地產潮
地產講堂 買厝額外費用精算


不論買預售屋、新成屋或中古屋,政府稅收通通少不得,買中古屋多仲介費用,買新大樓多管理費用,申請貸款要保險費用,請代書也有代書費。
透過仲介買一筆上千萬元的中古屋,林林總總加起來,購屋準備金除了自備款,還要多花30幾萬元,不可小看。


買房子除了自備款和裝潢開支外,還有許多不在預期內的費用,林林總總加起來可能高達6位數,購屋人一定要事先算計清楚。


買房子除自備款外,最少仍須準備十餘萬元當作買屋準備金。


買房子除了準備自備款外,還有哪些花費?仔細了解之後,您會發現費用還真不少,稅費、規費、保險費、書狀費、代書費,樣樣都是支出,趁著現在房價下滑,房貸利率調降,想危機入市的消費者,可得先看看還有哪些該掏錢的項目,掂掂荷包夠不夠應付。


繳完契稅後攜帶買賣相關文件,到地政事務所辦理土地登記,土地規費為地價總額千分之一。

契稅 房價貴繳越高
買房子應繳的稅費,大致有印花稅、契稅與登記規費,其中契稅繳納的比重最高,稅率為6%。勤實佳地政士事務所副理陳宏光說,各項稅費中,只有契稅是唯一用百分比來計算的,其餘像印花稅跟規費等,課徵的乘數皆為千分之一,大概幾百到幾千元不等,而契稅的繳納通常都是幾萬元,是最大筆的稅額支出。
陳宏光說明,契稅是以房屋評定現值或實際移轉價格來課徵,房屋評定現值為各稅捐機關依據各項房屋標準價格核計得出,大部分比起實際移轉價格(也就是買賣成交價)低得多,除非是法拍案件才可能有相反情況,而稅法規定,契稅申報的移轉價格不能夠低於房屋評定現值,因此在節稅的觀點上,大多從低以房屋評定現值來申報。
另外要特別注意的是,從買賣契約成立的隔日起計算,30天內須申報契稅,逾期者每逾3日即加徵應納稅額之百分之一的怠報金,最高金額以不超出應納稅額為限,也就是說,逾期300天後,就得加倍繳納契稅。



想省契稅可到稅捐機關申請房屋評定現值,以此申報節稅。

帳管費 辦房貸一定要
若是要跟銀行借錢,貸款部分也會有衍生的費用,除了土地、房屋規費等基本支出外,還必須繳納抵押權設定規費,計算方式為銀行申貸金額的1.2倍乘以千分之一課徵。銀行本身則會收取銀行帳管費,費用3,000到5,000元不等。
辦理銀行房貸,一定會要求辦理住宅火險與地震險,住宅火險保費視住宅的樓層高低及建築結構而定,保費大約千元到幾千不等,地震險不論房屋價值,保費一律1,459元,發生地震造成房屋倒塌或不堪居住時,即可申請臨時住宿費用18萬元,還可獲得地震理賠金最高120萬元,房貸戶每年都須繳納保費。
在貸款清償的部分,另有履約保證費須繳納,通常為成交價的萬分之一到萬分之六,為買賣雙方各付一半。



房貸戶須保住宅火險,貸款未償清前,第一求償順位為放貸銀行。

地價稅 中古屋跑不了
若購買的是中古屋的話,則有地價稅及房屋稅的問題,以買賣雙方按天數來分攤付費。地價稅課稅期間為每年1月1日至12月31日,繳稅義務基準日為每年8月31日,舉例來說,若契約發生日期為10月31日,交屋時,買方則須支付原持有賣方11月1日至12月31日的地價稅額。
民眾若申請自用住宅,地價稅課徵稅額為地價乘以稅率千分之二,一般住宅則分等6級,稅率千分之十到千分之五十五。房屋稅則以每年的7月1日到隔年6月30日止為核課稅期間,買賣方繳納方式與地價稅相同,以按照交屋日的比例分算應付費用。

管理費 預售屋事先繳
至於預售屋的部分,還須準備預繳管理基金、管理費用,管理基金通常至少預繳1萬元,管理費用一般預繳3~6個月,視各管委會規定而異,以台北地區大樓每坪管理費大約在70元預估,買一間50坪房子,每月管理費3,500元,預繳6個月21,000元,加上預繳管理基金,也有3萬多元的支出。
另外還有瓦斯管線費,通常建商會向購屋者預收,待實際發生的金額多退少補,每戶管線費大約在3~5萬元間,也是一筆不小的開銷。


有管委會設立的社區,管理費一般為按月繳納,買屋時須特別注意前屋主是否積欠管理費用。


中古屋涉及到地價稅、房屋稅的部分,事前都須與賣方協調好支付比例,避免交屋產生糾紛。




委託仲介購屋,須支付仲介費用,不超過成交價2%,簽約前可先談定,採分段支付。

代書費 熟流程可省掉
買個房子要負擔的額外費用不少,裡頭最能省的大概就是代書費了,對於買房子過戶流程不熟悉的民眾,為避免繁雜的手續,通常會找代書代辦,如果了解流程能親自辦理的話,代書費倒是可以省下來。
陳宏光說,房屋買賣的時候,約定俗成都由買方支付代書費用,也可由買賣雙方約定各付一半,收費上,登記過戶服務費約12,000至15,000元,銀行抵押權設定服務費每筆4,000至6,000元、由買方支付的簽約金約1,000~2,000元。
中古屋買賣上,如果透過仲介公司經手,則還有一筆仲介服務費須支付,買方部分負擔為成交價的2%以下,在委託仲介公司簽訂合約前,可與仲介公司事先談妥,大致上服務費的比例在1~2%之間都能被接受。買新成屋或預售屋,就沒有這部分的負擔。


對於買屋過戶流程不熟悉的民眾,委由代書處理比較省事,但須付一萬兩千至一萬五千元的買賣服務費。


如果申辦貸款,另有銀行帳管費、抵押權規費、履約保證費等支出項目。



小講堂:如何得知房屋評定現值
一般可委由代書辦理。民眾若要自行辦理,則須攜帶建物權狀、房屋所有權人的身分證件及印章,到各地稅捐機關申請。如委託他人申請,受託人也須攜帶身分證件及印章。


小講堂:買屋須繳費用試算
假設中古屋成交價:1,300萬元,公告土地總現值:600萬元,房屋評定現值:70萬元,申報地價總額:180萬元,房屋貸款金額:900萬元。買屋須繳費用試算如圖。