地產潮
當月主題 隔一站省百萬 全台增值B級地段特搜


捷運串聯生活圈,房價則隨著起伏,在台北、台中、高雄,有因相差1個捷運站,房價一差百萬元,也有僅隔著1條馬路,單價1坪馬上少5萬元。
重點是,房價少了,卻可以擁有相同機能,生活一樣便利,在不景氣的年代中,要購屋自住,是不錯的選擇。


兩地一線之隔,房價差距百萬,台北市的大同區和中山區只隔一條捷運淡水線,每坪房價相差10萬元以上。


萬華區雖屬房地產B級地段,但區域內有西門町等商圈,機能完整。

大台北 下一站金划算
撇開美國金融風暴引起的不景氣,隨便找家仲介看房屋,只要地段好的地方,房價還是令人不解的高昂,「開價從7折談起」、「房仲業業績跌4成」等新聞不斷出現,但在台北市主要道路,敦化南路、信義計畫區內新推預售案,還是出現嚇死人的「預估開價每坪200萬元」,而中古大樓,每坪80萬、100萬元比比皆是。
沿著台北市中華路往北眺望,右邊是中正區的總統府、博愛特區;左邊,則是著名的西門町,屬於龍蛇雜處的萬華區。搭捷運時,走出中正紀念堂站,有優雅舒適的公園及靜謐的居住環境,走出萬華站,則是廟埕與擁擠巷道,西門站更是擠滿年輕人,環境上有極大差異,不過,回歸到住宅的本質,要有便利的交通與生活機能,萬華區樣樣不缺,而且,更加便利。


台北市長沙街預售案「金點」,規劃24及37坪,每坪40萬元起跳,搶攻自住型首購客。

萬華便宜中正區一半
當然,有人會覺得,萬華區過於老舊,遊民多,還有風化區,西門町雖然熱鬧,可是商業氣息過於雜亂,不適合居住。不過看看房價,中正區新屋房價動輒每坪80萬元起跳,萬華僅每坪40萬元上下,隔條中華路少一半房價,中古屋差別更多,少了6成。
萬華以萬華火車站為界,分為南北萬華,南萬華屬於老舊住宅商圈,今年上半年由中華電信、潤泰創新推出預售案「萬囍」,房價每坪開價55萬元以上。北萬華住宅圈環繞西門町,預售案「阿曼TiT」以豪宅配備為訴求,房價開出每坪55萬~80萬元,試探區域客接受能耐。
景氣好的時候,會推出媲美中正區房價的新個案,不過,景氣急轉直下後,房價平實的個案開始竄出,長沙街的「金點」是個典型,每坪房價40萬元起跳。
金點為1棟15層及1棟5層樓建築,共規劃37戶,雙併式,有24坪2房及37坪3房兩種格局。雖沒有配備高級建材,但仍有隔震系統及購屋價金交付銀行信託機制。
長沙街旁多成屋大樓,街景整齊,有許多傳統家具店與銀行,步行至捷運西門站及旁邊的西門町商圈約5分鐘,屬於北萬華商業氣息較弱的地段,環境較安靜,適合居住。


大同區預售案「首善」每坪45萬元起跳,與中山區動輒每坪70萬元相較,親和許多。

大同區每坪省10萬元
自從中山北路二段上「遠雄富都」開出每坪百萬元的表價,將中山區房價瞬間拉高,除了較為雜亂的林森北路外,似乎中山區買間套房都要上千萬元,而3房成屋,起碼2千萬元以上。
中山區與大同區隔著捷運淡水線,楚河漢界般,中山區有中山北路林蔭大道、新生、建國兩條高架橋,除捷運淡水線,還有施工中的松山線,道路寬敞,街景優雅。
大同區則因發展早,建物老舊,又遭逢航道經過的窘境,區內承德路、重慶北路等雖同樣是台北市主要幹道,但放眼一望,老公寓多,商業氣息比較傳統,新屋房價多年來僅在每坪40萬至60萬元間,而中山區已經從每坪45萬元拉高至70萬元左右。
中山區有百貨公司、銀行街,大同區僅舊市場、舊商圈,缺乏新的氣息,加上隔條台北橋就是三重,房價自然容易因為更低房價的拉扯,而難以抬頭。
不過老舊區域仍有不少適合居住的地段,在介於捷運民權西路站及大橋國小站、步行約10分鐘的涼州街上,預售個案「首善」就躲在學校旁,有寧靜的居住氣息,並且保有豐富的生活機能。
首善規劃2棟15層樓建築,共140戶住家及16戶店面,坪數規劃小則24坪,大則58坪,建材等級不差,配鋼烤廚具及景觀浴室,每坪52萬~0萬元,不過,有85折以上議價空間,45萬元起跳。




大同區發展早,公共設施較難負荷需求,圖為車流動彈不得的民權西路。

北投幽靜價廉勝天母
隨著捷運淡水線,越過昂貴的天母磺溪後,就是以溫泉著名的北投,在人車較少的復興崗站下車,前方是青綠的大屯山系,沒有車水馬龍景象,卻換來空氣新鮮環境。
不過此時想找家便利商店,買罐飲料解解渴,都要走個3分鐘,復興崗站一帶商圈不發達,因為與北投市區隔著政治作戰學校,又與淡水、石牌有大度路兩邊的關渡平原農業保護區,長期以來發展進度緩慢。
往山上走去,5分鐘可看見背山面市區的預售屋「欣陽綠築」,規劃9層樓高,共41戶,22~7坪的2、3房格局,每坪36萬元起跳,買間2房約800萬元,門檻比大同、萬華還要低。
復興崗上一站是北投站,開發成型,新建案價開價普遍都在每坪45萬元以上,而下一站的開發焦點集中在關渡站,成型工業區內有華碩總部,捷運聯合開發案「北方之星」,開價達每坪48萬元,有方便的捷運就必須多花錢買屋。



捷運淡水線復興崗站一帶是北投較冷清的地段,房價比北投市區及關渡便宜1成。


「首善」位於老舊的大同區內,涼州街上有安靜的居住環境,步行至捷運大橋國小站約5分鐘。


「欣陽綠築」背大屯山面北投市區,22至37坪的首購規劃,800萬元以內就可買2房。




捷運新莊線帶動三重、新莊房價成長,吸引不少因板橋房價過高而遷移的移民客。

亞東站親民價享便利
台北縣板橋的新站特區,新個案開價仍居高不下,即將開賣的「板信雙子星花園廣場」每坪開價55萬~67萬元,豪宅開價似乎不願意理會景氣的改變。
但是並不是全板橋都這樣昂貴,靠近樹林的溪崑地區及金門街一帶,新個案行情維持在每坪17萬元上下,不過,生活圈已經屬於樹林地區,要到捷運板橋線任何一站,需開車5分鐘。
次級地段應屬捷運亞東醫院站方圓1公里內區域,有南雅夜市、亞東醫院等生活機能,學校也不少,在重慶國小附近,則有新的新成屋聚落形成,離捷運站步行15分鐘,開車至板橋新站3分鐘車程,房價則是新站特區的一半。
包括「新站宏築」「領袖歐洲」「歐洲公園」「傑克的院子」等個案,在老舊4樓公寓中,成為新的聚落,傍著重慶國小及萬坪的帶狀五權公園,位置則介於中和、土城及板橋新站之間。
新成屋案新站宏築就在重慶國小旁,2棟20層樓共188戶,屬於中型社區,規劃25~52坪,是新聚落樓層較高的個案,房價每坪開價23萬元起跳,最高至每坪28萬元,買間廣告戶39坪3房約900萬元,比起文化路、雙十路等地段都要價1,200萬元以上,新站特區則超越2,000萬元,相對親和許多。


新莊新成屋「家麒星河」規劃33~52坪,每坪18萬元起跳。

新莊市少5萬賞河景
台北縣另一個焦點,就在新莊北邊的副都心計畫內,有高架橋直達台北市中心,也有捷運環狀線、機場線在旁,而南至捷運新莊線的上新莊地區,房價穩定,預售案行情都有每坪22萬元以上,越靠近捷運新莊線,行情越高。
三重因為「麗寶T1」,每坪開價35萬元以上,全面拉高行情,又因捷運線的未來期許,整個三重新屋房價都要每坪25萬元以上,地段好一點如正義北路、重新路,也要每坪30萬元左右,不夠親和。
想在三重、新莊購屋,又想離台北市近一點,離捷運新莊站步行約15分鐘的環河道路旁,是新莊發展較緩慢的地區,中古公寓多,卡著景觀優美的堤外公園,沒有發展腹地,景觀第一排有新成屋「家麒星河」推出,藉由新莊少見的開闊景觀,以先建後售吸引區域客。
家麒星河為1棟15層樓的174戶中型社區,坪數規劃33~52坪的3至4房,面河戶3樓以上有景觀,中庭也有歐式中庭,房價每坪18萬元起跳,最高至23萬元,是上新莊唯一每坪低於20萬元的新成屋個案。
不過新莊主要地段仍在中正路、中華路等地段,生活機能藉由新莊大菜市場、運動公園及榮富國小、新莊國中等知名學區撐房價,家麒星河沒有明星學區,步行5分鐘還是有豐年國小以及傳統市場,生活機能依然便利。交通上,新莊主要工具仍以機車為主,至北市可走環河路或堤外道路,到市中心仍便利,約15分鐘車程。


板橋新成屋案「新站宏築」,有25坪2房至52坪4房格局,首購換屋兼具,房價每坪23萬元起。


有無學區等豐富生活機能,是選擇具保值性B級地段的判別標準之一。


鄰近中和及土城的板橋重慶地區,市容較為老舊,5分鐘到板橋新站,房價省一半。




台北市中古屋路段行情


台北縣中古屋路段行情


與台中五期隔著文心路的文心森林公園,另一邊是七期豪宅,一路之隔,房價至少差五成。

台中市 過馬路打5折
台中區域與區域間相隔很近,房地產沿著文心路與中港路兩條主要幹道,像扇型一樣放射狀發展,但相同的區域,即使共用一個生活圈,卻往往因為一條馬路之隔,規劃於重劃區內的路段,高出同區其他路段1倍以上行情,重劃區內固然街道整齊,但值不值得花上一倍代價擁有,消費者應自有答案。
今年8月至今,台中七期重劃區裡明明沒有新建案推出,但中港路新光三越旁沿線,仍有許多新的接待中心出現推案,進去一問,才發現新建案的基地都不在七期,而是藉著七期的地利之便吸引顧客上門,再推銷七期的周邊八期,與相隔一條馬路的逢甲商圈房屋。


「勇建水悅」公設比只有28%,40坪的房型還有近30坪的室內大空間。

逢甲商圈小錢大空間
「有的顧客一開始的確說會有受騙的感覺啦!因為會覺得房子就蓋在接待中心的位置,但聽到我們解釋,相隔一條馬路一坪差30萬元,很難不會心動。」台中一位不願具名的代銷業者說。
七期重劃區街道整齊,但隨著建案一個個接近完工交屋,搬入該區的人口愈來愈多,加上週末新光三越附近堵車嚴重,優勢慢慢減少,但1坪至少也要40萬元。
距離七期不到500公尺的逢甲商圈,雖然在中港路另一邊,房舍低矮老舊,但商圈機能完善,學校與賣場都齊備,最重要的是,每坪均價在20萬元以下,想要享受七期綠園道的芬多精,多走個10分鐘就能省下鉅額的購屋費用,或是換取更大的居住空間。
步行到逢甲商圈與新光三越都不超過10分鐘的「勇建水悅」,基地位置位於河南路與西屯路路口,規劃坪數為30坪、48坪,每坪成交均價落在16萬元左右,總價約500萬元可買到3房。
三面臨路的勇建水悅,每戶都採落地窗深窗設計,社區後方則是西屯路舊的透天厝,4樓以上視野不受限,可惜附近沒有大片綠景,不過建築物退縮20米,加上零店面的一樓綠色景觀設計,打算營造出度假酒店的居住氛圍,並且提供12項休閒設施,在店家林立的逢甲商圈裡,是一種突破。
青海路上的大型量販店家樂福與逢甲商圈是主要生活消費採買所在,勇建水悅離捷運綠線G8a站步行約10分鐘,因為是舊建照,公設比只有28%,40坪的規劃房型還有近30坪的室內大空間,很適合首購小家庭。
台中西屯逢甲商圈周邊以中古屋居多,新成屋或預售屋較少,對於習慣附近生活圈但想換大屋的換屋客來說選擇較少,在七期陷入苦戰之際,興富發建設卻在距離新光三越不到500公尺的逢甲商圈,推出媲美七期豪宅外觀與建材的「赫里翁」。
赫里翁打著是中台灣唯一巴洛克古典石雕藝術建築名號的建案,設在中港路的接待中心直接以石材雕花打造,頗有賣七期豪宅的架勢,但基地地點是在青海路跟弘孝路口,每坪開價22萬元起,25層樓高將是該區域最高的大樓,高樓層開價32萬元,比同區域行情的價格貴了2成。
在豪宅買氣退場,赫里翁開出高於周邊建案行情的高單價,端出的牛肉是與醫院、政府機關等級相同的隔震設計,與96根柱子組成的外觀廊道及36對神獸為柱頭的壯麗外觀。


逢甲商圈附近多為低矮老舊房子,但商圈機能完善,學校與賣場都齊備。


強調壯麗建築外觀的「赫里翁」,柱頭神獸就重達200公斤,完全以手工雕刻。


「赫里翁」建材走頂級路線,每戶提供指紋辨識系統。




在豪宅退燒之際,「赫里翁」走中台灣唯一巴洛克古典風格,企圖在逆市搶業績。

五期豪宅悠閒少花錢
文心森林公園內有規劃自行車道與溜冰場等運動設施,是台中市民重要的休閒生活去處,隔著文心路二段,西邊是緊鄰文心森林公園的七期豪宅,右邊則是五期重劃區,傍晚時分,可以見到許多牽著狗的市民在等紅綠燈過馬路到文心森林公園溜達。
位於文心路一段與大墩七街的「森林觀道」,面對文心森林公園第一排,戶戶四面採光,以豪宅130坪大坪數規劃大4房,一層一戶,每坪平均成交價在28萬元,基地歸屬在五期,但坐擁七期的視野,價格雖然居於五期之冠,但還是比買七期有視野景觀的划算。
家樂福商圈,是五期居民平常購物的生活圈,公益路上的餐廳與精明商圈不單是五期人的生活圈,也是台中人最常消費的去處,成熟的生活機能是五期最大的賣點,位於大墩五街與東興路剛完工的「國泰築善」,基地雖然在鬧街上,但零店面的設施,加上客廳與主臥都有不錯的視野,每坪均價在19萬元,中信房屋惠來店經理鄭聖忠說:「在新成屋少見的五期中,築善是詢問度相當高的建案。」


只要過一個馬路,五期居民就可享受到文心森林公園豐富的休閒生活。


接近完工的「國泰築善」,雖在鬧街上,但客廳與主臥都有不錯的視野。




北屯機能優更勝11期
台中11期占有重劃區優勢,平均單價要貴上北屯區1成,但北屯區是台中早期發展的商圈之一,緊鄰40米寬的文心路四段是台中的金融商務重心所在,北平街是台中的傳統小吃街,崇德路上則有許多異國料理餐廳,除了吃的選擇性多之外,傳統市場與量販店也都齊全,還有民俗公園與兒童公園提供休閒生活去處,整體平均單價約在15萬元上下。
距離捷運綠線G6站300公尺的「鉅虹水之庭」,在文心路第二排街廓,兼具交通便利與靜巷特色,規劃坪數從40坪起到100坪,平均單價約15.5萬元,門廳採挑高7米、面寬23米的氣派設計,兩側水景則可調節社區的溫度,總價600萬元就能買到3房。
同屬北屯區的「大毅履幸福」採先建後售,以「綠建築」規劃,四合院為靈感打造幽靜中庭,大門正面松竹公園,高樓層還有山景視野,每坪14萬元,為了吸引首購族低價進場房市,最近推出只要30萬元辦交屋,還贈送等值的家電跟IKEA家具。


30萬元就可辦交屋的「大毅履幸福」,為了吸引首購族,還贈送等值的家電跟IKEA家具。


位在文心路靜巷的「鉅虹水之庭」,總價600萬元就能買到大3房,建材配備都很不錯。




台中市中古屋路段行情


高雄市美術館第一排有無遮攔的景觀,房價每坪30萬元起,第二排雖不保證有永久景觀,但卻同享優質地段,房價僅三分之一。

大高雄 第二排三分價
當你躺在大片草皮上,空氣中帶著青綠色的味道,不時有狗狂奔撒野,視野是開闊的,沒有喧擾的車聲,同質感大樓櫛比鱗次矗立,然後,起身走路過街回家,入屋後同樣是開闊的綠意,你會發現,高價房屋必有他價值所在。


新成屋案「第一排」46坪格局,面美術館綠地,客餐廳相連視野開闊。

綠地河景不必花高價
這是高雄美術館第一排的生活,也是每坪房價30萬元的生活環境,而隔一條、二條馬路,在第二排以後的地段僅每坪10萬元上下,三分之一房價,都可享受同樣生活環境,差別只在有沒有不被遮擋的開闊景觀。
高雄開始有捷運生活圈,不過民眾仍依循傳統生活,在習慣的地段購屋,最貴房價為鼓山區的美術館第一排,而高雄文化中心周邊也因擁有開闊的綠地,房價相同,愛河畔的河景第一排,則因擁有美麗的夜景,並列高房價區域。
想要住在有綠地、有河景的地段,以高雄平均新成屋10萬元的行情,似乎每坪30萬元起跳的行情有些不切實際,不過,只要離塵不離城,購買接受度仍大。
站在美術東四路上的新成屋個案「第一排」實品屋內,你同樣可以感受景觀帶來的舒適感,雖然並不是真的美術館景觀第一排,但隔著未興建的公園預定地,就是美術館綠地,可以享受相同待遇,房價每坪平均12萬元,開價僅景觀第一排的半價不到。
交屋近2年的新成屋「第一排」,分為景觀戶與非景觀戶,景觀戶開價每坪13萬元,面巷內及中庭則每坪10萬元,廣告戶每坪8.8萬元,不過要加買停車位,裝潢也要另外計價。


「第一排」為封閉式社區,花園公設簡潔俐落,面中庭戶開價每坪十萬元。


蓮池潭旁的哈囉市場有豐富的生鮮,是左營主要的購物地點。




左營新成屋案「戀戀愛情海」以休閒為主題,地點夾在左營舊市區與海軍軍區間,採光及景觀俱佳。

三鐵共構左營最看好
左營因為高鐵的交通地位,讓原本以左營大路為主的帶狀生活圈擴大,並串聯至三鐵共構站,成為新興的生活區域。在左營站附近的博愛路等地段,新成屋開價已超越每坪10萬元的心理關卡,越靠近左營站越貴,另外,傳統地段左營大路上,有便利完整的生活機能,也是較好地段,新成屋行情在每坪12萬元左右。
與市中心的鼓山區相較,左營必須多搭幾站捷運才可以到,開車也要多10分鐘以上,但房價省一半,想購屋自住,選擇生活機能便利的地點,左營有交通利多的潛力。
在離左營大路步行約5分鐘、開車至左營站約3分鐘的明德國小旁,新成屋個案「戀戀愛情海」多了開闊的景觀,旁邊緊鄰海軍軍區,2樓以上都有開闊的視野,雖然旁邊沒有生活機能相伴,較不便利,但也獲得寧靜的居住環境。
共3大棟15樓建築,有4戶店面及259戶住家,坪數規劃23至47坪的2至4房,去年底交屋,開價每坪9萬~15萬元,房價比起左營大路一帶,少了近2成。
戀戀愛情海公設規劃也挺特殊,以希臘為主題,有白牆藍瓦的屋頂、水景中庭、大型電影院等設施,戶戶採光面也都有2面以上,規劃降版陽台及景觀浴室,廚房多為開放式設計,A1、A2、B1、B2客廳及主臥室,都有開闊的軍區綠意景觀。


「戀戀愛情海」中庭設計戲水花園,並有電影院、健身房等休閒公共設施。


左營高鐵站地區遠方的密集住宅區,是左營大路沿線,也是左營地區主要的住宅圈,房價貴上1成。




捷運五塊厝站步行5分鐘的新成屋案「捷運之星」,規劃24至44坪,房價每坪11萬元起跳。

苓雅鳳山多一站省半
屬於老市中心的苓雅區,有捷運橘線經過,技擊館站旁的30層樓高新成屋「至善一品」每坪開價高達31萬元,而下一站的五塊厝站巷內的「捷運之星」則每坪11萬元起跳,一差20萬元。
兩站由武廟商圈串聯,五塊厝站多了環球影城、家樂福量販店等大型購物中心,生活更加便利,當然環境也複雜,較為傳統。
1棟15層樓高的「捷運之星」,規劃24坪2房至44坪4房,沒有景觀及綠景,但樓高3.15米,不會有壓迫感,也增加收納,以較低價格吸引首次購屋客。
高雄區域客習慣住安靜郊區,可能無法適應高樓車多的市中心,在高雄縣鳳山市,因捷運橘線經過,成為另一發展的地段。
不過捷運經過的鳳山市中心都是密集老舊透天,中古屋行情約每坪10萬元,在車程3分鐘的五甲一路上,有新成屋「沐夏」,每坪10.5萬元,可以相同行情住新成屋。
沐夏為ㄇ字型14層樓高大樓,規劃160戶住家、3戶店面,中庭為日系水景庭園,坪數規劃22至44坪,樓高3.2米增加開闊度,配有單面鋼烤廚具及開大面窗的景觀按摩浴缸,設備及質感均不差。
五甲一路是鳳山的主要道路,開車1分鐘可上88快速道路,直上高速公路,至高雄市中心約10分鐘車程,捷運可至車程3分鐘的鳳山站或是5分鐘的前鎮高中站,尚稱便利。


鳳山因捷運通車而更加便利,也拉近與高雄市的差距,不過捷運站旁市區老舊,無發展腹地。


鳳山新案「沐夏」位於鳳山市郊,2房至4房的首購規劃,景觀開闊。




高雄中古屋路段行情