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對抗惡鄰居 強法伺候

阻止惡鄰居,破壞住家安寧,降低社區品質,是全體住戶的責任,包括管委會或是管理公司,都可以依法解決。只要住戶團結,常見的噪音製造、不繳管理費、危險用火、亂堆雜物、管理基金被A等,都有好方法來避免。


柯賜海多年前參選民意代表,把準備造勢用的牛和狗養在社區,居民雖然感冒,也拿他沒輒。

舒適的家是你我共同營造的,大多數社區居民都有一定共識,但總有一些逞一時之便的鄰居,不管他人死活,隨便過生活,造成社區品質低落,你我生活混亂。
到底該如何是好,台北市豪宅中,信義區的寶徠花園廣場,以陳前總統住此而聲名大噪,也因聲名大噪引來住戶抗議,眾媒體重重包圍,反對者憑空叫罵,苦了當初為社區將享有國家安全等級治安而高興的住戶,紛紛求售,房價下跌。
另一個也是聲名大噪的,抗議天王柯賜海的動員時,各種動物成為吸引媒體的工具,方便養在家中,同樣苦了日聞惡臭的鄰居,直到天王入獄落幕,動物遷出,才解決詭異的「人牛共處一室」現象。

噪音吵翻天 扁家免責

有個製造噪音的鄰居挺討厭的,有個吸引媒體而製造出噪音的鄰居也挺煩人的,如陳前總統之於寶徠花園廣場。法律上,因為並不是陳前總統所製造出來的噪音,理論上也應沒有違反任何管委會的規定,所以,住戶無法以任何條款將這個住戶趕出去。
律師林銘龍說:「法律有規定,就必須依規定,並且同時保障所有人權,也保障陳前總統及所有住戶的權利,媒體雖因陳前總統而來,卻非陳前總統指使,只能以人情或輿論方式處理。」
遇到這種鄰居,可以麻煩警衛或警察,以理性及言語趕走騷擾叫囂的民眾。當然,住戶可以利用道德勸說的方式,婉轉協調該住戶搬家,也盡可能請屋外民眾自律。
但如果住戶在家中開超大音響,或是整日施工擾鄰安寧,倒是可以管理,除了管理規約可訂定外,環保署也制定了晚上8點以後不得施工及晚上11點以後不得在非營業場所唱歌的規定,以維持安靜的居家環境。
另外,公寓大廈管理條例第16條規定,住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為,鄰居可以向直轄市、縣(市)主管機關告發,新臺幣3千元以上1萬5千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務,屆期不改善或不履行者,得連續處罰。


房屋裝潢製造的噪音,足以讓人精神耗弱,公寓大廈管理條例訂有罰則,不要忽視自己的權利。


前總統陳水扁和親友涉嫌洗錢案愈滾愈大,臨時租住的台北市寶徠花園廣場樓下成天有人抗議,住戶不堪其擾。

不繳管理費 強制遷離

欠繳管理費,是社區中最常見的,也是較難解決,有些社區會以鎖卡或消磁的方式,阻擋欠繳住戶進入社區,或是對沒繳停車位管理費的車輛,以大鎖鎖車,此舉動當然因為犯了強制罪,對住戶造成侵權。
方式上,建議先了解不繳的原因,比如因為管理方式有問題,或是管理員收取態度不佳等。透過了解及鄰居的柔性勸導,是排除障礙的第一步。
如果遇到惡意不繳納,則可以在公告欄、電梯內等地,張貼未繳管理費清單,利用社區輿論來逼繳。超過兩期未繳,給足時間仍不理,就可訴請法院,申請支付命令,如果再不繳納,就可至法院提起民事訴訟,以公權力執行。
公寓大廈管理條例第22條還規定,住戶如屢犯不改,管委會就可以依區分所有權會議決定,請該住戶強制遷離,第1項是積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之1者;第2項為違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者;第3項為其他違反法令或規約情節重大者。
常有粗心鄰居煮飯不關火,或是任由小孩玩火而造成公安事件,雖然發生地點都在住戶家中,外人不得而知,只要有此前例,管理上就必須謹慎注意。
建議在管理中心保留住戶的聯絡名單,尤其是自住的老人或是曾發生災害的家庭,緊急電話是必要的,隨時保持連絡。也可委託管理員或社區總幹事,三不五時前往關心,了解是否有留意居家安全,並隨時通報社會局或警察局等單位協助。


針對不繳管理費的住戶,管委會可以根據公寓大廈管理條例規定,強制該住戶遷離。


二樓經營卡拉OK店,其他住戶勢必徹夜難眠,如果沒有管委會組織結合居民力量,只能自認倒楣。


住戶不按規定安裝鐵窗和景觀窗,將破壞外觀一致性,影響房價。

空間擺雜物 連續罰款

停車位任意擺放雜物,以及樓梯間任意擺放鞋櫃,是社區最常見的,除非全體住戶同意,可在停車位或樓梯間擺放,較嚴謹的管理上,汽車位只能放汽車,不可擺放易燃物等危害安全,樓梯間也不能擺鞋櫃,以免阻擋逃生路線。
如果管理規約已有規定,當可依規約辦理,只是如果遭遇住戶反對或不遵守,第一步仍是請管理員言語溝通,了解堆放理由,並請住戶限時改善。接下來仍與管理費相同,發函通知、公告、寄存證信函等,根據公寓大廈管理條例,這種惡鄰居將被處以三千元到一萬五千元罰鍰。
停車位功能為停放車輛,樓梯間功能為逃生用,兩者都有安全上的顧慮,尤其是鞋櫃的擺放,就有案例是因失火影響逃生,擺放鞋櫃的住戶被判刑。當然,擺鞋櫃也影響觀瞻,除非全社區統一格式及外觀,否則仍建議別擺,免得房價也因印象不佳而下跌。
此外,管委會管理運用住戶繳交的管理費,只要牽涉到財務,就容易圖利,平常住戶就必須了解社區的花費,每月管理公司必須張貼當月開銷表,如果對某項費用有問題,當可多找尋專業機構來判斷,保全費用也一樣要多留意,行情不可偏離太多,可向其他社區打聽、比較,許多社區將管理基金信託,這是最保險的方法。


住宅頂樓加裝電信公司基地台相關設施,住戶經常感到恐慌。


法定車位是防空避難設施兼停車使用,隨意堆放雜物,影響同棟居民安全。


門口堆放鞋櫃和雜物,不僅難看,一旦發生火災,還會妨礙逃生。

社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.林宜聰 撰文:鄭詩韋 攝影:攝影組