地產潮 購屋焦點

928房市 議價空間大

黃金檔期九二八,因為股價大跌讓建商縮手,豪宅指標案紛紛不推了,景氣不好建商也要觀望,檔期到了卻宣佈延遲推案,住展雜誌統計九二八檔期案量,不過兩週多的時間,發現竟比原本預估少掉404億,統計全台推案比去年足足少掉三成。


九二八檔期不少個案延遲推出,南港因有經貿園區利多帶動,推案狀況較平穩。

北部房市 大案延遲進場

房地產市場在總統上任後,由於股市大跌、加上消費者荷包緊縮,景氣不好連帶影響房市買氣,從這3個多個月來,北市各預售案來人量大減,市場反應低迷,讓許多地產業者大嘆錢難賺,今年的九二八檔期,據住展雜誌統計全台1,569億的案量,幾場大案不推,掉到了1,165億,比起去年統計1,713億的案量,少掉三成之多,成為這五年來推案首次下滑的一年。
台北市的豪宅推案在越來越接近九二八檔期,卻越來越低調,進場了卻不願意公開,甚至有幾檔指標建案連要不要公開都還不知道,住展雜誌研發長倪子仁表示,以目前的市況與消息面來看,硬著頭皮登場推案,勝算相當小,所以『928檔』索性不推了,等年底或明年初視市況再伺機而動。

台北市中心 豪宅打頭陣

九二八檔期,是房地產的傳統熱銷檔期,大致上是在農曆鬼月後,9月中到10月底間,建商會陸續推案,建案的銷售期延續到農曆年前,這半年的期間是購屋旺季,原因是除了這期間有較多的連續假期外,過年前的年終獎金也能成為買屋者較充裕的購屋運用資金。
今年北台灣的九二八檔期,原本住展雜誌的統計資料,大約有1,207多億的案量,仍然以豪宅為主,大安區、松山區、信義區、天母、內湖等,都傳出高價位豪宅個案,甚至有開出高天價的豪宅案預定推出,但因為負面消息跟實際銷售不佳,延遲推案案量多達404億元,比原先下修了四分之一的量體。
倪子仁說,這種現象,顯示出建商已不再一味作多,對年底前至明年的房市景氣,有越來越保守的趨勢,房價也訂得更趨合理化,不再像520前的高不可攀。
其中早在三二九檔期傳出消息遲遲未公開的台北信義,因為位在信義路靠近台北101大樓,地點精華,市場傳出每坪單價到250萬元的天價,目前接待中心已經在搭建中,但卻因為不景氣,建商轉趨觀望。
位在敦化南北路上的「文華苑」、「敦南苑」,正進場潛銷。松山區敦化北路、慶城街口的「文華苑」,是由原中泰賓館改建而成,附近的民生東路、南京東路商業大樓林立,地點可說是相當精華,單價將上看220萬元。
大安區敦化南路跟仁愛路段,是低調的豪宅客普遍喜歡的環境,圓環附近豪宅林立,不過這個傳統豪宅區由於屋齡偏高,附近幾乎沒地可蓋,「敦南苑」的銷售成績受到市場關注,本案基地位在敦化南路遠企飯店旁的巷內,終於在近期進場潛銷,價格也開到每坪200萬以上。
而目前確定公開的則有,大安區由大陸工程興建的「謙華」,基地位置在信義路四段上接近光復南路,擁有信義路門牌,地點較偏信義計畫區,外觀將以石材打造,預計每坪單價開出120萬,成為打破附近行情的新高價。
大直重劃區內另一案「墨香明水」位在明水路上,明水路環境清幽,是大直知名路段,附近的房價行情大概在80幾萬,本案基地屬於商業用地,距離未來劍南捷運站不遠,開價每坪100萬。
北市另一個傳統豪宅聚落,天母地區也有幾場豪宅推案,自成一格的天母步調緩慢,來到這裡總會有種遠離塵囂的感覺,而區域內的推案也是以住習慣天母的富商為主。位在中山北路上的中租建設新案,預計規劃為重疊別墅,目前產品規劃及開價還不明確。另外,在日僑學校後方,心力合建設的「權立方」,位置在天母西路上麥當勞對面,緊鄰日僑學校,附近中山北路圓環周邊生活機能便利,基地屬狹長型,產品訴求名家設計、面面都有採光的穿透性空間,開價每坪120萬元。


位在敦化北路上的文華苑,附近商業大樓林立,地段價值高,銷售情況受市場矚目。



天母圓環附近的權立方,規劃一層一戶110坪的豪宅。


北市主攻豪宅市場,個案規劃也都有自己獨特的風格。

南港炒利多 看屋來人多

市場上普遍來人量冷清的這幾個月,南港的新推案卻傳出週來人有接近百組的成績,挾著南港經貿園區、三高三鐵的交通利多,讓目前看來一片荒蕪的南港成為目前房市熱銷地段,在檔期內開案的「甲子園」接待中心搭在正在施工中的捷運經貿北站對面,同樣屬於台肥的空地上,周日下午實地走訪發現參觀人還不少。
「甲子園」由台肥公司興建,為台肥之前的廠房都更地,以台肥公司的品牌強推,強調低公設比28%,基地位置在南港園區街上,附近的生活機能可以靠南港路或是軟體園區地下的商店街,附近的南港國小也將遷址改成展覽二館,園區附近住宅可用地不多,讓南港成為現在戰力頗強的區塊。


南港經貿園區建設漸漸成型,即使現在附近頗荒涼,但是房市還是持續發燒。



日僑小學的正後方就是權立方的基地(白色建築處),附近擁有天母優質的生活機能。


權立方利用挖空天井的方式,來增加室內的採光面及穿透性。

內湖新推案 換屋成主力

內湖區由於捷運通車的關係,便利交通的預期讓內湖成為北市各區房價漲幅屬一屬二的區域,遠雄建設在靠近內湖科技園區及捷運線附近推出的「上林苑」豪宅案,目前景氣不佳銷售趨緩,繼「上林苑」和內湖五期「遠雄藝朗」後,遠雄也將在五期重劃區推出新案「遠雄新都─四季妍」,針對換屋族群,開價每坪75萬元。
五期重劃區除了附近的大賣場外,目前生活機能不強,但因為跟市區的道路交通便利,從去年開始陸續有建商進場推案,房價從去年的40幾萬,到現在區域行情已在55萬以上,漲幅驚人,重劃區行善路上華固建設推出「華固NO.5」,同樣也是以換屋為訴求,開價每坪62萬起。
內湖另外一個新案忠泰建設的「忠泰大美」,位在內湖路一段、文湖街上,接近文湖國小,距美麗華商圈只有一站公車的距離,開價每坪約76萬。


甲子園規劃38坪及52的換屋產品。每戶都是邊間有三面採光。



台肥公司在南港推出甲子園,每坪開價65萬起。


南港軟體園區底下的商店街提供不錯的生活機能。

北縣銷售慢 議價空間大

台北縣的新推案件,區域集中在新店、三重。其他像是淡水、林口等地區,由於之前推案累積案量仍大,目前都仍在持續銷售當中,而這些地方由於案量多,市場又冷,在這波銷售期拉長戰下,各案的議價空間都拉大不少,一般而言買屋者可從開價9折起開始殺價,有些建案也有85折的議價空間。
新店九二八檔預定推出的「MY WAY」為合環建設興建,是新店的第一個都市更新案,本案位在新店中興路靠寶橋路口,接近家樂福與捷運七張站,距離甚受矚目的裕隆新店開發案不遠,附近學區為北新國小,基地兩千多坪,規劃五棟建築,開價約莫在52萬元左右。
三重由於跟台北只有一橋之隔,重劃區與市區推案區隔明顯,重劃區強調整齊性,市區強調舊商圈生活便利與捷運沿線題材,新案件有「河美」位在文化南路上,接近捷運台北橋站,目前開價未定。另外與捷運先嗇宮站共構的「冠德美麗新境」,位在重新路五段跟光復路交叉口,訴求以交通便利為考量的首購,開價在33萬到35萬元間。
至於在台北縣延遲推案「昇陽九樂」,是昇陽建設第一次進軍八里的案子,每坪單價將開出40萬元的區段新高價。基地位於八里龍米路上第一排,主打景觀訴求,淡水跟八里隔一河之隔,目前淡水地區的案量太大,早先的推案銷售情況都不如預期,呈現拉鋸戰,所以昇陽打算脫檔演出,不準備在九二八檔強攻。


My way是新店的第一個都更案,2177坪的大基地將規劃5棟建築體。


My way規劃從43坪到118坪大坪數都有,開價每坪在52萬。

九二八 台中八期支撐

台中中港路旁,七期重劃區上接二連三的接待中心,是觀察台中房市景氣的指標之一,在520總統就職後,全球石油、原物料的急漲急跌,加上國內股市狂洩下跌,台中房產的買氣明顯減弱,各接待中心門可羅雀,連以往搶手的戶外看板,最近也乏人問津。


八期的公園綠地居台中市重劃區之冠,928檔期推出的建案都在豐樂雕塑公園附近生活商圈。

登陽漱夏 領軍開打

相對七期新市政中心的冷清,八期反而在高鐵通車、捷運綠線即將動工的效應下,今年928檔期在「登陽漱夏」領軍下,「久樘香堤」也在9月初開盤,今年年底前,還有元城、新業兩家建商陸續推出近千坪的建案。
率先出擊的登陽漱夏個案,每坪單價為23-26萬元,步行豐樂公園只需3分鐘,A、B棟17樓以上可俯瞰豐樂公園,該案邀請國際知名建築師李瑋珉,規畫流行精品旅店的設計風格,樓高為24樓,但因為是四拼,部分住戶的採光可能受影響。
登陽漱夏的專案經理林建中指出,八期土地行情節節高漲,以向心南路、文心南三路角地而言,每坪土地開價已達78萬元,而文心路沿線都達90萬元,目前八期購屋客層普遍以台商及彰化、南投等地緣性傳產企業為主,也有不少居住七期的客層遷移八期的現象,其中大部分是因房價上漲後,剛好在目前房價上漲波段,以小換大或是換新生活空間與品質。


為了吸引七期換屋客,八期的登陽漱夏以豪宅大坪數規劃,有氣派的客廳及餐廳。

登陽漱夏 領軍開打

原本空地居多的八期,近兩年新大樓陸續完工,再加上好市多開始營運,生活機能較以往豐富,八期最引以為傲的就是公園綠地居台中市重劃區之冠,928檔期推出的建案都在豐樂雕塑公園附近生活商圈。
今年9月初才開盤的「久樘香堤」,基地位於豐樂公園與文心公園之間,雖然沒有正面公園的視野,但臨路退縮15米,一樓規劃320坪的庭院造景來彌補不足之處。
為了吸引七期換屋客,原本坪數規劃多半為50坪左右的八期建案,下半年紛紛推出近200坪的合併戶,建材也比照七期豪宅規格,九樘香堤提供進口廚具,還附帶中島台,電器也是德國best跟Bosch,仗著高綠地覆蓋率以及房價上漲幅度次於七期的優勢,八期已儼然成為台中房市的一顆新星。


九樘香堤的建材配備比照七期豪宅,大坪數廚房還配有洗手台的中島。

年初銷案 尚待消化

從今年底到明年初,七期將有「似水年華」、「龍寶心臻邸」、「霞飛道」、「華太怡然居」、「聯聚信義」等5個建案陸續交屋,除了聯聚信義的價格在65萬元以上,其他新成屋目前的平均成交價都落在33萬元左右,而且每個建案都仍有餘屋未出清,加上交屋後投資客放盤的雙重影響,讓擁地的建商紛紛轉趨低調保守。
除了即將完工的餘屋待消化外,從今年年初到520檔期,台中七期進場的個案也不少,包括聯聚仁和、由鉅大謙等,在土地成本飆漲、營建原物料價格居高不下的情況下,房價仍維持在30-45萬元間,但受到股災與經濟不景氣影響,加上520馬政府上台後,民眾對於三通及開放大陸人來台觀光過度的期待落空後,預售屋的成交量明顯衰退。
原本預計在台中大都會歌劇院市政北二路口角地推案的寶輝、聚合發惠來路,還有龍寶、冠德市政路的新案,目前都不約而同採取不打廣告、不搭接待中心,降低開銷成本潛銷的方式來測試市場行情。


仲介認為,鄰近七期新市政中心綠園道附近的建案,只要有永久棟距又有視野景觀,這波的抗跌性強。

回歸基本 有利後市

由鉅建設協理吳媛媛坦承,「今年3-5月,在由鉅『大謙』接待中心,看到頂級客戶購屋,總價6千萬至1億元的案子,像買蘋果一樣,大家搶成一團,1個小時內就成交,看都看傻了,這種現象絕非正常,因此房市回歸自然機制,完全合理。」
「這一波房市不景氣也影響到七期中古屋與新成屋市場,近幾個月的成交價,比總統大選前至少便宜一成。」中信房屋惠來店經理王彥傑指出,總統大選剛結束,單店一個月可成交10戶,現在不到2戶,「豪宅市場講究的是景觀,有景觀的每坪單價要比沒景觀的多出10萬元,而且釋出量少,抗跌性也相對較高。」
王彥傑分析,「目前購屋的多半是自住客,能夠接受的總價約在3千萬以內,坪數不超過百坪。」他認為,只要鄰近七期綠園道,又有永久的棟距視野,就不用擔心保值性。


登陽漱夏每戶都有寬敞的陽台,還設計自動澆灌植物系統。


九樘香堤因為三面臨路,戶戶都有三面採光,光線充足。


位於八期的好市多去年底開幕後,為附近原本不足的生活機能加分。





九二八檔 高市主推景觀豪宅

高雄的九二八檔期,比起北台灣實在平淡太多了,新推案件稀少,許多原要推的案件,也因為市場太冷,打算脫檔不在九二八檔期推案,高雄市代銷公會理事長陳世雷說,高雄現在建商推案都是「準備好了就開案」,一窩峰的九二八檔期在高雄早已經不明顯。


高雄的河海景觀一直以來都是最佳豪宅的地點,圖右百立建設海洋帝國是高雄知名的豪宅個案。

高雄市中心 豪宅拼市場

目前幾檔指標建案都集中在高雄市中心,高雄市政府對面由隆大建設及城揚建設合作的「民權四維」案,位在民權二路跟四維二路雙林蔭大道,距離文化中心頗近,附近生活機能良好,四千餘坪基地規劃24樓高共六棟建築,其中兩棟為三戶,其餘則是雙併,總戶數將到三、四百戶,房價預計每坪將開出35萬的價格,衝破市中心開價。
高雄豪宅向來強調景觀,京城建設在南高雄愛河旁,緊鄰國賓飯店的「京城凱悅」,規劃34樓高的鋼骨大樓,坪數為110坪、240坪的產品,每層樓有四戶。由頂樓往東可看到整條愛河中上游、柴山、高雄河港。外觀採整棟石材。附近有家樂福生活機能很好,開出每坪35萬到60萬的超高價格。
京城凱悅開出如此高的價格,接受度無疑是在等待考驗。京城建設經理周敬恆說,目前主要針對的客群,大致是以外資、台北客為主,他說,房價不高在於高雄產業不足的問題,最近鴻海進駐軟體園區的消息,帶動其他產業進入,對高雄的發展可說是加入一劑強心劑,讓豪宅未來燃起希望。
另外,國揚建設在高雄海邊路、新田路附近,與英業達創辦人葉國一合作的新案預定推出每坪超過30萬的景觀豪宅,預估總銷將達87億。


京城凱悅位在愛河旁,樓高三十四樓,可以眺望愛河景觀及高雄港景。

捷運十字線 利多發酵

捷運橘線已經通車,福懋建設總經理涂耀斌說,高雄捷運十字網成型,縮短高雄的城鄉差距是可預期的,紅線捷運站點目前以漢神巨蛋站漲幅最大,有超過兩成的漲幅。預計在橘線通車之後美麗島站開通,串聯美麗島站附近的六合夜市、中央公園站的五福路新堀江商圈、及地王三多商圈,精華段未來會更有增值潛力。
捷運紅線通車效應,漢神巨蛋及農16美術館園區等地成為熱門推案,北高雄這幾年推案量大,但銷售期拉長的情況下,北高雄九二八檔期幾乎不見什麼新案,反倒是在捷運中央公園站附近,福懋建設推出新案「湛賞」,地點在林森路靠近五福路上,近新堀江商圈,商店多生活機能很好,地段優點是有熱鬧商圈及明星學區。林森路上的店家晚上較早關門,不至於會吵到住家安寧。規劃一層兩戶,62坪及65坪四房格局的換屋產品,開價每坪25萬。主打學區及捷運便利性。


福懋建設總經理涂耀斌說,捷運紅橘線通車後,便利交通性讓市中心地段更具增值潛力。



民權四維正對高雄市政府,兩邊民權路及四維路是高雄兩大林蔭道路。


湛賞距離中央公園捷運站步行不到10分鐘,產品為62坪換屋四房為主。


湛賞位在林森路上,接近新興國小明星學區,林森路及五福路上的生活機能很便利。

社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.林宜聰 撰文:王姿佩、高迪 攝影:林玉偉、莊中隆、許凱迪、許添瑞 設計:裴惠娟