地產潮 當月主題

管理好 保房價 優良社區大搜巡

房價直直落,可是優良社區或是口碑社區,價格依然堅挺,不是因為地段優良、建材等級超高、或是有住名人的加持。藉由住戶的共識,管理委員會的創意,樓管公司的執行,都是優良社區的精髓。
本刊走訪台北市、台北縣、台中市、高雄市,發現出不少優質社區,以藝術價值的互動,中庭園藝的苦心經營,年度活動的舉辦,在冷漠的公寓大廈裡,出現一道道暖流,也為自己的社區身價加分不少。


優良社區塑造舒適的居住環境,有和諧的里鄰關係,成為房價保值的條件。

剛參觀完一間中古屋,已經有些屋齡了,售屋人員還說,價格比其他社區貴1坪2萬元,只覺得現在景氣低迷,銷售人員一定在騙人,心理嘀咕「不過就一樣都是中古屋嘛,同樣地段房價憑什麼比較貴?」

社區好壞 管理有別

走到玄關等電梯,映入眼簾的是開闊梯間,光滑的大理石地板,配合自動開啟的燈,照亮了沒有鞋櫃跟鞋子亂丟的空間;進入沒有狗臊味電梯後,牆上貼著社區活動通知,瞄到最近正要舉辦社區音樂會;進入華麗的大廳後,一一參觀乾淨整潔的游泳池、健身房,旁邊有體格健壯的救生員照顧著玩水的小孩。
房屋本身雖不符合使用需求,可公共環境卻是充滿美與溫馨的吸引力,一邊看著房屋業務人員登記、換證件,一邊看到警衛快步上前,微笑著協助剛進社區的住戶搬大型行李。
回想自己家中,管理老伯只負責收信,鞋櫃一定在門口外,上次還有鄰居掉了雙名牌鞋貼找尋公告。每次出門都要上三道鎖,走出門口也要小心從天而降的冷氣水,兩相比較,房價差個每坪3~5萬元,似乎挺有道理。
台灣房市陷入盤整狀態,新成屋及預售屋也開始出現推案延後、高議價空間,想要守住房價,就是必須藉由社區的管理維護,及和諧共處。


台北市文山區社區王者鄉,有整齊乾淨的外觀,開闊的中庭,連連得獎。

北市名宅 千坪中庭

台北縣市政府從十年前就斷斷續續開始社區評比,去年開始,委託崔媽媽基金會協辦,一來鼓勵大家維持社區環境的整齊優美,二來有些許獎金讓社區增加更多經費,長期以來成為管委會努力的目標。
在台北市文山區的社區「王者鄉」,門口就框著02年~04年得第1、2名的紀錄牌,不止社區居民驕傲,連附近房仲業也說:「要買這個社區的房屋,還要排隊。」
王者鄉共312戶,屬於大型社區,有近千坪種滿花草的開放空間中庭,連鄰居馬總統的慢跑路線,都會繞行社區內。每天下課時分,總有大量社區小朋友,在中庭及公共設施內玩耍,不用上安親班等父母下班。「王者鄉」連連得獎,去年還得到組織經營獎的鼓勵,房價硬是比旁邊貴1坪2萬~5萬元。


林口社區的中庭設計不少休息區,並且固定專人保養園藝。


社區警衛室,以保全及人力管制進出人口,並且照顧生活起居。


住戶活動頻繁,能夠建立互動與和諧,如王者鄉社區,社區圖書都由住戶捐贈。

居民合作 提升質感

主委楊老師說:「社區維護貴在質感,我們住戶貢獻自己的專長,配合舉辦社區活動及藝術的提升,住戶大部分都是住了十幾年,捨不得搬離。」
王者鄉有運動教室數間,每天晚上固定有瑜伽課及有氧課,最多一天有四堂;中庭的園藝,都是社區義工自行種植,有些樹苗還是跟台北市政府申請的,不必多花錢;80坪的社區圖書館還在整理,是最近即將完成的設施之一,圖書都由住戶捐贈。
另外,特別的是腳踏車室,王者鄉利用閒置空間,讓住戶擺放單車,每年收取一戶300元,目前供不應求,打算再增設一間。
社區活動頻繁,近年來,前任主委何先生,帶著居民針對景美地區作了考古的研究,畫出一份詳盡的1950年代文化地圖,現任主委,則以藝術增加社區風味,除了教授繪畫,也打算重整園藝,想種出整片的櫻花林,以後居民就可以賞花野餐。


腳踏車風潮,王者鄉有規劃室內專屬停放場,乾淨不怕失竊。

社區活動 住戶踴躍

住戶意識的團結,是台北市優良社區的特色,因為房價貴,住戶收入高,再好的公共設施都不成問題,但人文氣息以及服務的風貌,成為評比的重要關鍵,也是最難能可貴之處。
隨著大雨,來到水源快速道路旁的社區「林口社區」,因為1994年捷運線的興建,導致舊社區下陷崩壞,住戶自辦更新及重建,打造出191戶的現貌。在社區門口下了車,警衛馬上打傘迎接,並親切的詢問,在冷漠的探訪中,出現一股暖流。
前任主委謝媽媽說:「大部分住戶因為老屋損毀而更加團結堅強,每次活動舉辦都幾乎全員到齊呢,住戶間只要靠著家裡的對講機,就可相互連絡,溝通非常方便。」
每年的曬書節是林口社區的特色,利用住戶及鄰近社區作圖書的交換,約二十坪大的圖書室,已經擠滿超過千本的捐書,成為居民閱讀的好地方。包括父親節、中秋、寒暑假等,一定有活動舉辦,門口張貼著大型佈告簽名板,講的是十天後活動的報名,翻翻已經有半數住戶搶先簽名。
倒垃圾也是居民聊天的重要場合,每天早上與下午,管理員會把分類桶搬到中庭,讓住戶依序丟置。地下室也有間垃圾集中室,已經申請成為台北市的資源回收站,分類桶由市政府免費提供,沒有惡臭味,居民已經習慣利用一旁的洗手台,隨手清潔該回收的瓶瓶罐罐。
雖然沒有太多公共設施,連健身房內的器材都是住戶捐贈,地下室停車場還是分成汽車停車跟專屬的機車停車位,乾淨整齊。


王者鄉每天都有瑜伽等課程,住戶聯誼有方,也有表演機會。(王者鄉社區提供)

北縣優劣 鐵窗分辨

台北市看得到人和的重要,台北縣則看管理的重要,因為地區及房價的不同,住戶素質必須與房價作連結,有時,因節省管理費用的支出,錙銖必較,造成管理品質下降,公共設施如游泳池等,因為耗水耗電出現停擺。
好的社區,在台北縣一眼就可知悉,只要從鐵窗及冷氣的裝設,多半猜得準。在蘆洲長榮路上,多五年內新成屋社區大樓,從整齊的行道樹、人行道上沒有停放機車、甚至一樓住家都沒有裝鐵窗,這是去年評選最優社區「榮耀巴黎」。
進入大廳,因為白天有陽光灑入,沒有開燈仍然明亮,中庭有水池造景,一片竹林與散在各角落的不同樹種,透露出清新氣質。設施不多,僅閱覽室、小健身房,沒有鐵窗的環境,共137戶的規模,已屬不差。
透過住戶何主委及黃委員,才了解美好的環境,還是曾發生不少住戶間的衝突。黃委員說:「以前有一戶住戶,不理鞋櫃不能擺在門外的規定,還訂做超大鞋櫃,無論用講的還是開住戶大會都沒用,最後通知台北縣工務局,以違反消防逃生的方式強制拆除!最後那個住戶只好搬家。」


蘆洲榮耀巴黎的公設有全落地採光,白天無需開燈,中庭原意入窗景。


社區大廳是榮耀巴黎的門面,挑高華麗,五年來保養狀況良好。


地下室垃圾分類完整,林口社區有固定時間擺放中庭,回收的資源還可轉賣回饋社區。


公共電費表廣貼電梯中,提醒住戶要隨手關燈,是榮耀巴黎的省錢方法。


榮耀巴黎每年8月舉辦水幕音樂會,有住戶及贊助單位表演,今年還倒賺2萬元(榮耀巴黎社區提供)。

資產信託 保障權益

講的輕描淡寫,住戶們為了統一的管理,不惜用盡公權力,現在各層樓梯間都相當清爽開闊,沒有醜與不整齊的鞋櫃,在台北縣房價偏低的蘆洲,相當難得。
榮耀巴黎另一個有名的,管理基金已經信託給銀行,要動用大筆款項,開住戶大會時銀行行員必須參加,以免不肖人士偷偷利用,常有社區傳出主委聯合其他委員,掏空盜領數百萬、上千萬元的公共基金,信託後,就很難有被盜領的機會。
有嚴謹的管理,也有軟性的人文風采,每年八月,社區都會舉辦水幕音樂會,召集社區居民表演才藝,並請附近的專業團體作免費表演,今年就請來朱宗慶打擊樂團跟功學社的鋼琴班做音樂發表,更妙的是,辦活動的經費主要以贊助為主,除了住戶的贊助,連對面的仲介業者都捐了幾千元,活動結餘倒賺2萬元。
進入電梯要上樓,有一般社區都會有的公佈欄,貼著差不多的公告,但也多了張公共電費支出表,看看曲線每兩個月都比較省,利用數字來激勵住戶努力省電。
何主委說:「社區環境是我們要共同維護的,這樣除了房價可以拉抬,對於小朋友成長也是一大幫助,而且,更可以廣交朋友,生活更加愉快。」
地下停車位內,到處都是高級的腳踏車,有的還一格停了四台,原來社區已經成立腳踏車俱樂部,由住戶組成,已經向政府申請專案補助,規劃出「蘆洲樂活鐵馬行」的活動,得到5萬元的補助金,這經費聘請專業自行車教練,已經綽綽有餘。
一個約5年的社區,透過住戶的努力,最近成交一戶單價24萬元,相較附近約每坪20萬元的行情,黃委員笑著說:「社區總要有一群有理想的人,處理社區的大小事,房價並不是最重要的,而是要想辦法讓自己的家,能夠更加舒適及安全,網路上隨便查,有太多失敗社區的案例,既然這是新的社區,就要自己維護好。」


中和台北NEWS中庭廣闊安靜,別於外頭的車水馬龍,有放洋傘涼椅方便休閒。

一物多用 省管理費

在台北縣,房價高低並不與優質社區畫上等號,翻閱去年的紀錄,從不見各地區的頂級豪宅,崔媽媽基金會社區評鑑執行者郭寶珍說:「評選上,社區硬體只佔一定比例,住戶間的互動及用心,才是優良社區的精髓。」
在中和的「台北NEWS」僅是中和的一個287戶社區,沒有鄰捷運站,也不在中和的主要馬路上,更沒有鋼骨制震、摩天豪景,卻是去年最優質的大型社區,從社區門口就可見端倪。
中和機車多,社區一樓是整排的店面,騎樓下卻沒有一部機車停放,只有開敞的步行空間。社區大門約四米高,梯廳約六米,相當氣派,進入社區前,必須先經刷卡才可開啟小門,大門的功用,則是萬一社區失火,消防車可以直接開進中庭,免因中和巷弄小,消防車過不去。
公共設施不少,有健身房、游泳池、SPA池等常見設施,但配有救生管理員可就少見了,管理上可杜絕安全死角,也直接請救生員管理水設備,比如清潔水池、維修SPA設備,一人多用。
中庭植栽扶疏,每個花圃都有插上姓名牌,共有約三十處提供社區小朋友認養,負責照顧,也給小朋友認識植物的機會,據說還要排隊。撞球台有兩個,其中一個被蓋上桌球板,原來是有住戶捐了張桌球板,沒有桌腳,一物多用,球拍羽球都有提供,成為最熱門的休閒設施之一。
坐在中庭吹吹風,怡然自得,社區總幹事倒忙個不停,一下子主委打電話問月光晚會的事情,回頭跟正在散步的老媽媽話家常,剛好有住戶回家,也跑上前去幫忙拿禮盒,這個從國安局特勤中心退役的總幹事,恐怕也因能力強而被一人多用,強壯的身軀,站在大門口,小偷一定不敢靠近。


很多社區都有游泳池,台北NEWS設立救生員,順便時常保持清潔。


騎樓藉由花台跟管制,不讓機車停放,行人有寬敞的步行空間。


有三十處花圃提供住戶認養,澆花鋤草並且多認識植物。(台北NEWS社區提供)


地下停車場乾淨,沒有雜物亂堆,社區管理好壞看的見。

專家意見 崔媽媽基金會執行長 呂秉怡
社區營造,活動結合

利用社區的營造,保有優良環境,提高房價並不是住戶最關心的一件事,重要的是能夠讓居住環境,成為安全舒適的空間,並且提昇更高質感的居家,也讓自己的社區成為獨一無二,各具特色。
依照不同社區份子的組成,管理出符合該社區的條件,並結合住戶的各種專長,是一個優良社區的特色,不加鐵窗、整齊冷氣位置、機車規劃位置等,已經是基本條件,重要的是住戶的合作與活動,才是社區的靈魂。
管理一個好社區,可以多利用專業的管理公司,提供完整且豐富的社區管理方向,並多結合社會資源,尤其在舉辦活動時,住戶就可以省下不少力氣準備。


優良社區評鑑標準



專家意見 東京都樓管資深副總經理 林錫勳
園藝活動 樓管服務到家

大樓管理,除了警衛保全與服務,最能增加社區質感,當屬園藝造景,尤其是北部社區。無論路人甲或是社區居民,最常使用或觀賞的,一定是中庭景觀,高質感的維護,房價一定較保值。
藝文活動的安排,也是近幾年台北的社區較為重視的一環,因為藝文活動的舉辦,住戶可以較為團結,想法也較一致,較不會造成住戶間的對立,包括活動舉辦與申請補助,都可委請樓管公司服務到底。




台中重視 活動園藝

台中七期新市政中心,白天是一棟棟崗石聳立,門口戒備森嚴,夜晚則同樣是崗石聳立,人氣不足,原來七期多數豪宅,是富豪的第二、第三屋,人可能在國外,擁有豪宅大於居住價值。
談到優質社區,就必須有住戶互動的價值,以及鄰里間的和諧,在台中,要尋找這種互動,也許在舊的住宅區,才有可能。
在北區的青島路上,一群中古透天旁,出現一棟意外乾淨整齊的社區,騎樓跟騎樓外都沒有機車停放,圍牆上還有小鳥雕塑點綴,一片綠油油的中庭,與旁邊的老舊,出現極大對比。
這是社區「龍寶拾穗臻邸」,地下停車場牆壁畫滿模擬「拾穗」的畫,公共設施在地下室,都有滿滿的採光,白天不用開燈,包括游泳池、健身房、住戶認養的撞球室等,可惜颱風剛過,游泳池清潔保養中,不然這裡一直是住戶聯誼、聚餐、游泳的場所。
主委謝老師說:「舉辦定期活動,是我們社區的精神,每月兩次的咖啡與茶會、游泳比賽、教學活動、甚至請住戶辦醫學講座等,大家樂此不疲,今年中秋的餐會,86戶來了62戶,有220位住戶參加呢。」
龍寶拾穗臻邸管理費每坪60元,卻可以負擔游泳池、溫水SPA池、所有公共設施,甚至是水電的費用,秘訣在於,除了利用自然採光外,所有電燈都改為感應式,並且善於利用建商資源,比如上次裝潢公共電視牆面,建商就贊助2萬元,而地下停車場地坪耗損,建商也贊助160萬元,因為常常帶客戶參觀社區。
中型社區因出入人口少,管理容易,像826戶的「三采藝術園區」,管理工程就相當浩大,社區近5千坪,幅員廣大,光是清潔工就有9位,園藝工就有6位,颱風剛過一天,社區依舊整齊清潔。
社區名稱主導經營意識,大廳掛上住戶提供的字畫,社區內有畫廊,懸掛住戶繪畫教室的作品展,這個月是「恐龍老師美術班」。白天雖然住戶多外出工作,社區只剩下老人家散步,錯落有緻的中庭,以及旁邊社區認養的三采公園,仍增添許多溫馨的氣氛。
總幹事賴經理說:「大型社區管理必須嚴格,但戶數多,管理費由銀行自動轉帳,公共設施使用由住戶主動登記,這樣就可降低管理時間。舉辦活動同樣不容易,重大節日如耶誕節,辦過熱鬧的餐會,今年中秋因為大雨,中斷三小時的豐富演出,住戶都覺得可惜。」


龍寶拾穗臻邸綠化完全,前後期社區屋頂全部覆蓋植物,省能又有舒適公設。

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永慶不動產:三采藝術園區、上第II


台中8百戶大社區三采藝術園區,社區近5千坪,植栽及公設隨時有人清潔保養。


地下室牆壁畫滿農家貌,模仿名畫拾穗,以藝術拉抬質感。


社區有採光游泳池,就經常在池辦舉辦比賽、救生訓練等。(龍寶拾穗臻邸社區提供)


重大節日,三采藝術園區都會辦活動,聯絡住戶感情。(三采藝術園區社區提供)

高雄管理 交通省能

高雄重劃區多,十年內的社區大樓也多,一棟棟外觀嶄新大樓,如制服般矗立,看起來每一個社區都美侖美奐,詢問各家房屋仲介,成為了解社區管理好壞的方法之一。
沿著鄭和路的一片千坪公園,對面是一大棟去年完工的275戶大樓「海德公園一號」,除了景觀,好像跟隔壁的社區差不多,仲介指名這一戶,還不知道有何祕密。
車剛要迴轉進地下停車場,就看到制服樓管幫你指揮交通,怕你因為不守秩序的用路人亂開車撞到。上了一樓,大廳沒有開燈,但戶外的陽光仍然照滿屋內,水池潺潺,有小朋友正在開心玩水,旁邊沒有父母盯著,因為不時有警衛及清潔阿姨穿梭。
中庭自然是處處園藝造景,但特別的是,從大門到社區正中間,有條6米寬的散步道,底端是個圓環,一問才知道,寬度可以讓消防車直接開進社區,還有迴轉空間,以備不時之需。
隨著樓管主任參觀宴會廳,有氣派的酒吧、十五人份餐桌、超大客廳,聽說十月初有住戶要在這裡包場訂婚。社區還有項特別的,在頂樓有設雨水回收系統,用來澆花等使用,真是既有豪宅風味,又完全做到節能省碳的風潮。
坦白說,再豪華的設施用錢就買的到,但是細微的規劃卻是不易做到,從指引車輛入社區的重要可以發現,高雄的優質住宅都有這項服務,隨手關公設燈,又能保持亮度,則是規劃的細心度,有華麗水池但只能踩踩水,賞心悅目,不必請救生員,省錢又實際,免得有超大泳池,最後因不實用而荒廢。


海德公園一號有大型宴會廳,提供住戶包場。

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中庭水景,還有可以讓消防車直接進入、迴車的功能。


高雄優良社區都有車道警衛,負責協助住戶進出,以策安全。

管好社區 有方法

想讓你家社區,成為鄰里稱羨、住者舒適的好地方,必須運用方法,配合住戶的共同協助,才能達成,無論是國宅還是社區大樓,甚至是四樓公寓,都可因為社區意識的維持,達成理想住宅的境界。

外觀維持

住宅外觀是給外界的第一印象,也是優良社區必定維護的地方,通常不會有鐵窗的加裝,如果屬於老舊社區公寓,也會利用統一格式來塑造出整齊感,並且連鋁窗、鐵窗的顏色都會統一。
冷氣位置同樣也必須統一規定,有的社區更強制規定,一定要用分離式大型主機,免得東一台西一台,成為景觀之瘤。外觀上還可利用素材包裝,比如以格柵遮住,更顯整齊劃一。
外牆清潔依地區而定,容易遭空氣污染的,需半年清洗一次,清洗時除了玻璃帷幕外,磁磚、外牆石材同樣也是清潔範圍。


住宅外觀整齊,社區格調就會提升,連冷氣都可隱藏及美化。

設施維持

公共設施,是給人的第二印象。進入社區後,梯廳、設施的好壞,成為評斷社區管理的方法,故需聘請專業清潔人員,固定時間打掃;設施如健身器材、游泳池等,也須定期保養。
如果社區決議,停止使用年久易危害的設施,如景觀水池、瀑布中庭等,則可改為易保養的設施,如水池改花園、健身房改成儲藏室等。另外,將公設燈具改為省電燈泡,以及加裝感應開關,省電也是維持公共設施的方法之一。


公共設施必須經常專人清潔,才有舒適的完整社區。

樓管遴選

通常社區樓管,主要功能仍為保障安全,故遴選物業公司成為重要的工作,建議經過公開招標的方式,決定出聘請哪間物業管理,但不見得費用低就可維持好的管理,也不一定貴的就一定好。
社區總幹事是統籌整個社區的管理工作,故在接受管理公司簡報時,可順便指定總幹事做簡報,直接面試未來的管理人。管理公司有無制度,可直接參觀該公司辦公室,觀察是否為有制度的公司,而不是紙上公司一間。另外,也可參觀其他社區的管理成效,作為評判標準。


社區管理,安全是第一要件,並且能夠以服務的態度面對住戶。

起居協助

社區管理軟硬體皆需,住戶有時會因工作繁忙而需要更多協助,好的社區多提供生活協助,如計程車代叫、衣物送洗協助、倒垃圾管理等,結合眾人力量,可省更多,如衣物送洗打折扣、團購、資源回收經費再利用等。
如果是封閉型社區,住戶一進入社區內就是安全區域,保全人員不應只有坐在櫃檯,而是必須以走動式來管理社區,順便照顧社區每一份子。
團結一致的居民意識,可以利用活動的舉辦達成,也可利用每次會議來增加互動,住戶的聯誼更是結合不同產業的最好社交管道。諸如舉辦團購、座談會、讀書會、瑜伽課、中元普渡等,都是互動的好方法。
但過於頻繁的活動,也容易引起心理壓力與疲乏,針對社區多數的人,舉辦適合的活動,才有意義,如果住戶時間不易敲定,網路家族也是個聯絡感情的好方法。


中元普渡,是結合社區居民最容易的活動。(林口社區提供)

經費注意

社區經費由住戶提供,基金則存入銀行,當作更換電梯系統、保全系統等大筆開銷來源,多數社區以主委、副主委、監察委員等三顆以上印章,方可動用基金,也可參考蘆洲的榮耀巴黎社區,將基金信託,費用以定存利息支付。
如果不想增加經費負擔,卻想要辦活動,則可運用政府及社會資源,每個里長的建設經費,或政府專案經費等,如現在政府推廣節能省碳,部分政府有提供更換省電燈具的補助,可多向里長、縣市政府詢問。
※ 免費藝文人才培訓:崔媽媽基金會網站www.tmm.org.tw
※ 省電燈具補助及協助診斷:台北縣政府環保局(註:第一波200萬元100個社區燈具補助已截止報名,未來可能還會再舉辦。)
※ 公寓大廈優良評比:台北市2萬~5萬元,台北縣8萬~15萬元,桃園縣5千~8萬元,每年獎金不等。
※ 台電全國節約用電競賽:5萬~30萬元。
※ 信義房屋信義一家計畫:最高100萬元,年度總贊助2000萬元。
※ 行政院文建會社區總體營造:20萬元以內,不超過總計畫經費3分之2。

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特色樓管:皇家特勤保全

眼尖發現,高雄一個辦公大樓門口,站著幾個制服黑衣人,每個都有健壯身材,以及一雙鷹眼掃射路面,身配防彈背心、電擊棒等,這是高雄的皇家特勤保全,一開始由幾個海軍陸戰隊、特勤部隊退役的軍人成立,以嚴謹的部隊訓練專長,提供住戶更高安全規格的服務。
劉盛華經理說:「特勤隊的訓練嚴格,弟兄退役後可以繼續發揮專長,創造出不同樓管公司。我們可以及時應付討債公司鬧場、強盜硬闖、喝酒鬧事,並因為戰鬥技能的訓練,配合柔道、跆拳道、水上救生技能等,在第一時間維護住戶生命安全。」
高級服務有高級的費用,特勤隊退役的警衛,起薪4萬5千元以上,比起一般2萬元起跳的老伯伯保全,貴上一截。近年也引進非特勤隊退役的年輕人服務,但同樣必須接受3個月的戰技訓練,取得急救員及樓管執照後,才可進入社區服務,價格較低。


特勤隊的訓練,可有效制止歹徒破壞居家安寧,包括討債跟強盜,有軟硬方法可化解。


跆拳道、防身術等戰技訓練,提升皇家特勤的保全能力,每個員工都必須受訓3個月。

社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.林宜聰 記者:鄭詩韋 攝影:林玉偉、許凱迪、陳肇英