理財特蒐

利息走高 房貸減壓撇步

物價漲、油價漲、只有薪水不漲的情況下,央行宣布升息,便宜了存款戶、卻苦了房貸戶。
前二年投資市場走多頭,加上利率低與貸款條件寬鬆,不少人借房貸去投資;現在熊市來襲,投資獲利不易,貸款利息支出卻增加,房貸戶宜優先理債,並善用技巧跟銀行談判,為自己爭取較佳的利率空間。


集中火力跟同一家銀行往來,是爭取調降房貸利率的利器之一。

漲聲響起來,我心更明白,房貸將一直與我同在…」六月二十六日央行宣布升息半碼,連帶使房貸利率跟著上漲,一位網友在部落格改寫老歌〈掌聲響起〉,自嘲房貸壓力越來越重,反應了多數房貸戶的心聲。
「假設房貸利率上漲○.○六%,以貸款五百萬元來算,一個月就要多付一百五十元。」上海商銀個金部經理馬婉瑜表示,表面上看起來不多,但薪水不漲,每月要付的利息卻越來越多,不少人憂心未來會負擔不起。


上海商銀經理馬婉瑜強調,房貸利率可調降空間約0.1~0.2%。

降息 最低二.八%

在升息的趨勢下,某些銀行逆向操作來吸引客戶。多數的銀行固定每三個月調整一次房貸利率,花旗銀行則針對新客戶推出「一三六」方案,提供一個月、三個月或六個月的期間供房貸戶選擇,減少升息對貸款戶的衝擊。
「建議可選擇六個月變動一次的方案,比較有利。」花旗銀行消金部台灣區總經理管國霖表示,當央行升息,一般銀行的房貸戶最慢三個月內就會感受到房貸增加的壓力,但若選擇「六個月調整利率」的專案,就可等六個月後再升息,等於少付利息。
合庫則是在六月初針對舊貸戶給予調降利率的優惠,「最低可以到二.八%,最長為期一年。」銀行主管強調,只要還款紀錄優良、房子座落在台北市或台北縣的捷運周邊,就有機會爭取到優惠利率。
不過,「通常銀行會依據現在繳的利率區間來拿捏,平均調降○.一到○.二%,所以如果你現在的房貸利率三.四%,恐怕最多只能降到三.二%。」馬婉瑜強調。
如果不想轉貸、又不是銀行眼中的「優等生」,則可以跟銀行談「寬限期」。寬限期是房貸戶可以在一段時間內只還利息、不還本金,舉例來說,借五百萬元房貸、共借二十年,一個月本利和至少要還二萬七千元,使用寬限期就只要還一萬二千五百元,壓力減輕一半。
「但要注意銀行給寬限期最長二到三年,等期限一到,恢復本利攤還,到時每個月要還的錢會比申請寬限期之前還要多。」馬婉瑜提醒,寬限期適合薪水有機會大幅成長的人使用。

房貸利率 調降有條件

1.還款紀錄優良
2.資產雄厚
3.長期在同一家銀行進行投資
4.使用同一家銀行的信用卡
5.目前的房貸利率區間偏高
6.房屋座落地點好

轉貸 宜考慮利差

舊貸戶如果跟銀行條件談不攏,考慮轉貸,利差至少要在○.三%以上才划算,因為轉貸要付相關費用,甚至違約金。「其實各家銀行的房貸利率越來越接近,幾乎沒有轉貸的空間,倒不如選擇適合自己的房貸類型,會比較安心。」馬婉瑜說。
目前市面上主要的房貸類型有:
指數型房貸:利率一般是「前低後高」,並且會隨著市場利率而變動。永豐銀行資深副總韓道暐說,指數型房貸適合信用良好的人,「因為可依據個人信用,隨時跟銀行談條件。」
固定型房貸:壽險業主推,前三年的利率會比指數型房貸高,好處是在固定利率期間,就算升息也不會增加每個月的繳款金額。韓道暐表示,此類型適合希望穩定繳款的人,也適合繳款期間較長的人,能節省較多利息。
抵利型房貸:適合有一筆活存的投資人,例如借房貸六百萬元,另有存款二百萬元,則房貸中只有四百萬元需要計息。缺點是利率較高。


花旗銀行消金總座管國霖建議,房貸戶可加買房貸壽險,為全家人多添一份保障。


永豐銀行資深副總韓道暐表示,信用良好的人選擇指數型房貸,較有機會享受優惠利率。

各類型房貸比拚

以貸款500萬元、貸20年來計算。
註:在該銀行另有100萬元存款計算。
資料來源:上海商銀


抵利型房貸利率比較

註1:指標利率再固定加碼,即為房貸利率。
註2:此表僅供參考,實際數字請參照各家銀行。


撰文:林雅惠
攝影:許凱迪、林玉偉
編輯:陳美靜