購屋焦點

挑富豪當鄰居 中古屋鍍金

豪宅地段房價高昂,想趁機買到保值屋,或是搭上豪宅的起漲列車,選擇附近區域準沒錯,台北市可找尋「豪宅夾層」地段,台中則以八期及十一期的潛力新興區,高雄則是選擇第一排無景觀地段,搭房價升值的機會最大。
無論選擇哪個潛力區塊,建議還是盡量挑選區域中比較高檔、屋齡比較新的個案,畢竟這類產品與中古屋的價差不算大,但是未來增值的機會卻比中古屋好很多,既可抗跌又可增值。


信義計畫區是國內首屈一指豪宅區,旁邊的信義區仍有不少舊生活圈,房價只有一半,房價起漲可以搭順風車。

THarv Eker的大作『有錢人想的和你不一樣』,一直是台灣各大書店排行榜的常勝軍,這本書可以獲得大眾的青睞,原因很簡單,因為大家都想成為有錢人,所以要去學習有錢人的思考模式,看能不能就此縮短「成為有錢人」這條路。
把這個邏輯運與房地產結合,也許更能找到一條捷徑。眾所週知,全世界的百大富豪中,有七成比例都是靠房地產而致富,更加說明了房地產對致富的重要性。
選地點對買房子來說,是最重要的關鍵之一,當你困擾於不知選哪裡才能買得起又可以增值時,不如就在此時,學學有錢人的想法,看看他們都是買在哪裡。


僑福花園廣場為信義路四段的傳統豪宅,保值光環帶動安和路、通化街等地段。(蘋果日報)

台北市精挑夾層區

以台北市為例,傳統豪宅區大多已經成型多年,像是信義計畫區、大安路、仁愛路、信義路、安和路,以及外商聚集的天母地區等等,這些區域中古屋單價已經都在50萬元以上,新完工的成屋或是預售屋,甚至來到破百的行情,總價少則5千萬,多則上億元,都是一般人望塵莫及的夢幻價位。
雖然豪宅是如此遙不可及,但是市井小民仍可選擇這些豪宅周邊,或是鄰近區塊,依照「蔓延性理論」,緊跟著豪宅區塊中所衍生的商業效應,跟著豪宅雨露均霑。
在這些豪宅周圍,大多會伴隨著商業性的辦公商圈,這些公司行號,老闆及高階主管住豪宅,其他中階主管及基層人員,就會在週邊區塊找相對低價的房子,無論是自用或出租,客源不虞匱乏。
其中最具代表性的,就是信義計畫區周邊的吳興街及莊敬路一帶,以及路段豪宅延伸出來的忠孝東路、和平東路、建國南北路、復興南北路、民生東路等地。
這些二級路段的中古屋行情也不算低,平均單價也都在40萬元以上,但是只要在區塊中細心尋找,利用住戶屬性強烈區隔的「隔街效應」,都能找到相對便宜的好房子。
二級路段雖然沒有整齊素質的豪宅群聚,新成屋或新的預售案也少,沒有馬上帶動房價的能力,但憑著一級路段的價格飆揚,順便起漲的能力十足。仁愛圓環旁的「潤泰敦仁」,預售當年並不是傳統豪宅地段,創下每坪80萬元的開價,如今仁愛、敦南豪宅圈成型,有屋主打算賣一坪160萬元,二倍的價格,讓附近巷內的中古屋公寓同時雞犬升天。
吳興街巷窄屋舊,二年前的預售案僅每坪不到40萬元,信義計畫區房價高漲,新成屋今年行情超過50萬元,大家同樣眺望101大樓,房價直接升值。


潤泰敦仁豪宅,除了本身房價與2年前相較漲了一倍,也帶動巷內中古公寓的房價成長。

潛力豪宅區搶佈局

傳統豪宅鄰近區塊,此時想要介入購買,還是需要一定程度的經濟實力;但是台北市還有一些潛力豪宅區塊,正在逐漸興起中,由於尚未完整成型,但是未來又十分被看好,相對之下,購買門檻較低,可以開始佈局介入。
像是以三通議題,由松山機場延伸出來的大直、內湖及南港;台北市碩果僅存唯一的大面積開發的五期重劃區,以及新興起的中山北路等地,都是未來被看好的新豪宅聚落,已有建商開始興起豪宅潮,群聚效應逐漸浮現。
最明顯當指內湖五期重劃區,旁為內科,一開始建商只敢規劃高價套房,市場反應極佳,加上土地價格高飆,新預售案開價站穩每坪50萬元,後續建商價格再向上堆疊,豪宅產品開始出爐。
當然,旁邊同樣有較低價格地段,如大直大彎段內湖路以北的環山路一帶,就還能找到每坪30萬左右的舊公寓;信義區與南港區交界處的福德街附近,每坪單價也都在25萬元左右,南港的研究院公寓行情也還在30萬以下,都是值得細細尋找的好區域。


內湖五期重劃區有完整規劃,旁臨內科,豪宅聚落已見雛型。

台中市潛力新興區

從台北往南走,台中市及高雄市這兩大都會區,買房子的邏輯與台北市大不相同。因為這兩大都市房市在過去十年中,受創甚深,加上產業結構改變,目前正處於轉型期,算是向上爬升階段,因此豪宅房價與一般房價落差甚大,挑選上反倒單純許多。
台中市的豪宅焦點集中在七期重劃區,豪宅單價從三年前20出頭萬一路飆升,目前大多已在40萬以上,坪數也從7、8坪,大幅放大到2、3百坪,總價動輒三千萬以上。
相對於七期的高價,過去不受注意的其他重劃區,其可購性逐漸被突顯出來,例如適合換屋的八期重劃區,緊鄰七期可享相同公共設施,房價大約僅是一半,平均單價大約是25萬,但是坪數還是維持在60至150坪的大尺度規劃,平均總價在兩千萬以上,素質整齊統一。
十一期重劃區也是被看好的新區域,同時囊括中科及水湳經貿園區的客源及利多,新成屋價位目前為12萬元上下,5年以上透天社區別墅,總價約在800萬至1千萬,房價仍然親和。


台中八期的豐樂公園旁多新成屋,生活圈與七期相同,仍有增值潛力。

高雄市無景第一排

高雄市的豪宅重心區域,集中在美術館周邊、農十六及中正文化中心附近,這些區域三年前的單價也都在15萬至20萬之間,3年來房價上漲約7成至一倍。但真正反映價格上漲的,僅有第一排的景觀住宅,以及鄰近捷運站的少許個案,其他附近新屋的行情,單價都還停留在12萬至15萬元之間。
文化中心附近也是熱門區域,第一排景觀戶的單價約在25萬至30萬之間,其他非第一排行情約在15萬至20萬,附近生活機能良好,也是房價潛力十足的好區域。
也就是說,在同樣的區塊中,豪宅與非豪宅價差將近一倍,甚至同一個案中,有無景觀的住宅價差,就高達4成至5成,因此購買景觀第一排建案中非景觀戶別,不但可享用同樣的管理與公設,未來行情再往上推升時,這類住宅的漲幅,一定比其他非第一個案要來得明顯,自住投資皆宜。


美術綠墅位高雄美術館區,沒有第一排景觀,房價是美術館第一排的半價。


台中八期個案惠宇澄峰,規劃大坪數豪宅,房價低於七期,但生活品質相當。


捷運拉近高雄城鄉差距,捷運沿線個案,都是具保值的投資標地。


高雄市中心為傳統豪宅地段,興建中的百坪豪宅,房價超越每坪30萬元。

台北市 傳統豪宅區


台北市 豪宅潛力區


陳韻如

現職:住展雜誌╱住展房屋網總監
經歷:政大地研所研究助理 、中華徵信所「市場與行情」、房地產記者 、永慶房仲集團公關研展課經理、住展雜誌 協理


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