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景觀住宅特搜 南部篇 澄清美館 湖景綠地 挺房價

休閒住宅在高雄並不是主流產品,自從美術館特區帶動景觀行情後,有景觀的休閒住宅,成為高雄換屋市場的另一種特色,在衛武營、澄清湖、蓮池潭、鳳山水庫等地,開始興起。
不若台北早於十年前就開始炒作的第二間休閒屋,高雄的休閒住宅仍以自住型需求為主,只是地點位於風景區旁,購屋自住,必須在生活機能的不便,跟美麗的壯闊風景之間,做個選擇。


高雄引發休閒住宅熱潮,澄清湖畔有整排成型住宅圈,每戶都有開闊的美景。

有廣闊綠地、有瀲艷湖景、有看不完的畫、還在市中心的鼓山區,遠一點有捷運凹子底站,這裡是房價屢創新高的美術館,原本只是一片爛地,美術館蓋了以後也沒多少發展,然後建商炒地、阿扁前總統買房,從沒有生活機能只有休閒功能的地點,逐漸變成高雄最高級地段。


風景區有悠閒開朗的環境,在擁擠的都市中誠屬難得,圖為澄清湖旁步道。

美術館特區 啟動休閒住宅

都市成熟發展後,擁有美景的住宅成為生活的綠洲,無奈景點都在郊區,貼近市中心的美術館區,成為房價的保證,景觀第一排房屋搶手,新成屋行情直登每坪30萬元,多少仕紳名人搶購,從此荒地變黃金。
不過黃金地段並沒有全面化,沒有景觀的第二排,行情腰斬,第三排、第四排更只有每坪10萬上下,可見得景觀無價,沒景觀房價也無力支撐,在美術館地區特別明顯。
景觀住宅,除了市中心的美術館一帶外,主要景點旁房地產發展並不旺盛。但有了美術館的成功案例,建商莫不磨刀霍霍,不斷往新的景點創造重劃區,或是跟著新的觀光政策,發展出幾個自成一格的生活圈,在澄清湖,就是一個例子。


澄峰戶戶面澄清湖,以六十八坪以上格局,吸引換屋客進場購買。

澄清湖風光 出入需要開車

澄清湖風景區成名已早,也是很多人小時候遠足的記憶。澄清湖是高雄最大湖,沿著開闊的湖邊散步,非常暢快,但夏日炎熱,沒有完全遮蔭的風景區,假日人潮也不多,春、秋應才是最適合旅遊的季節。
站在開朗的湖邊,一整排新大樓就這樣佔據湖畔一角,最大的一面就是正在銷售的新成屋「澄峰」,7棟住家大樓,15層樓至23層樓,戶戶雙併,每戶都有開闊的湖景。
驅車前往,沿著湖旁的馬路並不能到社區,而是需要拐到巷內才能到達,看來風景區還是保有單純較好。整個一樓有4000坪的公共設施,有游泳池、三溫暖等,堪稱高雄少有的純休閒住宅。
澄峰位於高雄縣鳥松鄉,雖然就在高雄市三民區的旁邊,但風景區成名已久,沒有生活機能,都要開車出門,車程十分鐘可到高雄火車站。拜面寬250米的湖景所賜,每坪開價24萬至30萬元,相對附近沒景觀的每坪11萬至15萬元行情,真是景觀拼高價。
68坪起跳的大坪數規劃,最大到198坪,澄峰不是一般等級的住宅,有高級建材,主臥室配按摩浴缸等,在澄清湖一帶都是少見。


美術館的開闊環境,帶動高雄休閒不動產發展,第一排房價高飆至每坪三十萬元以上。

衛武營計畫 建商炒景觀屋

有別於成名以久的澄清湖,衛武營則是新的未來,地點在高雄縣鳳山市,緊鄰高雄市苓雅區,目前仍只是68公頃的一大片公園跟草地,幾棟軍營倉庫暫時改成展演中心,住在附近的方先生就不客氣的說:「哪有啥音樂廳計畫啊,都還沒蓋,一直只是公園跟草叢而已嘛,而且一直在弄一個又一個的公園區,蚊子超多的。」
民眾不理利多,只管有沒有真的蓋,不過建設經費已經有著落,像乳酪蛋糕也像虹魚的設計已完成,就差發包跟蓋下去。雖附近仍是老舊住宅區,衛武營的住宅及商業區也還沒重劃完,嗅覺敏銳的建商,在斜對面早已蓋好一棟30層樓的「至善一品」,搶先推案。
至善一品地點其實在苓雅區,正對面是體育館,旁邊是技擊館,隔著中山高就是鳳山的衛武營,環境上屬於成熟的郊區,老舊公寓跟10年以上中古大樓多,後方還有傳統市場跟學校,生活機能充足,捷運橘線技擊館站也在大門旁。
面中正路有開闊的市景跟衛武營的綠地景觀,開價飆高到每坪24萬至32萬元,後排市景則從18萬元起跳,規劃坪數走大格局,38坪至83坪,以高級建材搶換屋客的青睞。
雖開價比美術館第一排的每坪35萬元低,但對於苓雅區來說,仍屬於開高價個案,記者目測,188戶的住宅,已有6成以上入住,對於10年前就公佈的衛武營計畫,消費者願意自住並且等待,仍是有十足的利多心態,更何況,多了捷運橘線的便利及加持。


衛武營將成為高雄最重要的藝文中心,目前僅大片公園提供居民散步用。

蓮池潭老區 生活機能完整

同樣有開闊湖景的,在高雄還有蓮池潭風景區。雖然名氣不能跟愛河相較,卻是左營地區相當知名的風景區,明年也是世運會的龍舟比賽等場地,市場能見度將增加,連接一旁的孔廟及商圈,發展出左營的舊市區,生活機能完整。
蓮池潭步行至左營高鐵站大約10分鐘,附近都是成型已久的住宅圈,中古屋行情大約10萬上下,離商圈近一點的地段,大約12萬上下,但是貼著蓮池潭多是公園綠地,只有環潭路上旁有一塊佔地不大的38期自辦重劃區,可建地約5塊,正面潭的基地,為一棟原地主興建自住大樓,快完工的是銷售中新案「一二荷館」。
12戶連棟4樓半透天,分為庭院停車及一樓停車兩種,面寬5米6至6米寬,地坪32坪至50坪,建坪達84坪至90坪,屬於大坪數的規劃,總價1880萬元至2150萬元,與附近中古屋都在300~500萬元間等級,相差很大。
蓮池潭地方特色鮮明,環境傳統,多在地人購屋及換屋,聖公路內的新案「蓮莊」,同樣針對區域客,規劃坪數較小,建坪58坪至60坪,開價788萬元至1000萬元,位居巷內沒有景觀,但走到蓮池潭約5分鐘,到左營大路的商圈也約5分鐘。


蓮池潭是左營熱門景點,也是明年世運會水上運動場地,風景如織。

鳳山水庫區 新重劃低密度

風景區旁的住宅發展,有本身的風景特色吸引人,在高雄的鳳山水庫就顯得相當不同,鳳山水庫屬於半封閉型工業用水型,近幾年開放附近民眾散步健身,時間僅早上5點至8點,下午2點半至4點半,有長5公里的環湖步道,附近居民相當捧場。
一般水庫風光明媚,環庫一圈都有開闊的景觀,鳳山水庫有同樣的風光,每年還有大量候鳥,但陷在青山中,水庫外看不到,只是地處丘陵上,沿路綠蔭連綿,不知道可以逛水庫,倒成了腳踏車族的爬坡聖地。
因為水庫而誕生的大坪頂特定區,沒有觀光地的商業污染,出現極為靜謐的住宅圈,多連棟透天型態,目前尚沒有生活機能,開車至小港沿海路約5至10分鐘,至高雄機場不塞車約15分鐘。
大坪頂特定區屬於新興地區,個案不多,在高坪六街的「松露二期」屬於代表性個案,2樓半的14戶連棟透天,不是傳統的5樓瘦高型透天。地坪46坪至67坪,建坪50坪至61坪,總價688萬至888萬元。
特色是一樓面寬6米至14米,單層樓較大,都有規劃臥室,二樓為三個臥室,主臥室衛浴大,有四件式乾濕分離及雙人大型浴缸。


鳳山水庫屬於半封閉型,環境清幽沒有商業化打擾,只提供附近民眾散步健身。


捷運技擊館站旁的至善一品,面中正路規劃大坪數的83坪,景觀開闊。


至善一品景觀開闊,圖中綠意為衛武營,隔著高速公路為苓雅區的體育館。


一二荷館位蓮池潭旁,為面寬5米6至6米的4樓半透天,屬於大坪數規劃。


哈囉市場提供蓮池潭豐富的生活機能,也是左營舊市區的主要傳統市場。


大坪頂特區近小港工業區,後方為鳳山水庫,尚在開發初階段,多透天社區。


松露大地為二樓半透天,主臥衛浴有圓形浴缸,並開大面窗。

風景區 澄清湖風景區


風景區 衛武營文化區


風景區 蓮池潭風景區


風景區 鳳山水庫風景區


專家意見
信義房屋高雄區協理 黃永全

高雄休閒住宅以實用為主,購買時,除了景觀的選擇外,需多考量購物及就學的不便利,家中成員是否適合居住為主,擁有便利的休閒功能,生活品質將受到考驗。另外,可以觀察附近是否有仲介店面,來判斷未來脫手性是否容易,否則保值性都差,別期望未來投資能夠獲利。

社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.曾淑芬 撰文:鄭詩韋 攝影:許凱迪