當月主題

景觀住宅特搜 北部篇 北淡蘭陽 沙灘溫泉 當賣點

什麼樣的居住環境,讓你朝思暮想?
是王維的「漠漠水田飛白鷺,陰陰夏木囀黃鸝」,王籍的「蟬噪林逾靜,鳥鳴山更幽」,還是杜甫的「穿花蛺蝶深深見,點水蜻蜓款款飛」?
如果擁擠的都市,讓你不知如何喘息,何不逃離被煩噪困縛的水泥叢林,到處處好風景的世外桃源,尋找「忽與一觴酒,日夕歡相持」的人生意境?
如果你也朝思暮想過這樣的房子,請帶著輕鬆的心情,和我們一起去綠油油的山林樹海,白浪輕拍的海灣沙灘,或煙霧裊裊的溫泉區,找一個流放心情的桃源。


淡水海濱的便利休閒,讓淡海新市鎮成為推案重鎮,縱使是廢棄的沙崙海水浴場,也經常充滿遊客。

夏日到來,北台灣再度興起渡假屋風潮,從海岸線的淡水、新竹南寮,山線的北投、碧潭,都已有成型的渡假別墅、大樓,讓人有從擁擠的都市叢林中,搬到美麗的風景區旁居住的衝動。
但冬天都有寒冷風大的問題,購買渡假屋除了保值性,還要針對生活機能,越好的渡假地點,生活機能越不方便,附近有捷運當能保值,沒有捷運則看管理,或是看交通便利性。

炎夏日,出門玩耍只會想要水裡來、山裡去。北台灣水資源豐沛,山海都有,長期以來,休閒住宅已是趨勢,不少人會買間小房子週末度假,或是乾脆住在海邊、山上,天天都是渡假生活。


甲山林水公園規劃40坪至86坪的換屋格局,客餐廳相連增加開闊性。

淡水案多 海濱住宅吸客

休閒住宅以淡水為早,從紅樹林的景觀套房,一直到淡水漁人碼頭的休閒住宅,站在旁邊的沙崙海濱,除了看見戲水、拍婚紗的人潮,遠處也有一棟棟高樓、別墅,李前總統倡導的每坪6萬元房屋,淡海新市鎮也有一棟示範國宅,孤單屹立超過10年。
自從淡水鐵路變捷運,淡水站及紅樹林站一帶的房屋,屋主已不再偶爾當休閒用,成為自住型景觀住宅,新成屋包括「海揚」、「尚海」等,都以開闊景觀當賣點,而以近海濱為賣點的,就以淡海新市鎮為主。
放眼望去,目前約有16個新成屋、預售屋個案,正在激烈銷售中,除了百坪透天的「荷蘭村」、80坪的「星海別墅」、70坪的「美人嶼」外,其餘都是2至4房的大樓格局,以較低價格,吸引首次購屋客上門。
淡海新市鎮命運起起伏伏,10年前乏人問津,只有宏國建設在邊緣推造鎮案,3年前建商開始推投資型個案,主打淡江大學的出租市場,然後土地開始被炒作,宏泰集團大買7萬坪,不過被視為交通命脈的輕軌捷運,只在紙上階段,搶到地的建商無法高調加價,應該大張旗鼓銷售的淡海新市鎮,剩下3案合併銷售的「台北灣」聲勢浩大。

等輕軌線 生活機能缺乏

多數已經開賣的個案,仍然集中在人氣較旺的淡金路,離淡江大學較近,有較足夠的生活機能,不自己住還可以租給淡大學生,圖個包租公的夢。但雙卡效應來臨,接著房價起漲,投資客撤退,淡海新市鎮剩下房價偏低的優勢,自住客及換屋客進場,成為現在的市場主力。
論景觀,淡海新市鎮有海景,有開闊綠地,道路寬敞,幾乎所有的社區大樓,都可以保有開闊的視覺效果,別於捷運淡水站或是紅樹林站的擁擠,新市鎮躲在淡金路內,塞車只在淡金路,環境十分安靜,適合居住。
但是,沒有生活機能也是相當惱人,雖新市鎮內有規劃商業區,除非輕軌捷運真的落實興建,否則短期內連個便利商店都沒有,夜晚黑暗,想要有林口般的人氣,真的要等待。
生活方便的淡水市中心,房價被捷運拉動,新成屋行情高升,每坪18萬~22萬元,而生活不便利的淡海新市鎮,保有每坪12萬~16萬元的競爭力,買個3房加車位500萬元就可以,縱使到台北只有一條淡金路接中正東路,經常大塞車,還是非常吸引人。
低價個案以平實的建材賣屋,如個案川瀨水美、蒙地卡羅、淡江有約等,有完整的休閒公共設施,也有氣派的大廳,房價每坪開價在14萬至16萬元間。而高價案也在去年開始出籠,社區更加氣派,建材也加倍高檔,公設動輒上千坪,不出門在家就可以休閒。
以台北灣為代表,案量規模超過2百億元,是淡水最大個案。3個預售案一起賣,有152戶4併別墅「星海別墅」,1900戶大樓社區的「星海灣」,及380戶大樓混合別墅的「甲山林水公園」。


漁人碼頭已成為淡水的代表地點,夏天遊客多,冬天寒冷。

連接沙崙 遠眺開闊海景

3個個案分散不同地點,都靠近淡水高爾夫球場邊,星海別墅為70至80坪的4樓別墅,開價每坪20萬元;甲山林水公園為40坪至86坪的14層大樓及別墅,大樓開價每坪20萬元,別墅則是跳到每坪30萬元;星海灣坪數從25坪至93坪都有,開價每坪18萬元。
新市鎮的個案賣的是休閒生活,站在空曠的馬路上就可遙望碧海藍天,不過在夏天走路去海邊,沒有遮蔭的路加倍遙遠,開車2分鐘到沙崙海邊,真的可以享受個案廣告中的海灣生活,也有業者經營馬場可以騎乘,可惜沙崙是個廢棄海水浴場,散步可以,下水游泳則沒人管理。貼近海邊的生活,缺點很多,享受悠閒倒是十分貼切,在淡海新市鎮旁沙崙重劃區內,就有不少中古大樓成型,居住人口較多,也有多家便利商店,人氣較旺,2年前熱賣的預售案「美人嶼」,是引發別墅生活的第一波。
第一期已經完工,兩排別墅的悠閒感覺不差,66坪~71坪的3樓半連棟別墅,現在銷售第二期的餘屋,開價1400萬~1600萬元。


萬里擁北海岸山水景觀,成名早,三十年前就引發休閒不動產商機。

北海岸線 交通便房價低

北海岸沿線跟著淡水發展,在大型造鎮風氣下,沿著濱海公路往山頭一望,就可以發現幾座巨型社區矗立,都因為房價便宜,並且搭上周休二日的風潮而出現,風景區是賣點,交通則交給中山高跟北二高。
引領風潮的當指基隆,有台灣最大成屋社區「水美」,佔地2萬坪、戶數高達2800戶的超大社區,交屋9年,是東帝士集團的代表作,現在以東雲建設及兆豐金控的名義賣給消費者,也有信託機制保障買屋款。
坪數26~40坪,房價每坪7萬元上下,雖社區僅有便利商店,但離碧砂漁港或八斗子漁港車程只要約3分鐘,至基隆火車站不塞車約10分鐘,尚有整點一班的社區巴士通往火車站,到海洋大學也只要3分鐘。
基隆山頭與淡水都是北台灣早期發展的休閒不動產,社區大,休閒設施完整,離風景區近,但也是消費者較早看清的地點。夏天舒適,冬天就苦不堪言,風大氣溫寒冷,又容易下雨,房屋外觀容易老舊,離都市太過遙遠,只能當作退休生活的居住地點。
水美還有當地客支撐,生活機能尚完整足以支撐自住客,在三芝、萬里一帶就有不同的遭遇。廢棄30年的「飛碟屋」,政府將劃為休閒重劃區而重新出發,在白沙灣及淺水灣,也都有財團搞飯店、渡假別墅。
30年前沒有北二高,如今還有萬瑞快速道路直達北海岸,只是海風依舊,夏天海岸線遊客如織,車流塞爆,冬天只剩下最冷冽的空氣,由金山溫泉獨撐大局。
有季節明顯交替的問題,是北海岸的缺點,也缺乏更大型的頂級渡假村支撐人氣。購買渡假宅,必須考慮清楚,否則,房價多腰斬,更別提還有不少看似荒廢的大樓,沒有保值性。


碧潭山水誘人,夜景浪漫,週遭滿佈成型多年的景觀住宅。

新店北投 有捷運線支撐

如果真的仍想要住在風景區,又要有保值性跟生活機能,台北當屬新店為最佳範例。新店臨近烏來風景區,有碧潭的開闊景觀,小碧潭延伸賞景跟運動健身,更好的是,有捷運到達,房價保值性高。
3年前捷運新店站的共構案「碧潭有約」,以面碧潭的景觀優勢,一舉突破景氣障礙,當年每坪20出頭萬元,現在即將交屋,景觀戶行情已經到每坪30萬元。但是沿著景觀線都已經蓋滿房屋,剩下捷運小碧潭站的共構案「美河市」續炒景觀屋。美河市社區長1公里,社區大到需搭接駁車才可以從頭走到底,不含商場有2200戶,坪數規劃12坪的套房,至98坪的景觀豪宅,房價每坪面河開價42萬至48萬元,面市景則是33萬至38萬元。
台北縣有碧潭,台北市有新北投。自從十年前由春天酒店帶動溫泉套房發展,捷運站旁已滿坑滿谷溫泉大樓,範圍擴大到溫泉路、泉源路等地點。
8年前捷運站附近推出的第一代溫泉套房「高湯屋」,戶戶有溫泉為其特色,到3年前的「天月」,規劃20坪以上的景觀豪華套房,去年則是進化到溫泉住家,3房至4房的標準格局,已經不是純粹的休閒渡假用。
建案不多,有新成屋「皇家御泉」,規劃63坪~67坪,配有雙湯屋的大4房,自家就有兩個降版浴池,房價每坪45萬元,以安靜的環境為訴求吸引換屋客。


礁溪有詩情畫意的溫泉溝,豐沛的溫泉引起建商及旅館業者興趣,不斷興建溫泉套房及五星級飯店。

礁溪溫泉 炒挑高渡假屋

有了北宜高速公路的快速交通,台北至宜蘭只要一個小時車程,今年多了15家五星級旅館興建中,在溫泉聖地礁溪,則是溫泉住宅及五星級飯店並重,持續開發。
在北宜高速公路尚未通車前,礁溪就是台北客嚮往的溫泉地點,豐沛的水資源,曾經吸引不少建商購地賣房屋,不過真正推案仍不夠密集,一來擔心供過於求,二來季節有限,冬天才有泡湯的賣點,炎炎夏日,就乏人問津。
行情上,中古屋仍在10萬~14萬元間,在建商小心推案,沒有供過於求之下,新成屋及預售屋價格穩定,溫泉街的開價多在16~18萬元間,外圍的健康休閒重劃區內,則有個案「鳳凰喜來登」,打著鄰近長榮鳳凰酒店,每坪開價拉高至21萬~25萬元,以較開闊的重劃區,吸引台北客。
銷售總監許慧琳說:「溫泉個案都是賣台北客,比例多在七成以上,買來當作渡假宅。」鳳凰喜來登為登記一般事務所的套房個案,樓高五米,坪數在21坪至42坪,停車位屬於公共設施,公設比42﹪。
溫泉套房主要以湯屋為主,坪數較大,客廳有獨立採光,湯屋則以降版浴池搭配大面採光,景觀不差,一面景觀為礁溪街景,一面則為五峰旗風景區的山景。


南寮漁港風景區結合兩個漁港及觀光漁市場,腹地廣大,距離新竹市區車程十分鐘。

新竹南寮 漁港風情別墅

新竹有軟有硬,硬的是科學園區的全國第一產值及科技產業,軟的是有風景秀麗的山海景觀,有南寮漁港的熱鬧,以及青草湖的靜謐,出現極大反差。從新竹市中心到南寮漁港,不塞車大約十分鐘沿著東大路就可以到,也有東西向快速道路跟西濱快速道路,交通規劃完整。
南寮漁港為北台灣知名的大型觀光漁市,合併新竹漁港及南寮漁港,有廣大公園,每週還有夜市,雖然白天過於荒涼,沒有太多遮蔭,海風也大,但與市中心路窄屋擠天空小相較,仍有極大吸引力。
在東大路三段及四段,近五年開始有建商推案,大樓及透天都有,房價每坪約10萬元上下,透天則多集中在6百萬至8百萬元間,價格親和,雖然生活機能只有漁港跟沿街商店,交通上也多需自行開車,但在離市中心不遠之下,仍可吸引首次購屋客上門。
目前住宅圈逐漸成型,在東大路三段上,則是塵土飛楊,在地建商前年推出「吉立亞碧波飛」,正在興建的是第二期「玫瑰花園」,預計共有五期計畫,佔地超過5千坪,是南寮漁港一帶較大規模個案。
玫瑰花園為四樓半透天,34戶的規模,分為一樓停車及前院停車兩種,地點屬於巷內,東大路的車潮噪音不會影響。地坪23坪至37坪,建坪則為51坪至68坪,總價為700萬至980萬元,規劃成首次購屋型的連棟透天個案。
以透天來說,坪數不大,但面寬有4米8至5米,一樓樓高3米6,空間開闊,二、三樓規劃雙主臥室,都有四件式衛浴及大型浴缸,景觀雖沒有漁港及海景,附近建築密度尚低仍相當開闊。


成屋案月牙泉走歐式外觀,規劃一百坪至一百九十坪,為青草湖一帶的三層樓大坪數豪宅。

山景誘人 飯店旁推別墅

選擇海邊的住宅,當留意海風侵蝕的問題,景觀第一排有壯闊的海景,迎風面的房屋外觀及家中電器也容易損害,而在南寮一帶,只要在西濱快速道路以西,還有濃濃的魚腥味,另外,夏天風大舒適,冬天則比市中心寒冷。
新竹還有個青草湖的風景特定區,不過,這湖還真是充滿青草,湖水已乾,沒有景觀跟遊憩功能,環境上倒是十分休閒,有煙波大飯店營造渡假氣氛,青草湖旁也有景觀咖啡廳,高低起伏的地形,假日不少腳踏車客悠遊。
對台北客來說,青草湖不太屬於好玩的旅遊區,但對新竹人來說,是一個回憶及別墅代名詞,附近多高級別墅及連棟透天,環境相當整齊,但是,生活機能只有便利商店,晚上變得比較荒涼。
目前個案也不少,過去推案從套房至豪宅都有,現在則清一色大坪數規劃,多百坪三樓半別墅,房價每坪12萬至18萬元間,在地建商豐邑建設逆勢推出「月牙泉」,今年四月完工,共49戶的規模,100坪至190坪的豪宅大戶,總價2800萬至7500萬元,配有高級建材,吸引竹科豪宅客上門。


茄東景觀大道右邊就是青草湖地區,多成型別墅區,山景怡人。


水美為台灣最大個案,2千8百戶的規模,矗立在基隆北海岸山頭。


碧砂漁港為知名觀光景點,有新鮮漁獲供民眾採購,也可當場料理。


靠海不動產有冬天不舒適的危機,三芝淺水灣一帶不少個案仍空屋多年,轉手不易。


位沙崙重劃區內的新成屋美人嶼,第一期已經完工,為少見的三樓半連棟別墅。


新北投溫泉區全台知名,地熱谷附近的山頭,飯店及溫泉住家聚集。


美河市沿著捷運小碧潭站興建,有交通的便捷,也有景觀的優勢。


預售案鳳凰喜來登配備方形湯屋,有景觀及大面採光窗。


透過北宜高速公路,礁溪有7成以上購屋客來自台北,一個小時就可以到。


東大路三段多連棟透天推案,圖為吉立亞建設第一期碧波飛,目前銷售中為第二期玫瑰花園。


玫瑰花園為四樓半透天,面寬四米八,客廳樓高三米六。


月牙泉的主臥層有十二坪,位於三樓,有斜屋頂的歐式設計。


捷運淡水站提供淡水地區的便利交通,解決聯外道路的擁塞問題,站旁就是腳踏車專用道。

風景區 淡水風景區


風景區 北海岸風景線


風景區 碧潭風景區


風景區 新北投溫泉區


風景區 礁溪溫泉區


風景區 南寮漁港風景區


專家意見
永慶房屋豪宅事業部經理 葉國華

購買休閒不動產或是渡假第二屋,要有多餘財力,購買前需考慮保值性及管理問題,自用比較適合,靠近海邊或是溫泉地點,房屋容易壞,環境安全也是較差,未來要脫手都比市區的房屋難。季節也是重點,靠海的地點夏天較易脫手,有溫泉的地點冬天比較多人想購買,在相對的季節,房價較低,可以此作為殺價的方法。

社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.曾淑芬 撰文:鄭詩韋 攝影:莊中隆