地產最前線

台客廈門炒樓 八年翻三倍

7月兩岸直航開通在即,兩岸房市互動將更為緊密。但這幾年,真正在兩岸炒樓的卻是機靈的台灣投資客,尤其離台最近的廈門房產,8年漲了3倍。
據統計,因地緣關係,每2戶金門人就有1戶在廈門購屋,每年至少有新台幣百億元湧進廈門。隨著三通腳步趨近,廈門政府趕工打造五通碼頭,大幅縮短金廈航程,準備對台大吸金。


從兩岸小三通開始,台灣人進駐廈門炒作房地產,即使中國政府開始打壓房市,但廈門建案仍如火如荼。圖為廈門地產建案最多的思明區。

廈門的五月天炎熱潮濕,禾祥西路兩旁種滿整齊大樹,一家家台灣品牌店林立,從寶島眼鏡、三峽金牛角麵包到多福豆花都有,要不是招牌上有簡體字,還以為身在台灣。

風俗似台 移民易
「有房子要拍賣嗎?哪個社區?價錢多少?」師傅一邊幫朱姐的先生按腳,一旁的她拿著手機問朋友銀拍屋資料,「廈門這幾年房價漲太多,政府從去年開始打壓,現在大家都在觀望,只剩投資銀拍屋還有賺頭。」
朱姐家有一百八十九平方米(三.三平方米為一坪,故為五十七坪),從寬敞的陽台可看到繁華的禾祥西路商圈。廈門消費是台灣的四分之一,但中古屋房價一坪約新台幣二十五萬元,跟北縣中和、新店相當。
「台灣教改那年,剛好是我大兒子要念小學,我跟先生不能認同教改政策,原本要移民泰國,朋友建議我們來廈門,我們發現這裡語言跟拜拜風俗都跟台灣很像,就決定來這裡。」
二○○○年,朱姐一家四口帶著新台幣四百萬元從雲林虎尾移居廈門,「大陸法律規定,要在當地小學讀書就得買房子,所以我們到廈門三個月內,就為了兒子就學買了第一棟房子。」


二○○○年帶著新台幣四百萬元移民廈門的朱姐(左),五年前開始投資廈門房地產,目前已有二千萬元的身價。

年賣一屋 供生活

穿著打扮隨性的朱姐說:「大陸人很重視外表,我穿著運動服去看房,他們還故意虧我是不是要租屋,當時人生地不熟,我選了對我比較友善的售屋小姐就買了,一平米買了快新台幣二萬元(約一坪六萬六千元),大家都說我們被騙了。」
朱姐花新台幣三百多萬元購屋,剩餘的錢就開快餐店,「每月大概有新台幣四萬多元收入,應付一家開銷綽綽有餘,但生活被綁得死死的。」
「二○○三年左右,我發現我的房子漲了一倍,而且很多新建案一一冒出,買房子還要先登記,開盤時接待中心都擠滿人,還有人為了搶房子打架,很像台灣民國六十八年到七十八年的盛況。我算了一下,一年只要成交賺一筆,就能輕鬆過日子。」
朱姐便開始投身房地產買賣,五年內買賣六套房子,還幫許多台灣朋友在廈門找房子投資,而她八年前花新台幣三百多萬元買的五十七坪房子,目前市價達一千四百萬元。
朱姐經驗老道地分析:「在廈門買預售屋,一定要找國貿、建發、禹洲這些上市且口碑不錯的開發商,因為這裡不像台灣有工程款一期一期付款,而是訂房簽約時就須付清五成房價,如果挑到不好的建商,很可能會蓋到一半跑掉,變成爛尾房。」
在廈門前後投資過五套房子的陳太太也說:「在這裡買房子,一定要慎選建商,因為這裡的產權證明是在交屋後半年才能拿到,如果建商沒有依照送審的設計圖施工,或是蓋完房子拖欠政府稅金落跑,買家都可能拿不到產權證明。」
「我只買本地建商國貿蓋的,雖然貴一點,但品質有保障。」原本在美國就投資房地產的陳先生,工作的工廠在三年前從廈門遷移到浙江,但他卻決定留在廈門。


廈門預售屋銷售速度快,不像台灣設有樣品屋,在房價上也沒有很大殺價的空間,最多只有0.5成的價差。

搶購套房 易租售

除了自住的三房二廳已翻漲近四倍外,陳先生投資的房型多為套房或一房一廳,「這裡的房價愈來愈貴,大坪數的房子不是一般人能負擔得起的,相對來說,小坪數好租又好賣。」
當記者問陳先生如何選購房子,銷售人員是否會主動聯絡投資客?陳先生說:「沒有人會聯絡你,這裡買房子都是用搶的,能買到就是賺到。」
在廈門經營大世紀地產仲介房屋的金門人陳成煥說:「廈門房地產炒作成今天榮景,台灣人應該是最大的功臣,因為從二○○一年小三通開始,金廈距離拉近,金門人開始在廈門購屋,那時廈門的房價比台灣低很多,金門人一買就是幾套;漸漸的台商以及做生意發達的閩商,也都開始在廈門置產,逐步推高廈門房價。」
在金門就從事房仲業的陳成煥,原本在小三通隔年就打算進軍廈門房仲業,但因遇到SARS疫期,延後到二○○四年才進入廈門,卻正好遇上房市起飛。陳成煥表示:「這裡的房仲業很多,買賣雙方的佣金成數加起來,只有房價的二.五%,遠低於台灣的六%許多,加上房價不斷上揚,賣方都很強勢,佣金、稅金全要買方負擔,但負擔較重的買方,多數不願付清佣金,往往想丟個人民幣幾百元了事。」


看好廈門的環境與房地產,陳先生與太太4年內買了5套房子,最近還從40坪的房子換屋到近60坪的大房。

一日數漲 價混亂

廈門地產價格混亂,中古屋甚至出現一日翻漲四成的亂象。朱姐說:「我曾看中一套二手房(中古屋),早上答應賣方開出人民幣七十萬元的價格後,中午對方要漲價到八十萬元,我還是答應,但到了晚上喊價近一百萬元,太荒謬了,我就放棄了。」
原本人口只有二百萬左右的廈門市,分成島內跟島外,靠海滄大橋與廈門大橋連結,廈門本地人早先集中住在島內的思明區與湖里區,近年因台灣人及福建其他地區人口大量湧入,人口翻倍暴增為近四百萬。
政府一聲令下拍賣土地,許多舊城區住戶就得搬遷到郊區或島外海滄、集美等地。以前在地人主要休閒的白鷺洲公園及篔簹湖旁,現在是市區價格最高的地段,一坪要價超過新台幣三十萬元,連島外海滄也從原來的一坪約新台幣二萬多元,飆漲到十一萬元。


剛開放小三通時,廈門還設立一條台灣街,許多建案都由台灣人營建,但因招商不順,現今淪為建材市場。

在地怨嘆 買不起

價格高漲出現排擠效應,造成在地人移居島外,新移民入主市中心的怪象。台灣人喜歡購買生活機能好的禾祥西路,因附近的商店多數與台灣相關;至於外商,則偏好湖濱北路西堤一帶有湖景的別墅,湖邊街道林立西式風情的咖啡屋,跟台灣天母商圈頗為相似。
不過,廈門人年平均所得僅四千美元(約新台幣十二萬元),面對房價都已翻了好幾翻,當地居民怨聲載道。此外,就連北京、上海、深圳等一級城市,房價也是連連高漲。中國政府在去年開始祭出宏觀調控政策,除了嚴格限制貸款成數外,還規定預售屋必須蓋到建築物外觀完全完成,才能對外販售。
在廈門經營仲介的台商協會常務理事林泓杰分析說:「大陸的M型化社會比台灣還嚴重,必須用政策來控制房價。最近很多投資客都持觀望態度,不敢貿然進場。我預估房價今年會跌個一至二成。」
陳成煥則說:「之前賣方的價格都非常硬,一點談的空間都沒有,但這二個月來,一平米大概可殺個幾百元,但還是跌不到一成。」


為了三通後能更快速向台灣吸金,廈門新建五通碼頭,未來只有十五分鐘船程就能抵達金門,預計跟七月週末包機同時啟航。

新興區域 五緣灣

對於廈門的房價,台灣投資客長期仍然看多,朱姐說:「在大陸投資,就是要聽黨(共產黨)的話,跟著黨走就沒錯。」一發現政策緊縮,朱姐開始保守投資,不再輕易買進,「以前房產局(廈門國土資源與房產管理局)排隊排到門口,今年一月到三月,房產局冷清清,農曆年前後廈門只有十七套交易量,但四月開始,因政策解套,人潮又慢慢恢復了。」
儘管大陸中央政府打壓房價,但廈門地方政府對開發土地仍不遺餘力,最近耗資近人民幣九十億元打造五緣灣重劃區,區內規劃完整,設有學校、五星級酒店、溫泉旅遊區等,還在區內養殖了二隻白色海豚,並保留大片天然濕地公園,噱頭十足。
馬英九當選總統,彷彿為台灣房地產打劑強心針,有趣的是,廈門當地建商竟也打著三通利多議題賣屋。
五緣灣內的「國貿藍海」銷售人員,一見台灣來的客戶,立刻上前熱情接待,還把五緣灣形容成「台灣的澎湖灣」,並引用潘安邦〈外婆的澎湖灣〉這首歌裡的陽光、沙灘、海藍藍來形容五緣灣,希望藉此拉近距離,「這個地方本來叫鐘宅灣,廈門市政府想跟台灣人民結緣,才改名為五緣灣,三通後這裡的房價一定會再攀升。」在交通設施及生活機能全無的情況下,五緣灣重劃區目前一坪開價新台幣二十六萬元。


廈門目前最貴的豪宅「雲頂至尊」,打著住戶可免費使用加長型凱迪拉克跟悍馬汽車當噱頭,一戶要價約新台幣4億元,但因地段不好,銷售不佳。

五通碼頭 吸台資

緊鄰五緣灣旁的湖里高新技術園區,今年初開始招商。廈門市政府希望三通後能吸引台灣高科技產業移師廈門。園區除了離廈門國際機場僅十五分鐘車程外,還在技術園區外新建五通碼頭,讓原本一個小時的金廈船程,大幅縮短為只要十五分鐘。
五通碼頭預計跟台灣七月開始的週末包機直航一起啟航,可見大陸也想搭上三通順風車刺激經濟。台灣人期待三通後大陸人能來台購屋,但最後恐怕是刺激更多台灣資金西進。

廈門精華地段 行情表


湖濱北路

均價一坪40萬元
湖濱北路的西堤是廈門最有異國風情的區段,類似北市天母生活圈,房價也最貴。


五緣灣

均價一坪26萬元
為三通打造的五緣灣重劃區規劃完整,但生活機能欠缺。


海滄區

均價一坪11萬元
海滄區位於廈門島外,離市中心車程三十分鐘,許多投資客看好這兒的長期發展。


禾祥西路

均價一坪25萬元
禾祥西路商店林立,生活機能佳,是台灣人最愛的路段。


大陸購新屋 確認五證

台灣俗稱的「預售屋」,在中國被稱為「樓花」,購買樓花首要就是請建商出示五證,分別是國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設用地施工許可證、商品房銷售許可證。
不像台灣購買預售屋交屋後,就立即辦妥並交付房屋產權證明,在大陸通常得等上3個月到半年,才會辦妥產權證明交給業主,甚至可能辦不出產權證明,因此在簽買賣合約時,需特別留意這個部分,以防將來轉手有問題。


看好許多金門人都在廈門置產,陳成煥4年前到廈門開設仲介,但感嘆仲介市場太亂。

西進購屋 風險

1.大陸人委託仲介賣屋,不需出示房屋產權證明,加上很多房屋沒有產權仍在市場上販售,購買這類房屋極有可能會落入一屋二賣的陷阱。

2.依照大陸法令,已婚者賣屋時,需夫妻雙方到場或出示未到一方的同意書,買賣合約才具效力。

3.大陸目前剛開辦房屋保險箱(履約保證金)業務制度,在房屋產權尚未完成過戶前,買賣雙房都有極高風險,建議在未過戶前,一定要在房產中心辦理公證手續。

4.大陸購屋沒有土地權,地上建物只有70年使用權,想傳給下一代仍有變數。


在大陸購屋,務必留意是否有合法產權,否則將來可能無法買賣。

在地人說法

1房1廳要賺50年

計程車司機 小周
廈門房地產都是被台灣人炒高的,我一個月賺人民幣4千元,市中心房價最便宜1平米要(人民幣)1萬多元,我1年存1平米的錢,50年才買得起1房1廳。


天空始終灰濛濛

建材商人 阿龍
廈門是好地方,以前空氣好,沒污染,但現在到處都在蓋房子,天空一片灰濛濛,氣象報告污染指數都是重度,加上台灣人把房地產炒得太高了,現在買房絕不是明智之舉。


絕不會買在島內

售貨員 林小姐
如果我有人民幣200萬元,我才會買房子,因為我不想降低生活品質。但不會買在島內,會買在海滄,價錢比島內便宜一半,車程也只有半小時。


台灣人 辦貸款須知

台胞首購首付款(頭期款)最低需付總價5成以上,還需要1位廈門本地戶口人士為聯繫人,該聯繫人並需提出願意擔任聯繫人的公證書。此外,簽訂《商品房買賣合同》及辦理貸款時,借款人也須備妥本人及配偶薪資證明與結婚證書等。

撰文:高愛蘭
攝影:攝影組
繪圖:林佳欣
編輯:吳宜菁