地產潮 房市論壇

張金鶚:房價已有38%泡沬

前陣子我和中山大學財物管理系副教授陳明吉、政大地政所碩士生鄧筱蓉共同發表了一篇有關台北市房價面臨泡沬化的研究報告,很多人質疑我故意打擊市場,跟業者作對,製造學界和產業界的對立,後來還因此收到恐嚇信函,引起騷動。


台北市房價不斷竄高,遠超過所得和租金增長速度,學者擔心房價出現泡沫化。

房價超越租金所得成長

我必須說明一下這個房價泡沬化研究的背景。去年開始我就感受到台北市房價上漲脫離合理範圍,於是才起意透過一個國外學術單位討論過的複雜模型,試圖計算出台北市房價高過租金成長與所得成長的結果。
我們發現,不論從台北市的租金成長變化或從台北市民所得來分析,都可以看到兩個大泡沬。所得或租金可以支撐的部分,稱為「基值」,超過基值的那部份就是泡沬價格,我們分別用台北市1971年到2005年的35年間租金與所得成長數字,算出現在台北市的房價只有72%是租金可以支撐的,所得可以支撐的甚至只有63%,也就是說,以租金推算,市價中有27%是泡沫價格,以所得推算,泡沫價格約占市價38%。
當你身在其中的時候,泡沬是看不出來的,就像1987、1988年那段期間,泡沬價格年那段期間,泡沬價格曾經高達54%,我也提出過警訊,結果大家不買單,但是十幾年之後我們回頭看,那個泡沬的確是存在的。
如果我們看到問題重蹈覆轍的機率很高,這次的泡沬危機背景跟上次也滿類似的,要我跟大家說現在的情況還不嚴重啦,我怎麼會安得下心呢?
針對這些日子的風波,我要提出兩點說明,第一,我從來沒有故意打擊市場的意圖,也沒有說蓄意要公布什麼資訊跟業者作業,資訊透明對消費者或對廠商而言都是重要的。其次,我不是烏鴉,也不想當「空頭總司令」,其實我個人沒有立場,我一點也不贊成政府去打壓房市,市場健全與否才是我關心的問題。

(左圖)張金鶚擔心房價不正常增長形成泡沫化,但認為自住型客戶不必停止購屋腳步。(右圖)二○○三年SARA疫情過後,張金鶚最早透露房價已經觸底訊息。圖為二○○三年下半年一組購屋客對內湖一幢新成屋品頭論足。



擬估之泡沫價格圖


投資客加重市場隱憂

十年來,我們手上一直有三份研究報告在做,包括國泰房產指數、購屋需求動向調查和內政部建研所委託的經濟動向提報,始終是一分數據說一分話。2005年那年因為投資客愈來愈多,我就看出市場有隱憂,2007年建研所景氣指標開始下滑,第二季消費者信心開始反轉,國泰房產指數也出現價量背離警訊,第三、四季依然如此,我才確定市場的確有向下調整的趨勢。
現在業者批評我對他們不友善,其實他們也應該記得,2003年第三季SARS過後,我們是第一個宣布房地產景氣對策訊號綜合判斷分數對應燈號為象徵安全的綠燈的單位,後來證實台灣房市那時開始觸底反彈。
觸底反彈以來,台灣房市已經漲了四年,漲四年後,不可能連漲五、六年吧?過去的經驗不是這樣的。本來按市場機制,2007年下半年應該要調整了,事實上我們原先也發現泡沬慢慢縮小了,銀行放貸小心了,因而研判房地產市場軟著陸應該沒有問題,但是立委選後房市又浮動起來,總統大選後兩岸三通各種消息充斥,大家預期房市一片榮景,連銀行不對小套房放貸的態度似乎也鬆動了,我發現這與基本面完全脫了鉤。
最近大家都對兩岸關係抱持很大的預期心理,不是我要潑大家冷水,是不是可以好好想想:陸資來台是供給還是需求?我們要的是需求,需求者才是support整個市場的力量,我們要看的應該是:Where is demand?(需求在哪裡?)而不是還有多少新供給。
對消費者來說,如果房市看來不樂觀,那麼就不該買房子了嗎?當然不是。
對投資客,我的建議是半年內不適宜再進場,畢竟投資的原則是「逢低買進,逢高賣出」,現在是高點還是低點,沒有人說得準,但「相對高點」四個字,相信大家不會有爭議,還想賺那一點點差價,我覺得風險高,不如等半年後別人斷頭殺出了再說。

(左圖)經歷一波輪漲後,房價已處於相對高點,投資客想要獲利,必須更謹慎小心。(右圖)今年第一季全省推案量號稱超過6千億元,不過有一半以上是重推的舊案,或尚未公開銷售的新案。



自住型購屋先選好產品

自住客呢?我覺得如果真的有需求,房子還是可以買。不過,除了要先想清楚自己是否有足夠的能力去負擔房貸外,我還是有些東西要提醒大家。我一直覺得買房子的核心問題在產品,買房子不稀奇,住房子才是問題的開始,然而現在大家都是看價格買房子,不看房子是哪家建商蓋的,也不去關心坪數差距大,住戶層次複雜,或社區戶數太多,將來空屋率太高怎麼辦的問題,這是不通的。
好價格和好產品先選哪一個?我寧願選好產品,不要選好價格,因為貪便宜,可能買來一個爛產品。很多人說要買有都市更新題材的老舊社區,將來可以增值,我總覺得還是活在當下實在,如果等待增值之前要經過那麼長時間的忍耐,那會得不償失。
這些年房價被哄抬上來,豪宅房價高得嚇人,有錢人要買是他的事,總是希望不要影響一般老百姓,沒想到一般房子也漲,中古房子也漲,年輕人和弱勢族群就算努力一輩子,連最簡單的安居樂業的夢想都不能實現,這是我最擔心的。
我想跟年輕人說的是,年輕人有流動性(mobility),可以先充實自己的知識與歷練,不應該太早做屋奴,被房子綁住。房子應該是要帶給你更大的快樂而不是負擔,你要非常謹慎。

(左圖)張金鶚分析,「大陸富豪團」成員將來即使在台灣投資,對台灣房市發展是多是空尚難定論。(右圖)好價格與好產品如果不能兩全,張金鶚建議選擇後者。



台北市房價成分長現況


張金鶚小檔案

年齡:54歲
學歷:美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫系碩士、博士;美國麻省理工學院建築碩士;中原理工學院,建築學士
主要經歷:國立政治大學地政系專任教授;國立政治大學社會科學學院台灣房地產研究中心主任;內政部營建署建築研究所籌備小組,研究員;內政部營建署國民住宅組薦任技士;中原大學建築系兼任講師

撰文:張金鶚 攝影:許凱迪 繪圖:潘美靜 社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.林宜聰