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破解工業住宅

日前台北縣中和的指標工業住宅「元氣大鎮」,爆發出現政府拒發使用執照,必須每戶繳土地變更代金38萬元,才可變更為住宅使用的事件,讓工業住宅的合法性與使用性的公平化,正式浮上檯面,一如當年政府強力拆除非法夾層屋一樣。
工業住宅因台北縣政府的大動作整飭,再度被購屋大眾頻繁討論,而工業住宅低於一般行情1-3成的價格,在這個萬物皆漲的年代裡,對購屋人的誘惑力十足,但是工業住宅到底合不合法?購買工業住宅前,需注意些什麼?


台北縣近年來有上萬戶的工業住宅推案,今年發生中和「元氣大鎮」無法取得使用執照的窘境,消費者購屋前需三思。

Q:工業住宅?我明明買的是三房兩廳的住宅耶,而且建商說是可以登記公司,看起來沒差啊?

A:所謂的「工業住宅」,一般指在乙種工業地上,依據「都市計畫法台灣省施行細則」第18條,以一般商業設施中的「一般零售業、一般服務業及餐飲業」、「 一般事務所及自由職業事務所」及「運動休閒設施」,或是以工廠必要之附屬設施中的「單身員工宿舍及員工餐廳」等用途提出申請,進而推出建案,然後以可當作住宅使用為號召,並且用偏低市場的價格,明示或暗示購屋人買來當住宅。
工業住宅的建築本身是合法的,但如果購買後作為住宅使用,就是違規,可處6萬~30萬元的罰款,並可連續處罰,且遭舉發後仍未改善,甚至可能斷水、斷電或遭到拆除。但仍有不少民眾抱持類似夾層屋違建,以及舉發不易的心態,看準工業住宅較低的價格,買進工業住宅,但在購屋前還是應認清所有的風險。


中和為台北縣工業住宅集中地,多數工業地改推工業住宅銷售,以較低價格吸引消費者購買。

Q:台北縣整飭工業住宅政策,是讓工業住宅就地合法?還是壓倒工業住宅的稻草?

A:目前光是台北縣,五年來就有超過上萬戶的工業住宅推案,在違規使用的擦邊球風險下,建商及民眾多認為工業住宅的數量龐大,政府取締不易,為避免產生民怨,是否會嚴格執行取締還是未定數。
在公平原則下,目前暫時只有台北縣祭出解決方案,一來平衡違規使用的行為,二來也讓未來工業住宅的中古屋市場透明化,不使下一手的購屋者誤認住宅而購買使用。目前工業住宅申請日趨嚴謹,日後在台北縣要買到工業住宅的機會將不高。至於外縣市不確定是否跟進,購屋風險提高不少。


工業住宅多登記為一般事務所,可以做辦公用途,當作住宅使用則是違規。


無論地價稅或房屋稅,工業住宅可透過變更為自用,與一般住宅相同。

一般住宅與工業住宅比較


Q:現在還能不能進場買工業住宅 ?

A:如果購買的理由,是打算設立辦公室或成立事務所,當然毫無問題,但如果購買主要為了當住宅使用,或是打算買來賺價差,有相當高的風險,尤其是尚未交屋的建案,或是預售個案,建議暫緩。
如果工業住宅變更一般住宅成功,就成為一般住宅產品,房價當脫離曖昧不明的「一般事務所」,可望拉高至普通住宅的水準,但工業住宅的設計多以廠辦形式,單層戶數多,小環境也較亂,沒有一般住宅的單純性,無論價格與保值性都略差於一般住宅。
好處是,工業住宅結構上高於一般住宅,抗震強度較佳,而室內高度也較高,增加不少收納空間,蓄水池的水量也較大,萬一水量不足又要分區停水,工業住宅水量可多撐一點。


工業區內的工廠,影響附近的空氣品質,可省房價,卻也犧牲生活品質。

Q:工業住宅交屋要特別注意哪些呢?

A:所有交屋事項比照住宅,包括必須有使用執照,看清楚權狀上的使用用途,是否符合購買時建商的廣告與說明,另外,依買賣合約書註明核對,是否有隔間、衛浴設備、廚房設備等。
由於工業住宅的設計,多依工業廠辦設計,部份格局的採光及通風都較差,棟距也較一般住宅緊密,建議核對買賣合約書及銷售平面圖說,仔細核對尺寸,以方便交屋後使用。另外,廠辦的冷氣空調設備,多預留中央空調式,留意是否可裝設分離式冷氣或窗型冷氣,包括電源及排水是否有預留。


工業區環境混雜,交通雖然便利,但容易塞車,生活機能不便。

2004~2008年工業住宅 新推案統計


撰文:鄭詩韋、住展房屋網 社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.林宜聰