地產潮 購屋一日遊

三峽北大特區 老城房市新氣象

離三峽老街幾分鐘車程的台北大學特定區,整齊且高達六成綠化的街道,讓三峽成為台北縣推案量增加最多的區域,顯示三峽在建商心中的份量愈來愈重,特區的面貌,為這個老城市帶來一片新的氣象。


北二高三鶯交流道旁的三峽北大特區房屋供給量大,購屋選擇機會多。

從北往南接近北二高鶯歌交流道,左手邊陸續映入眼簾的是「竹城金澤」、「中悅夏宮」、「上北大」這些大型建案,一片新的景象,但當車子下了三峽交流道,駛入北大特區(台北大學特定區)前,卻要先經過舊市區,在非假期的日子裡,三峽老城有種鄉下寧靜慢活的感覺。


前副總統呂秀蓮在卸任後,選擇三峽北大特區內的「紫京城」落腳。

街道整齊 綠意濃

一直到車子轉進學成路,一棟棟設計有型的接待中心出現,一如重劃區有整齊的建築風貌,而且道路寬度都有15米,每個建築物都規定要內縮8米,讓人行步道寬敞舒適,沒有壓力,不過,剛起步的特區,除了一個接著一個正在施工的工地發出轟隆隆的聲響,人煙並不如眾多的建案熱絡,連要買瓶飲料解渴都不是那麼便利。
雖然生活採購仍須仰賴車程五分鐘的舊市區,但特區裡全部的管線都走地下化,而且密佈寬頻網路,舊市區常見紊亂的電線在這全看不見,最讓建商引以為傲的,就是區內有17條林蔭大道,綠意盎然。
北大特區最大的賣點就是國立台北大學,佔地60公頃的台北大學,校區設備完善,校區開放給附近住戶使用,校園內人工湖、步道等於是特區內的公共設施,到了黃昏,已有住戶在此遛狗散步,但在學校一些建設尚未完工前,部分學院也還沒進駐,目前還無法直接帶動校園周邊經濟活動。



台北大學校區寬闊規劃完整,校園開放給附近居民使用,是北大特區最大的賣點。


三峽是個老城,生活步調緩慢,只有在節日慶典或是假日的時候才人聲鼎沸。圖為祖師廟廟會

遠雄造鎮 超過萬坪

特區內的土地已全部標售完畢,除了龍埔國中及公園預定地還未動工外,大部分的建案都已開始動土,很早就進駐的遠雄建設號稱在此區進行造鎮計畫,從學成路跟學勤路開始,「大學風呂」、「大學劍橋」、「大學哈佛」、「碧連天」、「碧連天二期」、「遠雄耶魯」、「紫京城」等七個建案加起來超過萬坪土地。
其中最受矚目的個案就是「紫京城」,因為甫卸任的前副總統呂秀蓮將會入住此社區,「紫京城」位北大特區的邊緣上,以56與100多坪以上為主的大坪數為主,平均價格為19萬元,在去年底完工交屋,由5棟超高建築樓群組成,以中國古代帝王紫禁城的帝王格局,結合四合院的體制風水為設計,呂秀蓮應該就是看中紫京城帝王式大器格局,加上社區還有自己的護城河,安全防護強。
遠雄已在三峽開鑿溫泉井,北大特區內大學風呂系列建案都規劃有湯屋、SPA,從遠景看起來,三峽鄰近鳶山、大板根溫泉度假村,有好山好水,特區雖然規劃整齊環境好,但住慣透天厝的三峽在地人,在特區購屋的比例還是比外地人少,特區內的建商打著25分鐘台北到市區的訴求,這是指上三峽交流道到台北信義快速道路下來的的時間,如果在內湖、天母等北區上班,或是下交流道後的市區車程,就要近1個小時,一般民眾不像呂秀蓮,出入有司機配車,在土城線捷運尚未確定會延伸到三峽前,想在此區購屋就需先做好心理準備,每天可能花費近2小時在往返交通上。
在桃園深耕豪宅市場已久的中悅建設,北上第一站就是在特區內蓋豪宅,最小坪數100坪起跳、開價3千萬元起的「中悅夏宮」,外觀是參考俄羅斯聖彼得堡夏宮打造,除了外觀以石材手工打造外,挑高9米6的門廳,LOW-E節能膠合玻璃、YKK高機能氣密窗、全熱交換器及電腦淨水系統等建材與台北市豪宅相同規格,因此平均成交價26萬元是全區之冠。
中悅夏宮位於學府路上的A、B兩棟都面對北二高,建商雖然會加裝隔音窗,但夜深人靜的晚上,還是無法阻隔噪音,開窗不利住家品質。
總高25樓的「中悅夏宮」,已蓋至15樓,分為「彼得堡區」與「維也納區」,建商看好三峽未來前景,目前與只開放149戶的彼得保區預售,134戶的「維也納區」則要等2009年完工才出售。


在桃園專蓋豪宅的中悅建設,北上第一站就是北大特區,強調優質建材喊出一坪二十八萬的價格,高於當地均價二成。


中悅夏宮講究工法,每根柱頭都是參考歐洲建築手工打造。


遠雄建設在北大特區擁有萬坪土地進行造鎮計畫,區內的海洋公園也是該公司認養。

豪宅搶攻 銷售拉長

對於「中悅夏宮」這樣高單價的豪宅,從小在三峽土生土長的中信房屋區經理詹智民分析,北大特區的新屋平均價格在17萬左右,建材不差的遠雄「紫京城」、「碧連天」與在地建商生才蓋的「敦園」、「麗園」以及特區內最接近台北大學正門的「馥園」,平均價格也都只有21萬元上下,中悅建設的建材沒話說,但移居三峽的人多半經濟能力中等,要買3千萬元的豪宅比較有壓力,銷售期會比較長。
特區內的建案標榜便宜的豪宅,大部分坪數都是50坪起跳的四房配置,一坪16萬元加上車位,也要近千萬元,因此40坪左右3房的案子因為量少,反而容易銷售,中古市場也較搶手。
「馬總統選前來三峽承諾要蓋捷運,他當選後有刺激三峽的買氣。」詹智民說,特區內無車通勤族目前只能靠搭乘15分鐘的912公車去土城捷運站,未來捷運將會設在老城區與北大特區中間的復興路三峽國中以及三樹路口國立教育研究院兩站,兩邊都距離特區還有15分鐘的腳程,還是不夠方便。


北大特區內欠缺生活機能,需要到鄰近的舊市區採買。

文化氣息 有助買氣

對於重視學區文風的購屋者來說,三峽的確是有獨特的城市魅力,老城區有古蹟清水祖師廟,還有畫家李梅樹的紀念館,特區內除了有台北大學之外,還有不設圍牆的公立小學桃子腳國小及國中,今年度暑期將正式招生啟用,許多家長就是衝著這個學區在附近購屋。
不斷拉高的台北房價,讓購屋族往台北縣周邊移動,如果只有1千萬元購屋預算,想要生活機能與住的水準兩全其美,就只能在台北市買個幾十年屋齡的舊公寓,北大特區雖然生活機能不夠便利,走北二高遇到假日還要面臨塞車之苦,但住家環境確實不差,而且以北市三分之一價格就可買到50坪3年內的新屋,也算是權衡之計。


在三鶯線捷運尚未成行前,沒有交通工具的特區居民,只能搭公車到土城永寧站進台北市區,相當費時。


三峽土生土長的詹智民分析,價格低於20萬元的案子在特區比較容易銷售。

三峽房價行情

近三年三峽中古屋成交漲幅不大,新建案因為原料上漲之故,大約漲了二至三成。
特區外:
1.中古屋大樓(5年以上):7至8萬
2.新成屋:12至15萬
3.預售屋:15萬20萬
特區內:
1.中古屋大樓(5年以上):9至12萬
2.新成屋:15萬至19萬
3.預售屋:13萬至28萬
資料來源:中信房屋 單位:元

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