地產潮 當月主題

航空城房市大掃瞄 北部篇 大園房市等待起飛

新任正副總統馬英九、蕭萬長走馬上任,兩人宣佈優先推動的桃園航空城、台中亞太海空運籌中心及高雄自由貿易港,將立刻轉化為房市利多。
其中,已經空喊多年的桃園航空城,以桃園國際機場為核心,計畫面積廣達6150公頃,如果兩岸直航支票七月四日果真兌現,勢必點土成金,苦候利多實現多年的大園房市將準備起飛。


桃園航空城空喊多年後,終於可望付諸實行,對剌激附近房市發展將產生正面作用。

四月中旬,立法院兩個委員會立委諸公為了桃園機場特別條例草案吵得不可開交,同一個時間裡,航空城的中心位置,一架波音747低空劃過大園仁壽宮的上方,廟埕前,幾個老人家你一句、我一句,算計著本來一坪5、6千元的農地,到時候會有多少上漲空間?
一名來找老朋友閒聊的青埔地主,扯著嗓門說:「當初想著不可能不可能,7、8千塊的咪亞,哪有可能會起到哆位去,啊,現在,阮家隔壁王仔在捷運站預定地前面的三角窗,竟然有建商一開嘴,講嘪用一坪35萬去買!」
桃園房市目前以航空區、高鐵區、榮運開發區、捷運網絡區最受到矚目,其中,航空城計畫因為「馬上」的愛台十二大建設加持,成為房市投資發展的明日之星。


桃園縣長朱立倫(右)把桃園航空城當成任內最重要政見,今年四月還到立院爭取立法委員支持。旁為交通部政務次長游芳來。

客運園區 打頭陣

桃園航空城預計佔地6150公頃,以桃園國際機場為中心,計劃範圍包括大園鄉,並橫跨至觀音鄉、蘆竹鄉、中壢市等四個鄉鎮市。
攤開桃園縣政府擬定的「桃園國際機場特別條例推動計畫」,共有六大區域,房地價可能因為計畫受惠的地區包括:位在大園鄉的大園都市計畫和果林都市計畫的機場相容產業區、未來將設置捷運A10、A16站,以及航空客運園區的生活機能區,其中,後者又是發展房市最有潛力的區域 。
要搭航空城房市上漲列車,第一目標瞄準生活機能區的桃園航空客運園區。
客運園區地理位置在航空城的西南側,行政區域畫為大園鄉南港村,是政府推動亞太營運中心計畫的一環,8年前由內政部辦理都市計畫作業,配合貨運園區用地辦理區段徵收,先前在民航局的主導開發下,投資興建金額高達10多億,95年元月份完成了各項公共設施。

桃園航空城主要規劃構想圖


公共設施 已完成

園區距離機場約5公里,車程時間約15分鐘,面積有197公頃,聯外交通主要依靠台15縣省道,客運服務專用區計畫作旅館、會議、展示和航空訓練機場等相關產業使用,其餘土地規劃設為住宅鄰里單元。
區內兩40米寬的園航路和園科路貫穿其中,全區管線地下化及污水處理廠,又有休閒湖泊、多個小公園,以及2座國小、1座國中預定地的規劃,不僅已經具備新市鎮的雛型,未來如果發展成熟,居住環境不錯。
客運園區開發完成已經有4年時間,不過,區內目前多數區域卻是荒地一片,大園鄉長張建隆很無奈,「客運園區都市計畫採全國最高標準,單位土地面積重劃工程費用也最高,但是聯外交通端靠一條台十五線,每逢上下班時間工業區的流動人口又會造成塞車」。
區內目前生活機能雖然未臻完善,還是有建設公司先行進入卡位。區內新成屋推案量最大的要屬宜誠建設,公司現階段有7個案子同時在進行銷售,總銷金額約100億元,國家航空特區系列包括「悅灣一、二期」、「飛帆國度一、二期」、「創墅紀」等,戶數加起來逾9百戶之譜,表價一般定在11.3萬元/坪到11.8萬元/坪間,實際成交價約在10萬-11萬元/坪上下。


民航局開發航空客運園區,但招商成效不佳,當地居民冀望航空城計劃實現,讓這塊土地敗部復活。

大樓別墅 搶來客

其中,「悅灣I」有大樓和別墅兩種產品,坪數30-101坪間,大樓規劃2到4房,「悅灣II」大樓規劃2-4房32-47坪,因為臨學校預定地和公共設施,單價平均高出區域行情1-2萬。「飛帆國度」臨大觀路,規劃2-3房產品,訴求每戶都可隔成套房。至於「創墅紀」則規劃透天精品住宅,地坪38-47坪,總價已經破千萬元。
除了宜誠系列產品外,區內還有地主和建商合建的「卡爾登豐」,廣告才剛上架,另外還有兩件已經成屋的透天別墅產品,都是10幾戶的小個案,據悉要520之後才會公開銷售。
宜誠國家航空特區系列銷售專案楊芳明指出,選購園區內產品,大樓住家愈靠近主幹道的行情愈好,另外,周邊如果有公共設施的賣相也不錯。由於園區內採低密度開發,透天別墅個案中,靠近馬路的,因為坪數較小,總價在600到700萬元之間,社區型的透天個案因有管理,而且坪數放大,總價已經逾千萬元以上。
楊芳明指出,假日看屋人潮明顯增加,本來投資和自住的比例約2比8,現在已經調整到5比5的變化,成交比也增加了3到4成,當中,台北客更是佔了3成以上。
而除了宜誠建設的進場動作外,對客運園區的日後發展抱持樂觀態度也不乏其人。嘉貿投資公司就投入15億元興建福爾摩莎庭園酒店,總經理薛雲漢表示,看準的就是臨近大園、大潭、觀音、觀塘等工業區以及桃園科技園區的商務客和工作人口,「我們相信,未來開放兩岸直航和陸客來台後後,商機無限」。


竹圍漁港發展觀光休閒漁業多年,海鮮十分有名。


宜誠建設「飛帆國度」基地位在航空客運園區東北角,鄰近機場快速道路預定路線。


「悅灣Ⅰ」規劃29戶建坪93-101坪的4樓半透天別墅,總價1千萬元起跳。


總價一千萬元出頭就能買到百坪別墅的訴求,對在機場和附近工業區工作的白領階級很有吸引力。圖為「悅灣Ⅰ」實品屋。

土地買賣 變熱絡

土地方面,根據房仲介的第一手消息,這裡其實已經有不少跑單幫的土地掮客蠢動,他們以鴨子滑水的速度進行,表面上不動聲色,土地媒合的成績卻令人咋舌。
不過,大家都想問,航空城真的讓這裡成為房地產交易的熱點嗎﹖在大園賣了十幾年房子,現在任職東森房屋桃園大園加盟店經理陳淑娥最先聞到這股氣息。「別的不說,連中壢、桃園的仲介業者都想要搶進市場土地。」陳淑娥指出,航空城話題出來後,市場的詢問度一下子成長了2到3成,園區內一些擺了好多年沒能售出的地,現在也能慢慢地能推了。他說,去年住宅用地大約4.8萬元/坪才可以完成交易,桃園機場航空城題材再現後,現在成交價已經漲到5.5萬元/坪到6.5萬元/坪,至於商業用地更是從7萬元/坪躍進到10萬元/坪。
分析買方結構,來投資買地的多數是散戶,一般相中300~500坪的土地大小,也有人買進4、50坪的建地,他們多抱持著投資的心態,等著看日後有沒有機會轉售賺取差價。
相較於買方的投資心態,地主間現在也出現了惜售的情況。陳淑娥說,一些高鐵青埔車站的地主,當初有很多人都用7、8千元/坪把農地給賣掉,好一點的,則是用每坪幾萬塊賣給建商,他們當時都說不相信會漲到哪裡去,現在高鐵通車了,機場捷運也動了,很多地主就只能眼睜睜看著土地一路往上漲,客運園區的地主耳聞這樣的狀況,寧願手中持有土地,等著看航空城開花結果。
台灣房屋航站店店長鄭靜雅也不諱言,設店3年就是為了先為客運園區買賣作先期準備。他表示,店裡原本承接客運園區的土地大約有20幾筆,現在也去化剩下6筆,而且時間就集中在這幾個月。


桃園地區水塘遍佈,航空客運園區裡就有三個大水塘,成為區域內個案重要的景觀訴求。


馬英九上任後將積極推動桃園航空城的消息曝光,假日期間有不少購屋客來看房子,仲介公司直接把據點設在戶外搶客人。


東森房屋大園加盟店經理陳淑娥說,航空城特區內土地最近詢問的人明顯變多了。

航道底下 噪音擾

至於被劃入360公頃的機場相容產業區的,包括大園鄉的大園都市計畫區和果林都市計畫區兩大區域。
這兩個區域,因為民航局禁限建管制,在發展上始終受限,產業活動零散,加上一半的區域坐落在航道下,受飛機頻繁起降的噪音干擾,多數土地都沒有開發使用,兩大計畫區使用率都只有一半左右,而且周邊多以農業使用為主,房市發展一直是有氣無力,目前區內只有小型的零星個案。
大園都市計畫區區內人口分兩大族群,一是大園當地人,一是外來工作人口。鄭靜雅指出,外來客到大園最多還是進行土地交易,至於外來購屋置產者則多為大園工業區工作人口,他們在工作4、5年之後會考慮在市區內購屋,而且多半鎖定透天住家,「購屋人認為透天產品不論自住或未來脫手都會較有價值」。
新成屋在區內目前推案量集中在市區,「湖畔」、「領航」由宜誠建設推出,前者主推3、4房產品,坪數40-48坪,表價定在10.5萬/坪,「宜誠領航」規劃大樓住家148戶,以及12戶透天住宅,坪數25-80坪,表價定在11.8萬元,實際成交價約在9到10萬元。完工兩年的「大園雙墅」規劃20戶,表價定在13.9萬元/坪,坪數分為70和86坪兩種格局,另外,「京采」規劃48戶,總價定在550萬到600萬之間。
成屋市場方面,目前地坪28坪、建坪50坪,屋齡在五年左右的成屋,總價約在550萬元上下,5-10年的中古屋則約在500萬元上下。
果林都市計畫區除了當地居民外,也有不少機場工作的上班人口在此購屋置產。區內目前成屋個案多已完工1到2年,戶數大多在10幾戶,「大地之愛」、「涵碧園」、「澄觀」,地坪約25坪左右,總價600-680萬元,「官邸」定價稍高約在7百萬元左右,台灣房屋指出,這邊的實際成交價平均10萬元/坪。


被劃為機場相容產業區的大園鄉部分地區,由於剛好位在航道下方,飛機起降的巨大聲響可能擾人安寧。(蘋果日報提供)


「湖畔」在大園鄉華興池埤塘公園旁,以緊鄰機場聯絡道、高鐵青埔站區為訴求。

大園鄉民 不看好

大園鄉公所出,兩個計畫區雖然已經發布20幾年了,不過,因為發展規模屬於鄉村型都市計劃,目的也只用來容納當地的居住人口,反觀同時間發展的蘆竹南崁都市計畫區已經不可同日而語,當地區民也無奈的說,「外口講,會炒地皮,攏是坐轎的不知道抬轎的辛苦,阮在這,限制這麼多,噪音一大堆,當然也是希望一些地可以加減漲一點」,當地的地方政府現在只期望未來航空城推動後,配合週邊支援服務型產業,有機會帶動週邊商機和人口進駐,發展出不同的格局。
不過,一名在大園當地住了三十幾年的黃姓鄉民不這麼樂觀,「航空城一旦開發,航運爆增,航道下的噪音值會更驚人,到時候區內的住宅區有機會被主管機關徵收,這時候,當地的居民就會往這兩大預定生活機能區移動,要說有多大利多,我態度保留。」
究竟像要進駐航空城,應該怎麼做選擇? 「買房子除了要增值、生活面也要兼顧。」台灣房屋首席總經理彭培業建議,搶搭航空城議題購屋的自住民眾,不妨將目標轉到南崁新市鎮多功能藝文園區,而如果民眾是為了投資,那麼他認為高鐵青埔站一帶是不錯的選擇。
「一來這裡有完整的都市計畫,二來交通動線、雙鐵效應利多,未來一旦桃園機場特別條例通過,預期房市應該會有一波高潮,只是,民眾要有心理準備,獲利空間應該沒有初期進場來得大了。」


台灣房屋首席總經理彭培業提醒投資客,現在才到具有航空城題材的地方挑房子,獲利空間已經不如初進場時。


為拉攏機場就業族群,業者不吝掛上歡迎參觀的紅布條。


航空城外圍的桃園市中正藝文特區,是目前桃園房市明星戰區。


不少在桃園機場上班的人會在機場周邊就近置產,是航空城範圍內房地產個案最主要客源。

6150公頃航空城自由貿易園區 推動計畫及房市現況


投資航空城房市
5大注意事項

1.是否值得投資與桃園國際機場特別條例草案是否通過直接相關,草案通過時間變數大。
2.桃園國際機場特別條例草案內容涉及多個相關部分部會、條文內容牴觸多條現行法規,由於內容過於複雜,草案目前尚未完成立法院交通、內政等委員會初審,政黨協商曠日費時,三讀通過時間可長可短。
3.專家預言房市未來幾年可能遭逢高檔壓力,三讀通過需要時間,幾年內房地產市場是否遭遇高檔壓力,投資人不易掌握。
4.桃園縣境內餘屋量大,航空城週邊桃園市、中壢市持續有個案推出,民眾選擇多,市場分散,不一定帶動房市上漲。
5.兩岸三通,航運量增大,航管區內是否適合自住,需要考慮。

航空城潛力區 高鐵青埔特區

要談航空城,不能不說說高鐵經驗,也就是高鐵桃園青埔車站特定區這塊房市潛力區。
高鐵站區推案兩年前開始出現,目前建商推出的產品以透天住家個案居多,地坪約25~32坪、建坪78~92坪,總價約新台幣800~1500萬元之間。區內指標個案像是「育嘉京品」、「康橋新幹線」、「國際高鐵」等個案,每次推出幾十戶,去化速度驚人,康橋新幹線銷售專案王鳳蓁說,她們六個月第一期就銷售完畢,隨著高鐵的通車以及捷運的興建,每坪銷售單價也從11萬元漲到現在的14萬元,而且台北客進駐購買的比例也愈來愈高。
青埔特定區內目前唯一的新成屋大樓「青埔市」,由宜誠建設投資興建,九月中旬公開,386戶目前已經銷售近9成,平均成交價可以來到14萬元。為什麼賣這麼好?原因在地段。
負責代銷「青埔市」的揚智廣告經理阮美齡坦言,個案的旁邊就設了一個捷運站,再加上近在咫呎的高鐵桃園站,「雙鐵效應」讓這裡受到很多機場員工的青睞,「很多海關、航空公司、機場工作人員,就是因為相中機場捷運的便利性,到這裡來購買,還有地方民代一口氣買了5、6戶,作為投資用途。」
有巢氏房屋青埔高鐵加盟店店長姜淋友,是青埔在地人,眼睜睜看著這塊土地幾年間的變化。「高鐵規劃前,一坪農地只有7、8千,去年年初高鐵通車,住宅用地更是漲到8萬到10萬,商業用地則一口氣站上25萬以上。」


桃園青埔高鐵站區有高鐵和捷運「雙鐵」加持,每坪房價已從2、3年前的10萬元跳升到13萬元以上。

自住慢行 投資加快

他說,選後政局明朗,市場再度熱絡,目前商業用地每坪約25~35萬元、住宅用地約15~25萬元,新成屋每坪11~13萬元之間,其中,捷運站週邊、學校、公共設施週邊和臨湖位置,都是市場詢問度比較高的區段,每坪可以高出行情約1~2萬元,「如果就購屋人的眼光來看,我建議民眾可以選擇上述的區域,有這些加分的賣點,日後比較有增值空間,想要脫手也會比較容易。」
  房市價格變化這麼大,實際走一趟高鐵青埔站,會發現這裡因為經過土地重劃,區內道路都是棋盤式規畫,主要幹道路幅都在20到30米間,建築基地方正,土地規劃除了領航南路和站前廣場一側規畫商業區外,其餘多劃為住宅用地,490公頃的特定區,新成屋個案散見在各個區塊,預定的6萬人口數,進駐率不到5%不到,倒是仲介業者搶進的動作比購屋人還快,一家便利商店雖然去年已經開設,不過,街廓人氣指數仍低,區內雖然設有五座國小預定地、三座國中、一所高中,不過,都還沒有開始興建。
青埔在高鐵設站之前,基本上是個務農的小鎮,所以目前的發展幾乎從零開始,也因為這樣,人口還沒有進駐,商業活動還沒有開始發展起來,空有公共建設也都還在紙上談兵階段,因此,如果你置產的目的是自住為主,建議還是先等一等。


「青埔市」基地正好面對機場捷運A17站,買主多半是在機場上班的人。

記者:鄭詩韋 攝影:許凱迪 繪圖:潘美靜 社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.林宜聰