地產最前線

一日房東 短租正夯

傳統的租屋,房東與房客保持長期租約。但近年來,從歐美大都會移植而來的都會型短期租賃,1日房東在全台發燒,1晚千元的平價消費,成為網路的熱門商機。
台北公館的希臘風情Guest House,把租來的老房子重塑地中海風情,成為北上追星族的落腳處;台中逢甲美學院有夜市加持,掌握了年輕遊客的胃口;高雄85宜家坐擁高雄港海景,讓外地客想一窺堂奧。


徐書慧與其他三位股東,將希臘風情當作「練習場」,學習短期租賃的「眉角」。

實習了解 短租市場

從台北捷運公館站拐個彎,走進停滿機車的窄巷,爬上外表斑駁的四十年老房子,赫然出現陽光滿溢、藍白交織的景象。
徐書慧說:「我在和男朋友經營的咖啡廳,結識了志同道合的股東,有行銷企劃、設計師,再找了做財務的妹妹,四個人就開起了這家Guest House。」

布置整修 當二房東

「股東們常出國自助旅行,都很喜歡這種型態的落腳處,但台灣卻找不到,剛好有緣租到這間老房子。」四個年輕股東靠自己整理、粉刷、買二手家具,硬是布置出地中海風情。
二十坪出頭,客廳、廚房、衛浴…麻雀雖小五臟俱全。一下樓,超市、咖啡廳、洗衣店…應有盡有。
「我們當初跟房東承租的價錢是每月一萬八千元,整理好租出去,每個月可以收到二萬元;但是經營短期住宿住房率七成計算,每月平均有三萬多元。」「旺季近九成的住房率,營業額可到五、六萬元,而淡季一、二月,大約只有五成。」
「學生占了一半,有來上課、考試,還有來台北玩、聽演唱會、參加簽唱會之類。」回客率至少一半,徐書慧說:「礙於法令限制,我們只能開收據,不能開發票,有些公司員工出差就無法報帳;但是也有公司簽長約,像是連鎖加盟品牌鮮芋仙的員工訓練,就固定會住房。」
萬一房東藉故調高房租或收回自己經營怎麼辦?「所以我們不想讓房東知道啊!最好是自己家有閒置的老房子。」


擁有對外窗的這間雙人房,是三間房中價格最高,假日一天僅要一千元。

考量地點 注重機能

「地點還是最重要的,在都會區就是要方便,像我們附近有捷運、公車、食衣住行樣樣方便。」不過,在去年愈來愈多投資套房,被套牢的業者搶食市場大餅後,只有三個房間的希臘風情,一個月平均三萬多元,扣除水電、瓦斯、清潔等固定成本,四人分一分,實在所剩無幾,「我們把這裡當作瞭解市場的練習場,熟悉成本控制、服務之後,未來還是希望有機會自己買房子,擴大經營。」

店家 希臘風情 Guest House
負責人:徐書慧( 33歲)
地點:台北公館
房間數:3間
平日650~900元╱天
假日850~1,000元╱天
客層:學生為主(考試、辦簽證、追星族)
成本╱月:1.8萬元
收入╱月:3萬~5萬元
開業年資:2年
經營祕招:地點很重要,一定要交通方便、生活機能強。


窗外就是溫州公園,即使身處熱鬧擁擠的公館商圈,也多了一點綠意,這就是徐書慧認為最重要的地點優勢。


歷史悠久的廚房,有了色調輕緩的牆壁彩繪之後,立刻「回春」不少。


儘管房價便宜,主人在小地方的用心還是隨處可見。


外籍房客不少,房間的提醒標語都是雙語的。

房客說法 乾淨溫馨有折扣

我家住台中,上學期開始在台北讀研究所在職班,每週上台北2天,租房子不符合經濟效益,後來在網站發現Guest House,覺得乾淨、溫馨,就跟老闆談好,半年內住30天,老闆人很慷慨,不但同意,還給我低於8折的房價折扣。
由於衛浴是共用的空間,偶爾也會遇到其他房客,有點尷尬,還好可能是位在公館的關係,常遇到外國人,他們習慣早上洗澡,剛好錯開。


張小姐

貼心服務 建立口碑

黃昏的台中逢甲夜市,早已人聲鼎沸,出租套房大樓內,負責「代客收費、遞交鑰匙」服務的保全說:「真愛逢甲有一百多戶,至少有七個屋主四十戶在做短期出租。」
房東廖雅惠在大廳等著我們,「住在逢甲最方便,還有附停車位。」由於這棟大樓採飯店式管理,必須持感應卡才能搭電梯,格外受到女性朋友歡迎。

全職經營 招待細膩

「我以前到香港銅鑼灣跑單幫,住過市區便宜的老房子,對於那樣的破爛印象實在太深刻!後來嫁到台中,開始經營租屋生意,對房間的整潔格外在意。」
廖雅惠一邊介紹房間,一邊對我們說:「二年前,我以投資為目的,購買了三間學生套房,一戶一百四十萬元。」
在我們造訪期間,廖雅惠的手機不時響起,「本來想說做這一行可以兼顧小孩,沒想到,最高紀錄一小時接了五十幾通電話,家人都大呼太誇張了!」
在真愛逢甲這麼多的屋主裡,廖雅惠是唯一全職經營者。壽星住房事先告知,還能享有85度C小蛋糕招待,「因為比別人多了服務,才能建立好口碑。」
「暑假和過年的住房率最高,一個房間就可以賺三、四萬元,最差的時候在二、三月,曾經只賺一萬多元,剛好與支出打平。但是比起長租給學生一個月六千五百元,還是比較划算。」
當我們離開時,又在街上巧遇廖雅惠,「我來買剛出爐的麵包請保全吃,偶爾他也會幫忙我接待客人。」看來,廖雅惠對於當個專業的包租婆,非常用心。


廖雅惠全職投入,且住在附近,隨時都能提供必要的服務,是回客率高的重要原因。

店家 逢甲美學院

負責人:廖雅惠(36歲)
地點:台中西屯區
房間數:3間(雙人房)
平日888元╱天、假日1,388元╱天
客層:學生、遊客(考試、中部旅遊)
成本╱月:2.7萬元
收入╱月:3萬~12萬元
開業年資:1年3個月
經營祕招:貼心服務,像是車站接送、生日送蛋糕。


粉紅色調的「櫻桃泡泡」很受女生歡迎,陪同學到台中考研究所的謝同學,對於這個溫馨的小房間很滿意。

房客說法 體貼安全環境好

我陪高中同學來台中考東海音樂研究所,我從台北來,她從高雄來,就在台中會合。房間是同學在網路上找的,因為網友評價不錯,環境好、交通方便,而且這間「櫻桃泡泡」,剛好是我喜歡的粉紅色。
我們坐客運到朝馬車站,老闆娘開車去接我們,很貼心;而且這裡還有24小時保全,電梯還有感應卡,2個女生住也覺得安全。


Eve謝

合法經營 才能長久

當南台灣火熱的太陽隱沒在海平線,碼頭的燈火順勢點亮。住進高雄苓雅區85宜家的水岸觀景房,盡覽高雄港的夜景,運氣好時,連愛河、真愛碼頭都能盡收眼底。
有一千多戶的85大樓,至少有五十多戶經營短租。徐偉黎、卓楨惠夫妻去年辭掉工作,專心當包租公、包租婆。
卓楨惠說:「我們五、六年前起陸續購入85大樓的套房,一間七坪多,房價一百二十八萬元。」「剛開始是為了投資,月租九千元,報酬率還不錯。」「後來包租公司進駐大樓,單打獨鬥的屋主愈來愈難競爭。」「包租公司拉高房租,多半是上班小姐才負擔得起上萬元租金,出入變得複雜;我們決定放棄長租,嘗試短租。」


徐偉黎、卓楨惠夫婦以高雄85大樓的夜景,搶攻南部短租市場。


卓楨惠(中)隨時都將女兒帶在身邊,帶客介紹環境時,女兒就成了最受歡迎的小公關。


85宜家的房間約近10坪,裝潢各有風貌,房價1,100~1,900元╱天。

注重清潔 考量需求

高雄本身有愛河、旗津,且是去墾丁的中繼站,如今有高鐵和高捷聯手振興觀光,位於三多商圈站附近的85大樓,成了遊客、商務人士落腳處;考量到商務客需求,85宜家罕見地在短租套房內,添購洗、烘、脫三機一體的洗衣機。
「旺季集中在寒、暑假,四間房一個月約有十八萬元的收入,但暑假前的淡季,住房率跌到五成五,收入約八萬三千元,四間房扣掉貸款、水電管理費、停車位租金、備品等,幾乎只剩我們二人的工資。」
「現行法令規定,都會區不能經營民宿,在媒體報導後,甚至還引來主管機關罰錢。」後來,85宜家先以租賃業登記,這樣也可以開立發票,開發公司客源。
離職前,二人薪資加上房租,每月收入近十萬元,「嚴格算來,現在算是在吃老本,但我們想得很清楚,目前就當打底,熟悉短租經營模式,未來想以抽成方式代管其他房東的套房,房間數量多,才有行銷空間;另外,也計畫訓練一批二度就業婦女,提供清潔外派服務,集合群體力量,讓大樓房東一起賺更多錢。」

店家 85宜家商旅

負責人:卓楨惠(37歲)、徐偉黎(36歲)
地點:高雄苓雅區
房間數:4間
平日1,100~1,700元╱天
假日1,300~1,900元╱天
客層:年輕遊客(旅遊、前往墾丁的中站)
成本╱月:7萬元
收入╱月:8萬~18萬元
開業年資:1年3個月
經營祕招:一切按照法令走,才能長久經營。

房客說法 捷運可達視野佳

我們從台北來高雄玩,因為想住住看85大樓,體驗一下住在南台灣最高樓的感覺;這裡的位置不錯,搭捷運就可以到,我們一到高雄順道先玩了2個景點再進房,時間安排得剛剛好,晚餐前正好可以休息一下。


連小姐

短期住宿 房客注意事項

1.網路虛擬商家時有所聞,多數業者會要求先付全額或至少房價一半,為了避免屆時破財又流落異地,最好事先多參考網友意見,挑選有口碑的業者。

2.公寓型態的短期住宿,雖可結交來自各地的朋友,但安全性比較不夠,若單身女性入住,最好事先跟業者確認,同日住房的房客儘量以同性為宜。

3.短期住宿設備,服務多半不如飯店,許多房東並不住在附近,生活必需品、個人盥洗用品等要備齊,事前也可先查好鄰近的醫院、警局等相關資料備用。

撰文:陳盈珊
攝影:許凱迪 宋岱融 
編輯:陳美靜