理財特蒐

雙額度房貸 先甘後苦

最近,國泰人壽與新光人壽雙雙推出「雙額度房貸」,前者「貸款500萬元以下,首月免收利息」,後者則把「只繳利息不用還本金」的成數拉高到6成,好讓房貸族喘口氣,但事實上真的好康嗎?


利率一直升,每個月要還的房貸金額越來越多,二大壽險公司不約而同推出「雙額度房貸」,強調可以減輕繳款壓力。

先償息 緩繳本金

國泰的「薪房貸」專案,針對貸款五百萬元以下的客戶,先給第一個月免收利息的優惠;另外三成的貸款金額,可以選擇先繳利息不用還本金,等房貸到期了,再一次償還。其中,台北縣市地段較好的房子,還能採用優惠利率。
新光人壽的「雙好貸」專案,則把只繳利息的部分拉高到貸款金額的六成。例如貸款一千萬元,其中六百萬元可以選擇先繳利息,四百萬元每月本息均攤,待貸款到期,再一次還清六百萬元本金。
雙額度房貸與傳統房貸哪個有利?以貸款五百萬元,借二十年,利率三%來看(見雙額度房貸試算表),若其中三百萬元只還利息、另二百萬元本息均攤,每個月只要繳一萬八千多元;但若是採傳統的每個月本利一起攤還,則每月所繳金額將拉高到二萬七千多元。
然而,若本利一起攤還,二十年後利息加本金共支出六百六十五萬元,要是部分只先還利息,則總共要還七百四十六萬元,二者相差八十一萬元。「一個是先苦後甘(本利攤還)、一個是先甘後苦(雙額度房貸),就看每個人的需求了。」業者說。
「雙額度的房貸,適合剛開始借房貸、收入不怎麼穩定的年輕人,或是貸款繳了一段時間,臨時經濟出現困難者。」台灣中小企銀個人金融部經理石琬如強調。要注意的是,選擇先不還本金的這筆錢,一定也要有配合的投資計畫,不然等到二十年後,一下子就要籌出三百萬元,恐怕也不容易。
其實,國壽與新壽這次推雙額度房貸,並非首創,這種強調「先還利息、後繳本金」的貸款方式,在銀行或其他保險業辦房貸的時候一樣行得通。只是,這次保險公司推的雙額度房貸,是在房貸到期後「一次還本金」,其他房貸則是把本金延後逐月攤還。


保誠人壽資深經理周寶麗表示,往來超過1年的房貸戶,都有機會爭取更優惠的利率。

常往來 利率好談

「如果真的一時經濟有困難,我們通常有最長三年只繳利息、不還本金的寬限期。」保誠人壽放款部資深經理周寶麗說,原本每月本利均攤要還二萬七千多元,變成只繳利息後,每月只要付一萬二千多元,等於每月少繳一萬五千多元,確實可以讓房貸戶好好喘口氣。
「其實,只要是優質客戶,房貸利率都有調降的空間。」周寶麗強調,通常銀行或保險公司與房貸戶往來一年之後,會視房貸戶的繳款狀況,如都按時繳款,就是一個好的開始。
當然,要是房貸戶本身是公教人員或是醫生、會計師等專業人士,或者是國內前一千大企業的員工,談判的籌碼就更多了。若跨不進這些專業領域,多跟借貸機構「培養關係」,刷這家銀行的信用卡、選擇在這家銀行買基金、理財;或者跟這家保險公司買保單,資金往來越密集、忠誠度越高,就越有調降房貸利率的空間。


台企銀經理石琬如強調,申辦房貸要量力而為。


各銀行房貸利率


各種類型的房貸


雙額度房貸試算

撰文:林雅惠
攝影:莊中隆、許凱迪
編輯:徐文正