房市壹探

建商爭炒地 新莊利多大放送

新莊副都心及頭前重劃區,預計今年都將完成重劃,建商早已屯地多年,今年3月底土地標售,以超過市價的每坪118萬元,創下土地炒作紀錄,但面對副都心第一排的新成屋個案,則開價每坪26萬至30萬元間,冷靜以對。
新莊利多消息一直未停,利多實現則還需時間,在房價高漲,民眾收入未漲的年代,能否出現第二個板橋新板特區,仍有待驗證。


新莊副都心占地88公頃,即將重劃完成,引發建商高價標地熱潮。

在新莊的街尾,遠遠的就看到如城堡般外觀的一棟新成屋,漆成綠色的屋頂,尖尖的頭,與一大群十四樓的電梯大樓並排,既突出且華麗,城堡大樓的對面,是整片仍是爛泥的副都心重劃區,新舊景觀交雜。

副都心利多 苦等十六年

副都心計畫在一九九二年發布,打破新莊的平靜,建商開始搶建、爭地,所有靠近中原路的建案,都在炒作副都心。期間也發生聯邦建設的辦公大樓與台北縣政府槓上,完工十年卻不發使用執照,以及部分地主擔心重劃後的土地分配不均,政府乾脆將重劃區塊分割等怪事。
放眼望去,理論上是平坦無物的重劃區,現況則是二棟辦公大樓、一棟新成屋,及一片中古公寓。
隨著道路雛型浮出,過去的中港大排變成現在的整齊河道,挖土機犁平亂土堆,台北縣政府更已經宣稱,預計今年第四季可以完成重劃。在今年三月底標售不良債權,就創下眾建商搶標,最後由當地土地仲介業者以每坪一百一十八萬元標下,換算房價恐出現每坪四十萬元以上的賣價。


綜合運動場附近綠地多,為上新莊最主要的休閒地點,從副都心開車去要二分鐘。

城堡式外觀 重劃第一排

新莊利多炒得實在太久,有土地的建商早就蓋完,來自林口的九揚建設買下這塊中港路、中原路口的第一排土地後,則是選擇慢慢蓋。二年前的預售期間大約賣掉一半,現在房市氣氛好,一直到城堡式外觀完工後才開始再賣,推出新成屋「歐洲之星」。
歐洲之星三面臨路,一樓規劃十五戶店面,主要集中在中港路側,挑高六米的住家大廳,則由中原路進入。一千坪的基地面積,規劃口字型的二大棟十三層樓建物,公共設施都在一樓,閱覽室、交誼廳、撞球室等,公設比二五至二八%。
二樓以上為住家,共計二百八十五戶,雙併、三併各一部電梯共用。坪數上,最小為十七坪一房一廳,主要為三十三坪至三十九坪的三房,最大到四十六坪的四房。
大坪數面對中港路及中華路,景觀及採光都不差,面副都心部分,因目前仍是空蕩蕩一片,未來是否有風水上的沖煞等問題,仍是未知數。
目前視野開闊,隔著二十五米的中原路也夠寬敞,以副都心地價的高昂,未來的建築外觀理應差不到哪裡去,本刊以面副都心的三十六坪C1格局,評為壹之選。


C1為36坪3房格局,客廳面向副都心,有2面採光,空間精簡,為壹之選。


中港大排在歐洲之星旁,整治稍有成果,已有景觀運河的雛型。


新案比拚表


中古屋成交行情
資料來源:永慶房屋

豪宅帶動房價

永慶房屋 新莊中平店店長陳偉勳
新莊有一高二快三捷運,有副都心及頭前二大重劃利多,台北房價拉高後,新莊外地購屋客逐漸出現,目前約占2成以上,而以地價行情飆高的狀態,未來在二重劃區出現高價豪宅的機會相當大,會有帶動行情的趨勢。
不過二大重劃區出現排擠,未來將會有大量的推案,房價漲幅估計應是慢慢漲,在捷運未通車前,生活條件還不夠便利,目前新莊人多還是騎乘機車,尖峰時段開車實在太塞。


建材中等級 三房近千萬

建材配備標準,地坪為六十公分見方拋光石英磚,對外窗戶為氣密窗,廚具為人造石檯面搭配木紋貼皮櫃體,大門為雙玄關門搭密碼鎖。
歐洲之星位處臨副都心第一排,每坪開價二十六萬至三十萬元,與整個上新莊比只是一般行情,但與附近行情相較,去年新成屋開價多在二十三萬至二十六萬元間,歐洲之星開價稍微走高,議價空間應有一成左右。
平面停車位規劃地下三層樓,地下一層有天井引進自然光源,要價一百三十五萬至一百八十五萬元。計算三十三坪三房含一個平面車位,總價近一千萬元,建商提供最高至八成銀行貸款,預計今年六月交屋,每月房貸需準備四萬四千餘元,家庭月收入要有十三萬元,才較可負擔。


主臥室採光充足,C1較大,可裝潢獨立更衣室。

生活機能佳 交通待建設

歐洲之星雖位於上新莊的邊緣,但已有相當完整的機能提供,學校副都心內就有三個,附近還有三個,共六所中小學在步行十分鐘內的範圍,相當密集,市場也多,在中華路上有傳統市場可滿足需求。
交通是新莊的利多,也是問題。副都心週邊,沿著思源路是捷運環狀線,沿著中山路是捷運機場線,沿著較遠的中正路,則是捷運新莊線,前二者尚未動工,只有利多消息,後者仍在施工,交通經常打結。
開車出入的規劃相當便利,中山路有高架道路直達台北市,不塞車十分鐘可到台北市中心。五分鐘可到新五路上中山高速公路,未來預計二○一○年特一號道路可接板橋至八里,特二號道路則預計明年可從板橋直接上北二高。


傳統市場多,步行至自信街市場約5分鐘。

建商搶標地 外地客抬價

因為平面道路過於壅塞,目前新莊市民出入多以機車代步,捷運、二條快速道路還在等待中,故房價起漲速度,不若有三鐵共構的板橋,有河景的三重。
但板橋及三重已經開發成熟,利多出盡,新莊則是利多尚未實現而充滿希望,光是副都心就引來建商標地大戰,目前上市建商如宏普、興富發、鄉林、潤泰創新等,都已經插旗,等待更新完成後,就要推案。
而副都心旁的頭前重劃區,預計在今年六月就要完成重劃,兩者有差不多的重劃條件及交通,建商搶地動作也不斷。二重劃區的搶地盛況,似乎回到十五年前搶推「副都心第一排」的景象,當然舊時以利多炒作,現在是利多即將出現。
板橋已成功炒高房價,新莊則處於不上不下的尷尬局面,建商口中四十萬元的行情,區域客有待認同。以板橋經驗,新莊是否有相同的條件拉高房價,似乎有相當大的考驗。


歐洲之星客廳面寬3米6,客餐廳相連,室內沒有走道浪費。

在地人觀點 房價漲過頭

二姐的店 羅小姐
住在這裡3、4年,感覺房價實在漲太快,以前1坪才賣17萬元,現在動不動超過25萬元,有點誇張,還好已經買屋了,但以後要換屋就覺得很難。我不覺得副都心有啥好的,環境是整齊啦,但是公車少,沒公園,市場遠,出門還不是一樣騎車,生活上反而不方便。

網友說實話
.阿冠:開價都可以跟中和新成屋一樣了,而且開發都還沒有完成,交通也不方便,很多人會想去買嗎?
.王小迷:聽代銷說建設公司選後又調整價錢了,從預售17萬~18萬元到現在23萬~24萬元甚至更高,重劃區這麼大片的土地,到時候供給量會很大,以供需的觀點來看,不知道怎麼支撐房價。
.藍色蝴蝶魚:副都心發展最快還要8~10年以上,沒那麼快。
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撰文:鄭詩韋
攝影:湯興漢
繪圖:許哲源、潘美靜
編輯:林宜聰