封面故事

1坪飆破200萬 超級豪宅激戰台北

五二○將至,台灣建商抓住新總統馬英九蜜月期的尾巴,快火猛炒房市。儘管上週來台的大陸富豪團飽受批評,但本刊調查,五二○前後還有多個香港、澳門與大陸的大亨團,受建商邀請來台。
在炒樓氣氛帶動下,北市豪宅再創天價,將推出的「文華苑」叫出每坪二○○萬元、每戶五億元刷新紀錄,一般住宅也跟著亂漲。但許多投機客擔心成為最後一隻老鼠,已急著脫手,多空大戰一觸即發。


大陸富豪團登台炒樓話題,再度炒高台灣豪宅價格,像中泰賓館舊地新建的「文華苑」超豪宅,已喊出每坪價格超越二百萬元。

上週,由八位身價總值新台幣五千億元的大陸與香港房產大亨所組成的「陸港房地產企業家台灣考察團」,高調來台四天,走遍北中南尋覓大型投資案。因考察團應主辦單位台中建商公會邀請,參訪台中七期豪宅,而被媒體冠上「富豪炒樓團」,甚至引爆市場與學界間對於房產是否泡沫化的唇槍舌戰。


台中建商力邀港、陸富豪團參訪七期豪宅,藉此拉抬台中房地產價格。


北市豪宅價格屢創新高,大安公園對面的「勤美璞真」,每坪喊價已破一百三十萬元。


解決家族爭產風波後,中泰賓館第三代長孫林命群與達欣開發合建「文華苑」。

陸豪拉抬豪宅熱

儘管各方對大陸富豪來台的評價不一,但建商們猛炒豪宅的火力絲毫不受影響,本刊了解,自五月開始,為搶搭馬英九上任的預期行情,將有香港、廈門以及澳門的地產訪問團,陸續來台灣考察。
其中,香港與廈門團由台中建商公會邀請,澳門團則由鄉林建設董事長賴正鎰邀請,六月間,則有上海地產大亨將組團來台。不過,有了上週的經驗,建商們轉而低調,「不同掛」的為「保密防諜」,也對來訪成員及行程三緘其口,令人嗅出台中地產商們勾心鬥角的火藥味。
房地產團絡繹於途,雖然社會觀感飽受爭議,但確已引發豪宅市場更大的波動。
一位建商坦言:「趁著兩岸題材發燒,大家先炒一波;水泥鋼鐵營建成本看漲,再炒一波;加上各國際都會比價行情,又炒一波;今年以來,台北市豪宅預售屋行情已飆高三、四成,速度很快。」

這一年多來,豪宅超級戰區台北市的預售價格三級跳,「勤美璞真」打出每坪一三○萬元,遠雄集團在中山北路富都飯店改建豪宅案,喊出每坪一五○萬元,信義區、大安區等一級地段以外的區域,也紛紛叫出每坪百萬元身價。最誇張的是位於敦化北路、由中泰賓館改建的「文華苑」,選前放出每坪一七○萬元身價,現在已喊出每坪二○○萬元的空前破表價。


北市中正區的一品苑,是距離總統府最近的豪宅個案。

文華苑喊價破表

這塊位在敦化北路綠林旁的基地共七千六百坪,其中六千坪改建為飯店,由六星級飯店東方文華進駐經營,另一千一百坪規劃為地下五層、地上十四層雙併獨棟豪宅,由中泰賓館與達欣開發合建的文華苑,交給擅長賣豪宅的海悅代銷公司負責銷售。
知情人士說:「文華苑緊鄰松山機場,基地完整,隱密性高,加上有六星級飯店提供服務,屋主不在時,有飯店看管,屋主回家前,有飯店專人打掃、收發信件,屋主回家後不必外出用餐,有文華飯店可以叫菜,文華有意比照澳門威尼斯人酒店,打造地下通道,以高爾夫球車送菜。」
本刊向海悅廣告專案高鴻麟查證,他說:「這是豪宅中的豪宅,產品絕對是頂級且特殊的,現在賣價還不確定,但絕對高於行情,每坪開價預計二○○萬元,每戶二六○坪起跳,總價大約五億元。」文華苑僅二十六戶,地主保留二戶,將刷新台北市豪宅最高單價等紀錄。
中泰賓館由泰國華僑林國長建於一九六二年,第三代接班人、林家長孫林命群因中泰賓館老舊決定歇業,打算拆掉重建,但因家族爭奪遺產官司而延宕,直到三年前,家族恩怨獲得化解,中泰賓館才得以向台北市政府申請重建。


中泰林命群的「文華苑」超豪宅開發案,市場盛傳背後有辜濂松、辜仲諒父子的資金力挺。

建商引陸資炒樓

本刊瞭解,林命群找上他的乾爹、中信金控董事長辜濂松,辜濂松交由長子、林命群的兒時玩伴辜仲諒處理,中泰賓館得以改建。因此豪宅代銷圈盛傳,辜家由老二辜仲「批屋」待價而沽,本刊向辜仲求證,他不回應,但辜家人士說應無此事。
豪宅火熱,大直豪宅王、忠泰建設總經理洪調進表示:「豪宅客都會比較國內外的價格市場,台灣豪宅價還遠低於國際主要都市房價,在兩岸政治情況趨穩定下,客戶下手購買也快。」鄉林總經理魏嘉銘則說:「除了外資,還有不少台商及華僑,都是這一波豪宅購屋的主力。」
因此,除了邀陸資、港資來台配合炒樓,鄉林的賴正鎰與台灣省建築公會理事長穆椿松等人,更邀集五十家建商組「賣屋團」,預計五二○後赴北京、上海與深圳推銷台灣房產。
有趣的是,大陸富豪們對投資台灣豪宅,興趣不大。上週來台的大亨企業團成員之一、雅居樂地產董事長陳卓賢說:「雅居樂去年在中國的開發案面積,就高達六百萬平方米(約一八一.五萬坪),幾乎是台中地產開發案的三倍之多,光一個小小的豪宅開發建案,根本看不在眼裡。」
他們最中意的是大型公共工程與工商開發案,因此二十三日的台中豪宅參訪行程,上演主客拉鋸戰。富豪團在聽完台中市政府簡報後,原被安排看五處台中七期的豪宅案,但只看了二案,遊覽車竟往逢甲大學開去,眾人一陣錯愕。原來他們私下透過台中市政府情商逢甲大學,要借用就在水湳機場旁的逢甲大學商學大樓八樓,遠眺整個機場腹地。


澳門「威尼斯人」酒店,替鄰近豪宅提供宅配餐飲服務。文華苑也將提供類似服務。(香港飲食男女)

三通聚焦開發案

「依胡志強市長的規劃,水湳的開發面積達二百五十公頃,將採BOT開發,還要開國際標,正符合我們在台投資的項目。」因為上廁所脫隊、深怕沒看到水湳機場全貌的北京萬通地產董事長馮侖,急忙跑上天台,邊看邊對記者說:「我到台中,最感興趣的就是水湳機場開發案。」
此外,中國富豪們對台灣觀光業的期望也大過豪宅。身價高達一六八○億元的富力地產董事長李思廉分析:「二○○七年,到香港旅遊人數達二八○○萬人,其中香港自由行的中國公民就高達一六○○萬人,讓香港各行各業大獲其利、大賺其錢,這些人只要有十分之一,甚至五分之一到台灣旅遊,台灣現有的觀光旅館與酒店,根本不夠用。」


鄉林董事長賴正鎰(右)與新業建設榮譽董事長穆椿松(左),都看好三通後,台灣豪宅價格將追上香港、東京等國際大都市。

大陸富豪團點名開發案


台中水湳機場開發案


屏東大鵬灣開發案


房價近歷史高點

不過,受豪宅哄抬影響,全台非豪宅的預售屋也不以行情開出,而是一下子拉高至區域歷史天價;同時,因為新聞的炒作發燒,一般民眾也出現恐慌性買盤,深怕今天不買,明天就變得更貴,更因此出現「移民潮」,台北市買不起,轉買台北縣,台北縣買不起的,轉至林口或桃園。
由於一般住宅也水漲船高,民眾購屋能力明顯無法追上,令學者十分憂心。政治大學教授張金鶚在大陸富豪團結束訪台行程當天,發表「台北市房價泡沫說」,為過熱的台北房市投下一顆震撼彈,他認為「目前台北市預售市場距離史上高點已相當近,擔心房市已經過熱。」
張金鶚分析:「國民所得未跟上房價的漲幅,房價與所得成長不一致,代表民眾多透過貸款進行購屋,使房市景氣產生看似價量齊揚的泡沫,」因而呼籲政府,「應注意銀行放貸業務政策,避免過度擴張,造成泡沫經濟。」


遠雄建設買下北市中山北路的富都飯店,改推豪宅,每坪喊價150萬元。


每坪開價逾百萬的北市豪宅



房屋供需指標近一年變動

投機炒短轉手快

淡江大學副教授莊孟瀚也說:「現在都亂推豪宅,地段好的地方當然房價穩固,但是地段不好的住宅,未來的保值性將受到質疑。」他研判,「兩岸三通只是議題,縱使三通成真,房價已經膨脹許多,預估在利多實現時,例如五二○總統就職及七月兩岸包機實施後,房價就會拉回修正。」
一家不願具名的房仲業高層坦言,台北市預售屋投機氣氛濃厚,「以今年第一季為例,新屋成交件數比去年同期衰退,仲介業績卻大幅成長,這代表有太多預售屋轉售,這不是好狀態。」
他舉例,「上週,有個客戶下訂天母一個預售案,一坪一○七萬元,付了五%自備款,下訂第三天就交給我們賣,一坪開價一一二萬元,這種投機客非常短線,深怕成為最後一隻老鼠,因此下訂後立刻轉賣。」
而近四年預售行情,從每坪三○萬元翻倍到六○萬元,甚至有建商打出一坪八○萬元的南港區,更出現新的炒作手法。這位業者透露,「代銷業者先將整批貨賣給投資客,每坪五十二、三萬元,隔月投資客再以每坪多八萬元轉交給仲介轉售,類似一轉、二轉,甚至三轉的案例,在北市豪宅預售市場占五、六成,尤其總價三千萬元以上的案子越轉得激烈。」


冠德遠見位於北市信義區,是這波豪宅潮中,少見的先建後售的個案。


政大教授張金鶚發表「台北市房價泡沫說」 ,為過熱的房市投下一顆震撼彈。


台灣豪宅價格直線飆升,讓一般住宅價格也跟著飛漲,但在房價泡沫聲中已有不小議價空間。


保值屋 挑3好1公道

二線都市將補漲

相對的,高單價預售住宅的議價空間也很大。大中票券資深副總蔡佳晉提醒,「不要到非一級(指信義、大安等區域外)地段買豪宅,否則可能買到內褲布料做成的西裝。」例如士林地區,有預售案開價每坪一五○萬元,但成交價並未破百萬;板橋特區則有開價每坪四十萬元,成交價僅三十多萬元。
蔡佳晉認為,「泡沫是供過於求,目前餘屋並未過剩,法拍屋買氣仍旺,而實質利率(名目利率減通膨率)趨近於零。加上選統大選後新台幣走強、股市不跌,資金回流強勁,是房價最有力支撐。」
他預估二線都市如基隆市、桃園市、台南市及高雄市等,還有補漲行情,未來若國民所得成長,房市將緩步趨升,直到二○一六年人口出現零成長時,房市最大的隱憂才會浮現。


專家對未來房市看法

撰文:鄭詩韋、何曼卿、曹以斌
攝影:許添瑞、許凱迪、蘋果日報
資料:李玉玲
繪圖:潘美靜
編輯:徐文正