大錢潮 節稅篇

賣屋換屋 莫忘節稅3利器

2007年房市火熱,趁勢換屋、賣屋、從租屋族升級有殼蝸牛者不在少數,去年曾「贊助」房市者,五月申報所得稅時,善用房貸利息支出扣除額、重購退稅,有技巧申報財產交易所得或損失,節稅空間自然出現。


2007年建商大力推案,買屋、賣屋的人不少,背了房貸或賣屋有進帳者,5月申報去年的綜所稅,要記得納入。

藝人傅天穎2007年8月開心入住永和銀河水都社區,4個月後又買進社區另一戶較大坪數的房屋,準備今年再搬新家。傅天穎愛換屋出了名,近3年內已換3次屋,如果她這2年買屋也賣屋,報稅時,就有幾個節稅技巧可用,分別是自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額,以及財產交易所得或損失。

設籍自宅 可報房貸利息扣除額

所得稅法規定,每一申報戶每年可享有30萬元的自用住宅購屋借款利息支出扣除額,但要符合下列條件:
(1)房屋須在申報人本人、配偶,或受扶養親屬名下﹔(2)本人、配偶或受扶養親屬須在2007年設籍﹔(3)只限申報一戶房屋,且房屋不能出租或營業。
北市國稅局說,每一申報戶只能報一戶自用住宅的房貸利息支出,像傅天穎這種有好幾戶房屋的家庭,找利息最多的那一戶報就對了。計算時,房貸利息支出要先減除銀行存款等利息收入,餘額才可列舉。

重購退稅 新屋要比舊屋貴

短期內換屋的族群,特別要注意重購自用住宅扣抵稅額(即重購退稅)﹔勤業眾信會計師事務所副總經理胡榮一表示,換屋族(1)換的是自用住宅,舊屋新屋買賣的產權登記時間,間隔不超過2年﹔(2)房屋在申報人本人、配偶或受扶養親屬名下,且有設籍﹔(3)新屋價格高於舊屋,就可適用重購退稅。
換屋有先買後賣、先賣後買2種方式,國稅局官員說,不論是哪種方式,賣屋當年都須申報財產交易所得,要繳的稅也會因此變多,重購自用住宅抵稅額的作用,就是退還因賣屋而多繳的稅,從適用年度的「應納稅額」中,扣抵或退還多繳的稅額。
原則上,先買後賣的人,出售舊屋的年度適用,而先賣舊屋再買新屋的人,賣屋當年度先申報財產交易所得,新屋產權完成移轉當年度,再適用重購退稅。以傅天穎的例子來說,她去年先後買進2戶銀河水都,今年遷居第2戶,如果她今年賣掉第1戶,就要到明年報今年綜所稅時,才申報重購退稅。

賣屋賺賠 申報大不同

賣屋會有獲利或損失,原則上,財產交易所得的計算,是以成交價減去取得的成本,和一切改良費用,有獲利者,可有2種所得算式:
(1)成交價減取得成本和改良費用:適用於單據收集齊全、提得出成本證明的人,包括仲介費、印花稅、規費、代書費、公證費、修繕裝璜等,都可當成本減除,但須提出買進和賣出房屋的契約、匯款證明、印花稅票等證明文件。
(2)各地區房屋評定現值乘財政部訂定的財產交易所得標準率:無法提出買賣證明文件,或不想讓外界知道買賣價者適用。以基隆市為例,2007年的財產交易所得標準率為13%,假設賣屋成交價1,000萬元,1,000萬元乘上13%,得出130萬元,就是要申報的財產交易所得。
會計師認為,去年房市大好,不少人賣屋所得豐厚,甚至是買進成本的1倍,這時適用第二種方式申報財產交易所得,會比較划算。
賠錢賣屋者,則只能核實申報損失,有損失者一定要找齊取得成本的證明單據,若是買屋時的買賣契約已經遺失,那就試試看能否從銀行匯款紀錄,找到買屋支出證明,從前承辦買賣過戶的代書也可能有保留契約,不妨問問。
國稅局提醒,財產交易損失只能從財產交易所得中扣除,並不能從所得總額中扣除,因此,去年賠錢賣屋者,若是去年沒有財產交易所得,就不能扣抵,但是,可從交易年度以後3年度的財產交易所得中扣除,還有補救機會。

租金支出 房貸利息支出二擇一

傅天穎不只坐擁2戶銀河水都住宅,在大安區還有房屋租人,月入租金10萬以上,包租婆傅天穎報稅時,必須申報租金收入,而傅天穎的房客,若符合有設立戶籍、當住宅使用2條件,則可列舉申報房屋租金支出扣除額,上限是12萬元。
要注意,自用住宅購屋借款利息和房屋租金支出,這2種扣除額適用對象同樣含括納稅義務人本人、配偶與受扶養直系血親,卻不能同時列舉,只能二擇一﹔2007年下半年才由租屋族升格為有殼蝸牛者,一般是列舉扣除租金支出比較有利。另外,胡榮一提醒,小孩住學校宿舍,住宿費也可以列舉扣除租金支出,一般人比較容易忽略。

傅天穎買賣房屋課稅模擬圖


十七歲開始投資房地產的藝人傅天穎(右),去年買了二戶永和銀河水都(左)住宅,分別在年頭年尾完成產權登記,她若在二年內賣出第一戶,則可適用重購退稅。



2007年各地房屋交易所得標準

台北市29%
高雄市19%
台北縣內各市16%
其他市(原省轄市)13%
縣轄市10%
鄉鎮(含台北縣內的鄉鎮)8%

賣黃金獲利也要報財產交易所得

2007年不只房市熱,金市、藝術品市場也很熱,不少人趁勢把壓箱寶給賣了,國巨董事長陳泰銘,就傳出去年就在佳士得秋拍會上,把舊藏陳澄波畫做「淡水夕照」賣出,推估獲利逾億元,今年報稅時,獲利就必須列報財產交易所得課稅。
要課稅的財產交易所得有5大項,包括有限公司的股東出售持有的股份、房屋、藝術品、高爾夫球證、專利權等﹔財產交易所得的計算方式,都是以成交價,減除當初取得、改善的成本,而成本須由納稅人舉證,無法提出證明,賦稅單位就會按一般同業的獲利率,去認定納稅人的所得。但出售土地、家庭日常使用的衣物、家俱,依法免稅。


國巨董事長陳泰銘是有名的藏家,去年賣掉的收藏畫作「淡水夕照」,據稱買進價僅1千多萬元。

社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.王宛茹 撰文.褚親親、林雅惠、陳駿宏、李玉玲 攝影統籌.林道銘 攝影.黃敏建、陳肇英、許添瑞、許凱迪、湯興漢、林玉偉、莊中隆、香港蘋果日報、蘋果日報 繪圖.許哲源、潘美靜、游雅婷 資料.李玉玲、劉嘉芳