地產潮

房市論壇:三通利多 仍待觀察

兩岸三通與開放陸資來臺置產等相關議題持續發酵,一般民眾又開始擔心房價將會再度上漲,但產品與地段將有區隔,並非所有房地產都會飆漲,不能混為一談。


台北市精華地段土地供應稀少,房價M型化現象愈趨明顯。圖為每坪開價超過100萬元的「京倫瑞安」樣品屋。

房地產市場景氣自從去年下半年開始呈現緩降趨勢,其主要原因在於這幾年房價上漲幅度遠超過所得成長,導致房價所得比愈來愈高。
可以預見的是,未來消費者因房價高漲、購屋能力普遍下降,購屋行為將會更趨理性,購屋決策時間亦將隨之延長,甚至採取觀望態度,而部分超額供給地區之產品議價空間亦將隨之擴大。
總統大選之後,兩岸三通與開放陸資來臺置產等相關議題持續發酵,再加上過度期待之預期心理,導致一般民眾又開始擔心房價將會再度上漲,其主要原因如下:
(1)、臺北市精華地段土地閉鎖效應-導致高地價不斷推升房價。
(2)、房價比價效應-最近媒體所報導皆是以世界主要都會區最高房價為比價基準,例如倫敦每坪540萬元(換算成台幣,以下同)、摩納哥520萬元、巴黎423萬元、香港300~360萬元,相對而言台灣房價仍舊偏低。
(3)、都市更新緩慢-精華地段土地供不應求,相對而言房價必然愈來愈高。
(4)、三資效應作祟-在台幣升值、兩岸三通在即,外資、陸資、台資等熱錢不斷湧入之情況下,房市出現前所未有的所謂資金行情,加上人為炒作與置入性行銷,終致預期心理高懸不下,從而亦導致好地段、好產品惜售,M型房價愈來愈明顯。
惟應格外留意的是,兩岸三通議題是否能如預期順利進行,仍有待觀察,其次,開放陸資來臺置產議題仍應兼顧社會成本,以免房價高漲,全民受害;而更值得關注的是,開放之前應先制定整體配套措施,例如文書認證,是否允許貸款?比例多少?而其成敗關鍵仍操之於大陸態度,亦即發球權並不在臺灣,因此,如欲開放陸資來臺置產,先期仍應以投資移民、技術移民為主,俾免未蒙其利先受其害。
其次,就現階段國內之房地產市場而言,近期受影響較大者應屬商辦、旅館、商務住宅與店面等產品,而應格外注意的是市場區隔問題,亦即就高價位之區隔產品而言,即使是臺北市、臺中市與高雄市之精華地段亦應有明顯區別,不宜混為一談,至於一般產品則應留意交屋高峰期新成屋數量之多寡與議價空間大小等相關問題,而更值得關注的是,房市景氣終將回歸市場機制,並且理性購屋時代終將到臨。



(左下)房價高漲,加上利率上揚,一般民眾購屋能力下降,房市將逐漸回歸理性。(中間)未來不同地段與不同類型產品的價格走勢不同,購屋者評估時不要將兩者混為一談。(右下)香港地區房價持續飆漲,折合成每坪計算,相當於台幣300-600萬元,在兩地比價效應下,有機會促使台灣房價繼續上揚。





莊孟翰小檔案
現職:淡江大學產業經濟研究所副教授
學歷:文化大學經研所碩士
經歷:消基會房屋委員、台北市經濟發展委員會委員、中華民國建築經營協會創會會長等


撰文:莊孟翰(淡江大學副教授)攝影:許凱迪、蘋果日報 
社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.沙麗伶