地產潮

名人說房事:DJ鄭開來 搶斷頭 有賺頭

中廣iradio DJ鄭開來跨足房市,利用「斷頭投資法」佈局,挑了不少投資獲利可觀的房地產,讓自己活得更自在寫意。「房地產長期絕對看好!」看房子已經成為這位「廣播情人」生活中一大樂事,他有很多心法,等著和你分享。


星期二下午4點,一身個性打扮的鄭開來剛下中廣i radio「i 正點」節目錄音室不久,他的時髦小噗噗便已飛馳在建國高架橋上。40分鐘之後,他好整以暇地在捷運木柵線萬芳站旁的新成屋裡,鵠候我們到訪。
客廳窗口8米外就是候車月台尾端,列車發動時的噪音可能讓他縐了下眉頭,但是一點都不打緊,噪音不再會困擾他,因為這間21坪大的房子才剛成為他房地產投資的新戰利品。


經常「聞樂起舞,搞得錄音室翻天覆地」的鄭開來,不時叮嚀自己投資房地產時要踩穩節奏,免得也成了「斷頭一族」。

【鎖定捷運 二年賺百萬】

「原屋主繳了一年工程款後要去大陸發展,兩年前用一坪28萬元的斷頭價賣給我,幾乎是三年前預售時的行情。」鄭開來說:「我弄了些簡單裝潢,沙發、電燈、小櫃子、地毯、床組,去年底po在網路上賣,一對年輕夫妻看了喜歡,談了一坪34萬元的價格,順利脫手。」
兩年間,這名叫「悠遊市」的捷運共構案,讓鄭開來入袋130萬元,戰果看來不壞,哪知他嘴裡卻說:「漲幅實在滿落後的。」
和鄭開來這些年做房地產投資的戰果相比,「悠遊市」的投資報酬率只能說「一般一般」。自從2003年開始以投資角度購買房地產以來,四、五年來,這位曾輕連續三年獲選為全國電台情人的知名廣播DJ,運用他的「斷頭投資法」,獲利好幾個130萬元,夠讓他念頭一起,便出國消遙好些日子。
鄭開來是花蓮人,國中畢業後參加北區五專聯招,考上世新廣電科,隨家人搬來台北。世新畢業後考上中廣,當起廣播DJ,存了錢後,買了人生的第一棟房子,卻是個失敗的選擇。

【林肯災變 資產險東流】

「我哥先買了(汐止)汐萬路的明園山莊,因為有地緣關係,我買的第一間房子就是附近的『林肯大郡』。」鄭開來用每坪14萬元的價格,買了林肯大郡總統特區的新成屋,1997年8月災變發生後,房價一蹶不振。
「那時才20多歲,買房子時哪會去想好不好脫手的問題?」出過事,房子不好賣,鄭開來又在林肯大郡住了好些年。2004年,房地產吹了起漲風,他去位於辛亥隧道出口旁山坡地上的「愛眉山莊」看房子,因為喜歡,於是用每坪22萬元價格,買了間10多坪的小套房,同時動手處理林肯大郡的舊居。
「因為鬧過災變,雖然找到一對小夫妻接手,卻賠了140萬元。」他說。
「那次讓我學到一件事,除非你打定一輩子不換屋,否則一定要考量房子將來會用什麼價錢賣出去。」學聰明的鄭開來買房子只經歷過一次失敗經驗,從此幾乎無往不利。
買愛眉山莊那年,他在文山區福興路上朋友家裡作客,發現有戶人家門外有催債公司留的電話,多方打聽,知道屋主欠了卡債,找仲介處理不動產,20多坪的房子,行情2字頭,屋主每坪17萬元就賣了。他發現機會難得,便把房子頂了下來,開始裝潢。


鄭開來接手卡債族位於辛亥捷運站附近「愛眉山莊」的斷頭屋,二八○萬元購入,三五○萬元轉賣,投報率25%。

【簡易裝潢 多為女人想】

「我把鋁窗拆掉,換成白色氣密窗,地上改鋪B & Q的耐磨地板,廚房壁面的磁磚上直接貼霧面玻璃,再換個廚具就煥然一新,10萬元搞定一切,後來用460萬元賣掉,獲利70萬元。」鄭開來透露裝潢心法:「現在買房子,很多都是女生在決定,裝潢時,不妨多從女人的角度思考。」
2005年底,鄭開來用350萬元,每坪27萬元的價格,賣掉愛眉山莊的房子,獲利25%後,馬上又相中附近「力霸帝景」一間36坪的斷頭屋。「屋主做生意失敗,房子抵押給妹妹,我請仲介經紀人處理好第二順位抵押設定問題後,再跟我談價格。」因為屋主需錢孔急,鄭開來大手一揮,用每坪18萬元的價格,買下那間房子。他說:「愛眉山莊22萬元成交時,帝景18萬,愛眉都賣27萬了,帝景至少該有21、2萬元行情,我用18萬買,當然安全。」
2006年買板橋「巨蛋花園廣場」時,房子才蓋到結構體,離交屋還有一年,很多人想脫手,價格滿天飛。「我告訴仲介經紀人,只買兩年前預售時一坪18萬的原價,有就通知我,想賺差價的就謝謝再聯絡。」等了好一陣子,準賣方終於出現。「我跟屋主說自己剛入社會不久,錢賺得不多。」鄭開來情急裝窮,加上對方想快點換回現金,這間28坪大的房子,便讓他用18萬元的單價,買下來當成現在蟄居的窩。


買來的房子,鄭開來一定會再打點一番,擺些家具,做些粉刷,以便增加賣相。圖為他南港「慾望城市」房子裡的客廳。


鄭開來說,換套廚具,自己找B & Q或一般油漆行把室內粉刷一遍,都能增加房子賣相。


鄭開來用每坪十八萬元的低價,接手「愛眉山莊」附近「力霸帝景」的斷頭屋,為自己掙來可觀的獲利空間。


板橋「巨蛋花園廣場」每坪喊價二十五萬元以上,但鄭開來認為還有上漲空間,還不打算脫手。


鄭開來板橋「巨蛋花園廣場」的家裡,擺滿了CD唱片,他喜歡慵懶的法國香頌,投資起房地產,出手卻極為精準。

【建立人脈 好康來相報】

想用「斷頭投資法」玩房地產,跟仲介打好關係有益無害。鄭開來說:「賣方的動機很重要,缺錢的最好不過,我有幾組連繫密切的仲介經紀人,他們把案子報來時,我第一個問題一定是屋主為什麼要賣?」
這兩年鄭開來把投資重心轉向南港,第一個投資標的「溫哥華花園」,還是從雅虎網拍上看來的。「正好是鬼月,房子才蓋到結構體,屋主每坪要賣28萬,我砍到27萬元,屋主鬆了口。」鄭開來喜孜孜來辦交屋時,不但碰上老牌演員林美照,後來還發現黃嘉千、張本渝這些演藝圈人都在附近置了產。
「區塊很重要,跟著重大建設走不會錯,我看好台北幾個區塊,南港、萬華和新店。」鄭開來雖然看好南港,還是小心翼翼,買了「溫哥華花園」三個月,就用每坪33萬元的價格把房子賣了,沒想到南港行情繼續竄高,現在同社區的房子都喊上43萬元了。他說:「是自己失策,以為漲不上去了,想要落袋為安。」為繼續搭上南港行情列車,最近他又買了「溫哥華花園」旁邊的「慾望城市」,準備長期持有。


南港「溫哥華花園」,現在每坪已經喊價四十三多萬元,讓三十三萬元就獲利了結的鄭開來扼腕不已。


「要與仲介經紀人建立不錯的關係。」鄭開來在仲介圈子裡佈了不少眼線,幫他挑選投資價值不錯的物件。

【跟緊集團 風險比較低】

「大集團超會看地,買在國泰、富邦、元大和新光這些建商蓋的房子旁邊,絕對沒錯。」鄭開來這些年只買過一間預售屋,是復興北路上的「航站戀人」,原因就是因為「富邦的地就在對面。」
最近,他仍然到處看房子,但是因為「價格已經令人覺得擔心了」,因而走馬看花多,實際行動少。
一旦景氣低迷,他還是會做房地產投資,但是會謹慎出手。「其實每次進貨,我一定量力而為。」買悠遊市和航站戀人時,他都找人一起出資。「只要找代書公證,把合約寫清楚,找信得過的朋友一起投資,不失是一個好方法。」
B型獅子座的鄭開來,愛每件事一定「愛到發燒」,聽西洋流行音樂是這樣,當DJ是這樣,這些年投資房地產,熱情也發燒。


國泰、富邦、元大、新光都很會買地,鄭開來這些年學來的心得是,跟著大集團的腳步投資房地產,都有不錯的獲利空間。

鄭開來小檔案

(i radio「i 正點」節目主持人)
年齡:39歲,1969年次
學歷:世新廣電科(五專)
地產:投資資歷6年

社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.沙麗伶 撰文:楊欽亮 攝影:陳肇英、許添瑞