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地產講堂:五月報稅 房屋節稅有方

96年度綜合所得稅的申報,將自5月1日起開跑,至5月31日為止,申報時,有關賣屋的所得及損失、重購自用住宅退稅、自用住宅購屋借款利息列入扣除額、及房屋租賃收入及房屋租金支出等,都有節稅撇步,不要忽視自己的權益。


去年房地產市場交易旺盛,今年五月申報綜合所得稅,可利用技巧節省大把稅金。

又到了報稅的季節,納稅義務人除須了解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。


永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,善用貸款利息三十萬元或租屋十二萬元的扣除額,是最基本的節稅方式。

【售屋族節稅】

去年賣房子有賺錢,今年所得申報要以『房屋評定現值』的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。
但若是賠錢賣房子,又能提供相關證明文件,也可以選擇以實際出售價格減掉取得成本及轉移費用後的金額申報。買賣房子的成本,是指房價以及必要費用,包括契稅、代書費、規費、仲介費等,以及可以增加房屋價值的必要修繕或增建費用。
低價賠售,依所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣扺,可以之後3年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。



辦理節稅時,多須備妥繁複文件,最好提前準備,才可快速報稅。

【購屋族節稅】

購買自用住宅有貸款,購屋借款利息可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元。但每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。
舉例來說,小明在96年支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的存款利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元申報。

【換屋族節稅】

至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,就可以用重購抵稅方式節稅。
把握幾個重點原則,可以正確檢視自己是否符合申報條件。
1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購屋的價格必須高於出售的價格。
3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。


房屋買大賣小,可利用重購退稅方式節稅。

購屋相關申報項目


【房東族節稅】

房東節稅不須任何證明文件,只要申報房屋租賃所得時,選擇全年實收租金的57%為收入(扣除43%必要費用),或是採列舉費用扣除方式,包括折舊費、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。
如果將房屋無償借給親朋好友做生意、開公司,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得,但若是當作住家使用,且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證,就可以不用算租金,多繳稅。
房東若將出租房屋的押金,存到銀行生利息,並將利息列為租賃所得申報,就可減掉租賃所得的必要費用,或是證明利息是存放銀行所產生,可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所得。


房東出租房屋,可利用43%的扣除必要費用,或是列舉成本方式,節省租金收入的所得稅。

【房客族節稅】

房客可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是,租屋為自住使用,且如果已經申報有購屋借款利息的話,就不可再扣除房屋租金支出。
舉例來說,若是在外租屋的單身無殼蝸牛族,以每月租金12,000元來講,一年下來房租支出也有14.4萬元,若是採用列舉扣除額申報,房租支出的列舉上限為12萬元,如果用6%的級距計算,至少可省下4,440元的所得稅。
租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制,也就是說,如果數人合租一間房屋,每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是,如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形,就只能選擇其中一種申報,可以自己試算,申報租屋較為划算,或是申報貸款利息扣的比較多。


房客一族可利用每年12萬元的租金扣除額,節省起碼4,440元的開支。

社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.沙麗伶 撰文:永慶房屋陳俊宏 攝影:湯興漢、蘋果日報