地產潮

購屋焦點:高捷通車 黃金四 站出列

捷運引發高雄另一波房價起漲潮,目前在美麗島已出現雙捷運效應,凹子底房價起漲幅度最大,近購物中心及經貿園區的獅甲站最富潛力,而左營站有三鐵共構,屋美最價廉。


捷運連結高雄主要的購物商圈,拉近市中心與市郊的城鄉差距,並帶動房市發展。

高雄捷運四月中開始付費搭乘,目前持一卡通可享優惠價十二元,而優惠時間僅至七月四日,但從熱賣二十萬張的情況,就可以看出高雄市民對於捷運的捧場程度,以及對於台北捷運引發的房價保值效應,產生期待心理的共鳴。
捷運從北高雄到南高雄,銜接高鐵左營站、小港機場站,南北交通因此打通任督二脈,目前交通影響尚未顯著,長期來看,捷運紅線應會成為高雄人主要的通勤交通工具,尤其在高油價時代,加上市中心停車不易,公車班次也不夠密集,習不習慣經常使用捷運,只是時間長短問題。
並且,高雄房市有成屋銷售的特色,預售市場並不夠活絡,而新成屋的平均銷售時間也常逾一年以上,市場仍以內需為主,賣壓明顯,而捷運從規劃到施工過程,屢屢出現重大工程瑕疵,過去市民對於捷運的信賴度低,並沒有出現規劃利多或是開工利多,直到通車後,才開始漸入佳境。
房價有明顯起漲的,仍以市中心為主,主要因為生活機能的連結,出現更便利的交通,期待心態引領房價上升,而如果沒有生活機能地點,縱使有捷運經過,如草衙站、世運站、糖廠站等,雖同樣有重劃區的規劃,發展上仍相當傳統,連棟透天住宅是主流產品,大樓發展較不易。


捷運尚未引發通勤效應,目前票價也還在優惠期間,但如糖廠等休閒地點,反成為第一波受惠者。


【美麗島站房價起漲快】

長期以來,高雄利多因素較少,去年因總統購屋,引發美術館第一排購屋熱潮,今年則以捷運通車利多為主,加上明年的世運會暖身期間,無論是新的漢神巨蛋商圈,還是業績日漸穩定的夢時代商圈,以及原本屬精華地段的三多商圈,都可藉由捷運串連。
已通車的捷運紅線,與施工中的橘線交會站,使美麗島站成為房價起漲最明顯的地段,統發不動產經理謝琍說:「自從捷運通車,銷售量增加三成,投資客相當多,比重已經與自用客各佔一半,這種情況前所未有。」
「閃耀之旅」是目前附近唯一的新成屋個案,共推出一百八十七戶,屬於中型社區,交屋不到一年,受捷運通車的店面效應,一樓規劃的六戶店面,早已賣完,坪數規劃二十五至六十二坪,房價去年開價每坪十五萬元上下,今年最高已至十八萬元。
美麗島站有雙捷運的地段,附近有六合夜市,又是市中心地段,擁有便利完整的生活機能,有高雄最重要的購屋條件,可惜附近建地少,多中古公寓,開發程度受限。
尤其是捷運站第一排,全部都是舊公寓,地主惜售心態強烈,縱使建商想改建,也有一定難度,目前因橘線仍在施工中,交會的美麗島站尚未開放通車,可以預期的是,通車後店面型態,將隨著人潮的移動,而出現更加熱絡的交易。


閃耀之旅步行至捷運美麗島站五分鐘,規劃二至四房產品。


六合夜市為高雄最知名夜市,奠定美麗島站的商圈基礎。


圖中圓形廣場,為農十六重劃區的公園,旁有凹子底捷運站。

【凹子底站買氣衝第一】

距信義房屋統計,高雄最具賣相地點,當屬鼓山區。鼓山區有美術館的大片綠意景觀、有農十六重劃區的開闊腹地、還有捷運凹子底站的加持,美術館第一排房價高飆,帶動全區的購買動能。
雖然從美術館步行到捷運站有一大段距離,至少需二十分鐘,捷運的便利性無法及於美術館區,但旁邊的農十六重劃區,就是最受惠的地段,捷運凹子底站緊鄰,重劃區段的景觀開闊,高價的美術館特區在旁,發展純住宅區相當具有潛力。
步行至捷運凹子底站約五分鐘的新成屋「堅山大世紀」,是農十六重劃區的代表,規劃適合換屋族的三十八坪至九十九坪,配有高級建材,並可俯瞰重劃區景緻,每坪開價十三萬至十八萬元,相對低於高價的美術館區,但同樣擁有開闊景觀及便利交通條件。
凹子底站也是自通車後,漲幅最兇的區域,今年光是通車前後的短短四個月間,就漲了三成,漲幅高居高雄之冠,依永慶房屋的統計,平均中古屋房價每坪已將近十三萬元,今年初還不到十萬元,投資報酬率相當亮眼。


堅山大世紀位農十六重劃區,客廳採落地窗引進重劃區開闊景觀。


美術館第一排有開闊景觀,帶動房價飆高至每坪三十萬元。


註:分數越高,代表越受消費者青睞 資料來源:信義房屋

【獅甲站潛力新聞不斷】

觀察獅甲站的中古屋漲幅,雖僅不到一成,但離最熱鬧的三多商圈僅隔一站,統一夢時代購物中心又介於獅甲站及凱旋站間,開發腹地大,有經貿園區為未來發展奠基,甚至鴻海集團的郭台銘也放話加碼投資,集大量工作機會及購物商圈為一身,在高雄最富潛力。
有房地產業者私下表示:「高雄仍沒有核心產業,房地產起漲只是反應經濟面及消息面,基本面根本就不好,不像新竹有竹科,台中有中科,台北利多更多。」獅甲站一帶腹地廣大,任何產業設廠發展都相當快速,工作機會一多,房市反彈當有機會快速出現。
離獅甲站步行約十餘分鐘的林森四路上,新成屋案「水鑽」是高雄自住型產品的代表。水鑽為五層樓連棟透天產品,一樓為車庫,二樓為客廳,三樓以上為臥室,坪數最小為八十八坪,最大到一百零五坪,設定為換屋型透天。
樓層多,有設室內電梯便利上下樓,社區前方為綠帶公園,站在二樓就可以眺望八五大樓的燈火,雖沒有開闊景觀,但小環境安靜單純,房價總價為二千四百五十萬元至二千八百八十萬元間。
步行至捷運獅甲站約十分鐘內的鄭和路一帶,也有不少新成屋正在銷售,面對四千坪帶狀公園的「國艷」地點較佳,前排各戶都有開闊景觀,後面則是俯瞰高雄市區,規劃四十坪至一百二十坪,走首次換屋市場。
國艷配備較高級建材,有景觀浴池、獨立蒸氣淋浴間、鋼琴烤漆廚具等,每坪開價十四萬至十六萬元間,尚為平實。


國艷面四千坪公園,近捷運獅甲站,屬於經貿園區旁的重劃住宅圈。


經貿園區土地方正,等待財團開發,是下一波房市的動力。


高雄的生活機能,也提供遊


【左營共構站物美價廉】

高鐵已經超過二千三百萬人次搭乘,近期票價又優惠不斷,逐漸取得台北至高雄的主流交通權,加上左營又是三鐵共構,有捷運及鐵路串聯,從過去的鄉下小站,蛻變為現在的高雄門戶,只要登高一望,整個左營高鐵站附近,都是新穎的住家大樓。
眾建商搶搭左營熱,不是沒有原因,高雄市中心已經地狹屋多,農十六重劃區、美術館等地,早已炒作多年,去年的左營只有高鐵通車,不便利的交通需靠接駁車解決,捷運通車後,台灣各地至高雄市中心,才出現便利的連結,隨著捷運對生活的重要性日漸提升,移民左營可能將成為下一波房市的主流。
當美術館第一排房價超越每坪三十萬元的行情,左營仍維持在十幾萬元的階段,就可知道未來的發展潛力。離左營站約十分鐘的「捷市館」,是近期較新的推案,規劃三十七坪及四十一坪的三房,每坪開價十一萬三千元至十三萬三千元的親和價,相對物美價廉許多。
捷市館在安靜的文川路上,附近為單純住宅區,遠眺青山及高鐵站,視野尚稱開闊。樓高三米一,格局方正,沒有多餘的走道空間浪費,雖僅配標準建材,但公設比二五﹪,在合理範圍內,虛坪較少。


高鐵左營站旁已有大片新成屋,引發潛在投資客興趣。


捷市館步行至左營三鐵站約十分鐘,規劃三房產品,主打首次購屋客層。


捷運引發便利的遊憩功能,蓮池潭再度成為左營的熱門景點。

撰文︰鄭詩韋 攝影︰許凱迪、蘋果日報
社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.沙麗伶