地產潮

當月主題:跟著捷運買屋去 環狀線動工北縣房市大翻身

規劃20年的台北縣環狀線,4月份政府通過第一階段經費,從新店、中和、板橋、新莊,沿路銜接新店線、板南線、中和線、新莊線、以及機場線,為久無甘霖的台北縣房市投下利多。長期以來,台北縣經歷不少公共建設支票作廢的經驗,支票兌現也都一延再延,建商及市場尚未正式反應,但只要正式施工,利多確定,將有助於4個北縣主要縣轄市房價發展,後市看俏。


捷運環狀線經過新莊等地,銜接已通車的捷運線,也肩負新舊開發區域平衡的責任。

四月上旬,政府發佈台北縣環狀線資金到位,預計從第一階段的新店至新莊,先行規劃及動工,這條規劃20年、預計2013年完工的捷運線,今年底如期動工後,將為台北縣帶來新一波交通利多,但可預見的是新的交通黑暗期也將到來。


高鐵板橋站為三鐵共構,便利的交通及轉乘地位,讓板橋新站特區房價飆高。

【歷經波折 等待動工】

行經路線包括與新店線相連的大坪林站,沿著中和景平路高架而行,在景安站與中和線相連,接著穿越中和工業區,來到板橋,與板橋新站銜接三鐵共構站,接著走到新莊思源路,與捷運新莊線、捷運機場線相接。
並不是個新的新聞,捷運環狀線路線早在3年前就已公佈,不過中間歷經放棄BOT改政府自建、台北縣縣長換人、主辦人由台北縣改為台北市等,一波三折後,環台北縣路段的經費終於核准,利多的時間點正式浮上檯面。
但台北人已經不是任憑利多消息,而盲目趕一窩蜂炒房價,目前沿線地區建商多外冷內熱看待,擔心的是,再度出現如捷運機場線炒作10年,到目前沒有任何明確時間的「狼來了」效應,欣喜的是,年底萬一「真的」動工,偏低價的地段,將因此再度翻一次身。
除了板橋有新板特區多年來真正炒高房價外,新莊副都心、頭前等重劃區,只有建商狠買土地,房價尚未再度飆高。新店藉由裕隆城的開發消息,房價拉高不少,但真正的銷售動作仍一改在改,沒有證據顯示價位有市場支撐。中和則因餘屋多,利多少,房價未有全面起色。


【新莊交通 有待改善】

以交通需求看,板橋、中和、新店都已有捷運貫通全市,並且直接與北市相連,唯有新莊的捷運仍正在施工,行經路線還在靠河邊的中正路,大部分的地區都無法享用,並且新莊也沒有與北市直接相連,長期以來的交通瓶頸嚴重,環狀線的出現,受惠最大。
新莊居住地點集中在上新莊,環狀線沿著思源路直達五股工業區,一邊是舊市區,一邊是預計今年中旬完成基礎工程開發作業的頭前重劃區,頭前庄站與新莊線相接,幸福路站位於上新莊中間點,五股工業區則與機場線相連,也是頭前、副都心重劃區交界處。
每站各有不同貢獻,頭前庄站附近多工業區轉型為工商綜合區,並且將成為新莊重要的轉乘站,民眾可搭環狀線接新莊線至北市,對於附近的店面及新的購物商圈形成,相當重要,目前附近僅有位於三重的家樂福購物中心及IKEA,假日交通經常擁擠。
五股工業區站未來將是副都心及頭前重劃區的交通樞紐,以現在的交通雖尚稱便利,有特一號高架道路直達北市,也有思源路直達板橋,但尖峰時刻經常塞爆,非尖峰有往工業區的大量車流,離開新莊前仍然不便利。


思源路經常是交通瓶頸,但卻是通往板橋的重要道路,未來捷運將高架經過。


五股工業區附近有機場線及環狀線交會,捷運通車有助於工業區的地位提昇。


家樂福購物中心位於三重與新莊交界,近捷運頭前庄的雙捷運站。

【面重劃區 機能完整】

而今年完成的兩大重劃區,未來將有更多人口活動,也將湧入更多車輛,雖重劃區有新莊沒有的整齊街闊,但對已經超過負荷的新莊交通,並不是件好事,環狀線的出現,將能有效解決交通問題。
新莊的個案中,最靠近環狀線的是新成屋「歐洲之星」,位於五股工業區站及幸福路站中間,隔著中原路就是副都心,旁有開闊的中港大排,三面臨路,棟距寬敞,原本立地條件就不差,步行至環狀線捷運站,約15分鐘內。
歐洲之星走古典路線,13樓高的城堡外觀,規劃300戶住家及店面,坪數從16坪至46坪不等,三面臨主要道路,房價每坪平均開價26萬元,與中正路上動輒每坪30萬元相較,相對便宜。
環境上屬於新莊的密集住宅區,生活機能便利完整,又有不少利多環繞,縱使臨三條主要道路,但位於上新莊邊緣,在副都心住宅及商業密集以前,仍可享受較為寧靜的居住環境。


副都心計畫仍為一片荒土,預計今年第四季重劃完成,地價炒作激烈。


歐洲之星位於新莊副都心對面,主推二至四房格局。

環狀線 新莊地段行情


【中和價高 高架噪音】

有別於新莊的利多不斷,中和的命運就相對較差,與台北雖僅一橋之隔,主要道路景平路十幾年來都在施工,而環狀線又要高架經過,似乎永遠無法逃離在交通黑暗裡掙扎的命運。
幸好捷運中和線早已帶來便捷的大眾交通,在景安站及南勢角站週邊,成為主要的生活圈及商圈,住宅高度密集化,在擁擠不堪的市容中,環狀線帶來擴大生活地盤的機會,除了未來會相連的景安站,其餘中和環狀線各站,都是發展的重心。
中和長期以來利多少,房價不若板橋及永和,但捷運共構的新成屋「冠德美麗景安」每坪開價也高衝至39萬元,而預售屋「冠德新世界」,每坪最高更飆至43萬元,除了探測中和最高房價,也率先反應捷運環狀線的價值。
冠德新世界介於環狀線保警總隊站與中和線南勢角站間,兩者步行都在10分鐘左右,佔地1,000坪,一棟25五樓的SRC鋼骨住家,為了隔絕景平路高架道路及未來環狀線的噪音,大樓退縮20至40米深,配合高檔的建材等級,來穩定房價信心。


景平路歷經十餘年建設,捷運環狀線同採高架模式,與東西向快速道路相疊。


冠德新世界為中和最高房價個案,配備高級建材,每坪衝高到43萬元。


興南夜市為中和最熱鬧商圈,環狀線轉乘中和線南勢角站可達。

【巷內安靜 房價經濟】

但中和並不是每案都貴,巷內便宜住宅也不少,同樣有便利完整的生活機能,只是不是大馬路上的住家,出入沒有那麼氣派,當然,可以享受較為寧靜的居家生活,在景平路巷內的預售案「寶時捷」,離保警總隊站步行5分鐘,房價每坪28萬元,相對景平路上的大小個案,經濟實惠。
寶時捷為兩棟建築,一棟為雙併11樓,43坪至46坪的四房格局,一棟為單層最多10戶的15樓,小至9坪套房,大至39坪的三房。建材不差,有制震壁降低地震搖晃,也有悠遊卡門禁系統管制。
以中和的住宅圈分佈,捷運中和線及環狀線出現十字交會,大部分的地區離捷運站都將不遠,便利的交通效應將在環狀線通車後發酵,且連中和工業區一帶的工業住宅及廠辦,都會因環狀線的通過,而擺脫目前的交通困境,否則,光是中山路上的4家量販店,平假日交通經常為之癱瘓,生活機能與交通無法連結。


中和中山路有環球購物中心等四間大型賣場,環狀線將可紓解車潮,帶動人潮。


寶時捷規劃套房至四房,距捷運保警總隊站步行約五分鐘,房價相對較低。

環狀線 中和地段行情


【靠攏新站 景觀受制】

全台北縣最高房價,當屬板橋市新板特區,有三鐵共構的板橋新站,有整齊的街闊,所有板橋個案都會說:「新站特區生活圈」,無論離新站多遠,沾上邊就能拉抬房價。
環狀線對板橋的效用,相對來說光環較低,捷運板南線貫穿板橋市,大部分的地區都可藉由步行或一小段的轉乘,而且至台北市有四條橋梁可直接到,環狀線實用度不大,但仍可發揮穩定房價的作用。
在中和、板橋、新莊的環狀線,預計採高架鋪設,對於景觀及噪音都有破壞,板新路、文化路、民生路沿線地區,恐怕高興不起來,但是離捷運站不遠的個案,則是歡欣鼓舞迎接。
在民生路上的預售案「皇勝悅」,步行至板新路站5分鐘,是板橋唯一離環狀線最近的個案,地點離新站特區步行20分鐘,環境偏向老舊,並不是板橋的第一級住宅圈,建商看準環狀線對小環境的貢獻,推出迎合首次購屋的21坪至40坪的住家產品。
一棟21層樓的純住宅大樓,單層7戶,有制震壁及斜撐設備,6樓以下為鋼骨結構,7樓以上為RC結構,每坪開價33萬至39萬元,與新站特區開價每坪50萬元相對較低,也比文化路超過40萬元的開價低。


板橋板新路有捷運高架經過,與板橋新站僅一站之隔。


離板新路站步行5分鐘的皇勝悅,有21坪二房格局,提供首次購屋客購買。


皇勝悅四十坪樣品屋,客餐廳相連增加氣派度。

環狀線 板橋地段行情


【新店平靜 助益不大】

板橋有新站特區炒房價,新店也有裕隆城開發計畫,目前除了水公園已經完成,真正銷售的產品,尚未確定,預計朝88層摩天豪宅及辦公大樓規劃,一直以來是新店最大的利多。
長久一來,新店的豪宅圈多在山上,平地的市區,沒有太多利多可加持,裕隆城的出現,成為鼓勵房價的強心劑。而裕隆城介於捷運大坪林站跟七張站間,大坪林站又是環狀線與新店線的交會站,間接拉高環狀線的地位。
新店只設兩站,除了大坪林站外,就是14張站,附近多工業區及稻田,並且設立捷運機廠,短期內對新店的交通或生活機能,並沒有太多幫助,除非都市計畫將新店的農業保留區更改為住宅區,否則環狀線對新店而言,要等到第二階段銜接文山區,才有發揮休閒功能的機會。


裕隆城為新店最大利多,朝豪宅及A級辦公規劃。


遠東工業區附近有十四張站,環狀線對新店住宅市場助益不大。

環狀線 新店地段行情


中和新莊低價地段

台北縣房價受到台北市拉抬,全面墊高,雖環狀線高架經過台北縣,部分區域過去也不是主流住宅區,但房價也都不便宜,新成屋或預售屋全部超過每坪25萬元,首購族入門困難,想要利用捷運的便捷效應,只能購買中古屋。

【每坪十五萬 可入住】

板橋及新店,捷運貫穿全市,目前已經沒有每坪15萬元以下的路段,縱使板橋民生路站兩側都是中古公寓,但已經有明翠里等自辦都市更新計畫,屋主賣高價的心態拉高許多,加上生活機能相當便利,想要便宜入主機會渺茫。
依永慶房屋的統計,環狀線沿線都市,僅餘中和的中正路一帶,以及新莊的中港路、昌平路、昌隆街,仍有每坪15萬元的行情,中和中正路依著中和工業區呈長條狀發展,中正路上有高架橋阻礙發展,開發早的結果,多頂樓加蓋公寓,環境較混亂,房價長期以來偏低。
而新莊也一樣,中港路是新莊早期發展的區域,有高密度的公寓,過去一旁的中港大排,屬於工業、家庭廢水排放處,也是大漢溪的支線,經過整治後,馬路兩排行道樹優美,有停車場提供居民停車,也有傳統市場可採購,生活機能完整。
公寓多,道路狹小,建商更新難,並且新莊的開發重心,都落在頭前重劃區與副都心計畫,中港路、昌平路、昌隆街,就成為公寓最密集的地方,最低行情每坪13萬元,買間30坪的三房兩廳只要390萬元。
無論是新莊或是中和,生活機能的便利,是自住客最多的第一要求,交通便利,才是第二的希望,如果有增值潛力,成為第三個購屋條件。環狀線通過地區,在兩地都有成群的中古公寓,買屋投資因為小環境不佳,房價不易炒作,但購屋自己住,以較低價格購入,再花點錢裝潢,或許比較實際。


板橋民生路未來有高架的環狀線經過,附近多老舊公寓,明翠里都更計劃位於馬路左側。


中港大排環境優美,一旁的中港路為早期開發區,中古行情每坪十五萬元左右。


新莊中港路、昌平路、昌隆街,中古屋密集,房價低廉。


中和中正路旁一帶有為數不少五樓公寓,離捷運站不遠,房價暫居低檔。

環狀線 成交單價10~15萬的推薦區


社長╱總編輯.裴偉 顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 攝影統籌.黃敏建 主編.沙麗伶 撰文:鄭詩韋 攝影:湯興漢、許凱迪、許添瑞 繪圖:許哲源