投訴(1)

房貸成數縮 瓏山林欺客

黃小姐和林先生二年多前,分別花三百八十萬元和二百三十八萬元,向瓏山林企業購買北縣新莊「時尚女人香」預售屋,二人的銷售員都是廖惠慧。「廖女說,自備款一成,其餘九成可辦房屋貸款,還說因為由關係企業∣聯邦銀行承辦,不必擔心。」
「一月底收到房貸等文件,改渣打銀行承辦,首年房貸利率二.五六%,二十年期,但成數縮水,我買近二十三坪,只能貸八成五。」黃小姐氣道,林先生買近十四坪,僅能七成。二人未達九成部分,只能辦信用貸款,且視信用評等才能確定成數,利率約五%到一○%間,年限七年。
黃小姐說:「去電瓏山林申訴,客服竟說廣告標示『純銀貸』九成,不是純房貸,且信貸也是銀行貸款。」林先生氣得要解約,業者竟要沒收自備款二十四萬元,二人因此聯合其他買家向北縣消保官申訴。


林先生與黃小姐持瓏山林時尚女人香建案廣告,批評建商宣稱純銀貸是銀行貸款而非房貸,是坑人的說法。(鄭文珠攝)

追蹤 銷售員承認可貸九成

記者查證,瓏山林委託信義代銷,並安排黃小姐與信義房屋代銷部通電話,對方說廖惠慧是約聘,現無合作,並提供代銷此案的劉姓職員電話。當劉接聽後承認說過可辦九成房貸,且是建商給的資訊。成數下降是受美國次級房貸波及。「我們不能亂講,銷售一定要聽建商的。」
而林先生和廖惠慧的電話對談中,廖女也說:「對,是推九成房貸。你差二成四十八萬元,看能不能標會或找家人幫忙;或找熟悉的銀行,如果信用好,房貸可能八成。」
但林先生致電渣打銀,表明他無銀行負債、信用良好,且在大型企業上班,承辦員評估後說房貸最多七成五;信貸一成五,利率五.五%到六%間。黃小姐因曾借名供家人買屋,負債占收入比重較高,渣打銀估後說房貸只能一百萬元,約房價二成六,她考慮還清原貸款,再洽別家銀行承貸。
記者另訪問七位買家,他們異口同聲說:「銷售員都說可九成房貸。」其中有人因建商催促,到渣打銀對保,但確認房貸不能達九成。


瓏山林與聯邦銀行台北分行同棟大樓(上),業務部經理蔡孝宜坦承,銷售時確稱銀行提供9成房貸。

回應 拒補貼差額

記者致電瓏山林,業務部經理蔡孝宜說,僅少數買家有意見,況且二年前確可貸九成,現因政府政策,銀行不可辦十五坪以下小套房房貸。「我們又沒跟買家『保證』九成房貸,買家可找別家銀行貸。合約也寫,買方因貸款條件不符致不能核貸,視同放棄貸款,改為現金繳清。」
金管會銀行局官員澄清說,住宅貸款係屬銀行自主經營權責,該會原則尊重市場機制,從未發函規定銀行不可承辦小套房房貸。前年十一月,因部分銀行承作免自備款或低自備等高成數房貸,或以房貸搭配信貸辦理,風險偏高,才發函請銀行訂定合理核貸成數及配套措施,當時美國尚未爆發次級房貸風暴。
三月十七日,北縣消保官黃上峰舉行協調會,共十九位買家出席,蔡孝宜回應依舊,並說沒指定過聯邦銀行,而渣打銀信貸利率約七%,房貸加上信貸,成數已達九成。黃上峰追問推案前為何沒跟預定承作的銀行簽約,蔡回說要等建物結構體完成,銀行才會評價。不可能預售時簽約。
最後買家決定要求建商就房貸成數不足部分,提供分期付款或補貼房貸與信貸的利差,蔡孝宜當場表示公司不可能接受,協商破裂。
黃上峰認為,此案「純銀貸」依社會一般觀念即房貸,建商主張是銀行貸款,屬強辭奪理,且依《消保法》第二十二條應依廣告履行義務。買家如無信用瑕疵,上述求償合理,也可要求解約退費。如今只能持廣告及互相證明銷售員以九成房貸推銷,透過訴訟及向公平會檢舉,討回權益。
信義房屋說,將盡力協調此事。


19位「時尚女人香」買家出席消保官協調會,並要求瓏山林補貼利息差額,卻遭業者一口回絕。


時尚女人香位於北縣新莊


當時廣告傳單主打9成純銀貸,以吸引買家上門。


買家接獲渣打銀房貸專案的通知,才知房貸成數無法貸到9成。

專家說 建商違約 可求償

公平會處長吳翠鳳看過廣告後,認為建商已涉嫌《公平交易法》第二十一條廣告不實,如受理檢舉,將儘速調查。
曾任法官的王有民律師認同黃上峰見解,並說買家信用正常,若建商無法提供九成房貸即屬違約,退屋者可依《民法》第二二七條,主張建商不完全給付,要求解約及索退已繳屋款,遭拒可發律師函限期催討及依約索違約金;逾期不退,則依《民法》第二○三條要求加計利息。另外,若已找設計師繪圖及交通費用等相關支出,可依《消保法》第五十一條要求懲罰性賠償,即支出款的三倍。
至於已辦房貸者,無論向渣打銀或其他銀行申貸,也可依上述條款,向建商求償房貸與信貸的利差,以及懲罰性賠償金。(鄭文珠)

瓏山林企業 起底

瓏山林企業股份有限公司,1991年2月設立,實收資本額2.2億元,位於北市民生東路3段109號17樓。現任董事長林鴻堯,是《自由時報》創辦人、前總統府資政林榮三的三子,而林榮三的太太林張素娥及長子林鴻聯現任聯邦銀行董事。「時尚女人香」係由瓏山林企業投資興建,另有汐止長堤、內湖大衛朵夫等建案。

小辭典 美國次級房貸風暴

美國次級房貸風暴肇因財務公司對信用條件差、無法在銀行體系貸款的客戶,提供免自備款、免保證人、高成數、高利率的房屋貸款。業者再將其設計為高獲利的衍生性金融商品,銷售全球。近期因美國連續升息,前年第4季無法還款比率升高,財務公司面臨倒閉危機,進而引發全球經濟動盪。
(資料來源:銀行局)

預售屋 常見糾紛與應對

1.詳閱合約,有疑問務必問明,銷售員的承諾載入合約,贈品應註明型號及尺寸等。

2.拍攝樣品屋及保存全部廣告、合約,以做為日後發現違約時的舉證。

3.簽約後,要變更其他親人成為產權所有人,應問明最後更名期限,逾期須付可觀的手續費。

4.應留意建商提供可變更室內設計或建材等的時限,並書面載明變更內容及價格等。

5.上述期限如寫結構體完成前,應要求述明是全部結構體或所購樓層等細節。

6.建商宣稱提供銀行貸款成數,多屬促銷噱頭,宜向銀行查證,以免影響權益。

7.遇建商不肯善後,可備妥證明向消保官(專線:1950)申訴或訴訟。
(資料來源:北縣消保官黃上峰、北市消保官盛鈺)

房貸 V.S. 信貸

註1:成數指借款金額占房屋實際交易價格的比重;利率均為機動。
註2:指收入占負債比重,或有無未繳信用卡款等信用不良紀錄。負債比高,原則須提供保人,有的限配偶、父母或兄弟姊妹等二親等以內親屬。
註3 :★銀行依《銀行法》第12條之1辦理自用住宅貸款,已足額擔保,不得要求提供連帶保證人。
資料來源:銀行局、本刊資料室


壹青天

評分:劣劣劣劣劣
瓏山林企業以9成純銀貸廣告招徠買家,事後辯稱銀貸是指銀行貸款,並非房貸,可惡透頂。