地產講堂

建材與房價的裙帶關係


最近鋼筋價格一漲不回頭,每噸突破3萬元大關後還向上挺進,迫使預售業者為反應工程成本,調高房屋價格。

建材等原物料價格飆漲這件事,最近讓營造業和建築業老闆一個頭兩個大,為了分散成本提高的壓力,今年329檔開跑前一星期,全省不少建案陸續都把售價調漲了10%至20%,讓不少消費者徒呼負負。
建商認為成本增加,售價調漲,本來就是天經地義的事,然而從消費者的觀點看,這些年都會區房價飆高,建商一定個個口袋賺飽飽,才漲個鋼筋水泥砂石,就要把成本轉嫁出來,是不是有道理?


除了建材之外,支撐豪宅價位的因素還包括地段、品牌和與國際城市的比價效應等,價格上漲與建材原物料上漲的關連度較低。圖為每坪飆上百萬元的「宏盛帝寶」。

鋼筋砂石齊漲 營業成本飆高

分析這件事合不合理之前,我們應該先來看看預售屋和新成屋的價格結構。房價由成本加利潤組合而成,成本又包括土地成本、營建成本、建築師設計費、銷售成本(廣告企劃費)、管理費、稅捐等,其中土地成本約佔建造成本五成,營建成本約佔四成,是影響房價兩大變動因素。
這些年台北市和台中市房價飆漲,建商搶地拉高地價是主因,而鋼筋等原物料飛漲,兩年來也開始直接帶動營建成本上升。
以近幾個月價格漲得令業者傻眼的鋼筋為例,2002年時每噸鋼筋約7800元,2006年每噸價格約1萬5千元。平穩一陣子後,2007年7月又起漲,年底飆破2萬元大關,但漲勢不止,今年3月一噸鋼筋已經一口氣飆漲達3萬元,且漲勢仍未停歇。
再看另一個價格浮動較大的原物料─砂石,由於2006年起中國大陸禁止天然砂對台出口,加上船舶運輸成本上升,2005年每立方米600元左右,2008年已經漲至1700元上下。


由於中國大陸管制砂石出口到台灣,加上運價調漲,砂石價格因而大漲。

每坪造價拉高 新案不敢訂價

鋼價上揚,受影響最大的是營建成本中的結構體工程成本。營建成本通常區分基礎工程、裝修工程、機電工程等,結構體工程是基礎工程要項,通常可佔營建成本20%-30%,是佔比最大的項目,由於結構體工程中,鋼筋、模板和混凝土用量都很大,且一般廠商與上游鋼廠二個月訂一次約,鋼價上漲對推升營建成本,作用力將很明顯,估計從每噸2萬元飆升至3萬元時,反應在房屋每坪工程造價上的成本大約是4千元。
目前台北縣一般鋼筋混凝土大樓每坪造價已經從去年的6萬6千元漲到6萬8千元,台北市一般大樓造價也已漲到8萬元以上,豪宅因為基礎建築及裝修建材等級更高檔,造價超過20萬元的也不少。建材漲,房價也該漲,但目前成本拉高的是土地和基礎工程建材,裝修建材和人工漲幅還不大,所以房價要漲得合理,過度拉抬就說不過去了。
預售屋賣的是「未來的房價」,必須精細考量建材原物料價格上揚的因素,建商才不會血本無歸,這也是為什麼最近預售個案紛紛漲調價格的考量。
不過除了有條件炒作話題,競相喊價的台北市與台中市七期重劃區豪宅外,興建一般住宅的建商在營建成本上揚,房價不能喊得過高的情況下,還是感受不小的經營壓力。
現在有許多準備推出的新建案遲遲不敢訂價,就是考量到建材價格難以掌握。


潤泰創新研發的一筆箍,是節省成本的新工法。

替代建材上場 注意權益保障

然而不行動也不是辦法,不少業者開始絞盡腦汁調整工法或建材,以便因應利潤縮水的預期。鋼價上漲,業者就利用一筆箍及鋼筋網等新工法,節省成本與時間;由於水泥和砂石漲價,砌磚造價從每立方公尺800元上漲到1300元,使用輕質混凝土砌造隔間牆逐漸流行。類似的替代工法及建材不勝枚舉。
但輕隔間隔音較差,如果搭配傳統夾板,廁所容易出現白華,而部分新工法和新建材多少還有實驗性質,我們寧可相信那些是好東西,但也要有承擔使用風險的心理準備。
如果建商考量建材成本,因而調整建材內容,合約書及當時的銷售資料都要保存下來,以便向建商爭取利益。


台北市勞安衛設施規範較嚴,水泥車進出工地有時間限制,會拉高營建成本,是每坪造價高出其他地區的原因之一。

營建工程物價指數及信義房價指數

信義不動產研究室研究員李健銘分析,營建指數與房價指數有連動關係,營建指數為領先指標,合理情況下會先帶動預售房價,成屋價格也會受其遞延效應影響緩步上揚,可從2002年之後的對比關係看出端倪。2002年之前由於建商搶建,房價受市場餘屋太多等因素壓抑,對比關係較不明顯。


(資料來源︰行政院主計處、信義房屋)


擔心利潤因成本飆高而降低,建商可能調整建材選配內容,購屋人應睜大眼睛,保障自己的權益。




社長╱總編輯.裴偉 
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