當月主題

三二九檔爆天量 全台購屋大情蒐


台北地價高昂,豪宅化成為三二九檔期主流,房價競飆高。

總統大選落幕後,政治不穩定因素消失,自去年中旬以來,受美國二次房貸風暴所壓抑的房地產市場買氣,在今年三二九檔期一次爆發出來,全台預售及新成屋市場,共推出三千億元的量體,比起去年的一千五百多億元,倍數成長。


萬囍為萬華指標個案,帶動都市更新風潮。

台北量倍增 豪宅成趨勢

三二九檔期的意義,在於過完農曆年後,手頭多半充裕,經過四月的清明連續假期,持續到農曆鬼月前,共有四個月的房屋購買旺盛期間,眾建商無不卯足全力,搶攻房地產市場,推案量代表建商的信心,銷售成績則是今年的指標重點。

北台灣今年三二九檔期,衝出近五年來新高紀錄,二千二百億元的量體,是去年一千出頭億元量體的一倍之高,尤其是在台北市,幾乎都是百坪豪宅的天下,新推個案因為土地成本高昂,以及精華地段日益稀有,迭創區域新高房價,蔚為今年的特色,此外,市場不再呈現M型化,而是超高價位大小豪宅爭奇鬥豔的局面。
中山區、信義區、內湖區、南港區、萬華區等,是今年主要的大量推案區域。中山區三二九檔期有超過二百億元的量體,包括遠雄建設買下中山北路富都飯店改推的「遠雄富都」、興富發建設在建國北路的「百達悅麗」、國聚建設在復興北路的「貝森朵夫」等,成為今年台北市房市第一頭領頭羊


遠雄買下中山北路富都飯店,拆光改推豪宅,每坪房價預估超過一百萬元。

區域豪宅多 高價引都更

中山區商業區塊明顯,除了大直重劃區豪宅區段成型外,市中心段多住商混合,居住環境一般,但因為捷運松山線、內湖線、新莊線台北段都在施工中,交通利多明顯感受得到,加上今年初鄉林建設在南京東路二段的預售案「鄉林京華」,以每坪開價八十八萬元創下區域新高,並在三個月內售盡結案,銷售成績直接鼓勵市場反應。
中山區最大個案「遠雄富都」有五十億元的量體,每戶百坪起跳,僅規劃五十六戶,估計開價每坪至少一百萬元起跳,成為今年中山區豪宅熱的延燒指標。
萬華區則以一個預售個案「萬囍」,案量六十五億元而躋入排名,規劃特色與台北市其他地區無異,呈現出區域豪宅的特色。由於是中華電信首次與潤泰創新合建,一個代表不會倒閉的地主,一個有豐富豪宅經驗,兩相結合,房價開出區域新高的每坪五十五萬至六十萬元,具有拉抬台北市南區房價的作用 。
萬華的高價,反應出台北市建地的不足,也引發台北的都更熱,舊屋整合成為老舊地區的未來,不少建商集中火力,就在舊屋最多的萬華區耕耘,鄉林建設、全坤興業等都市更新案,將是下一波萬華的高潮。

內湖地飆高 門檻五十萬

信義區僅三個個案,就以近兩百億元的量體,成為台北市目前第二指標區域。位於信義路五段的預售案「信義台北」,量體高達一百三十億元,成為台北市最大量體個案,同樣規劃豪宅,起跳坪數一百二十坪,房價預估每坪一百三十萬元起跳,測試台北豪宅客的能耐。
內湖區一向是台北市推案重鎮,今年則因房價逐漸拉高,快要與市中心等齊而出現房價排擠效應,高價案推案趨緩,推案也分散內湖各地,只有五期重劃區較明顯,繼去年一路順銷的華固建設「I-park」,高價標地的遠雄也將推出「遠雄藝朗」,在地建商蓮園建設也有「名人賞」,房價開價預估都在每坪五十萬元以上。
內湖捷運預計明年通車,便利的交通將給內湖帶來無限希望,沿著捷運線各站均已開發成熟,只有離捷運遠的五期重劃區,仍為開發初段,去年引發建商高價競標土地,今年則是出現房價競高,後續仍有不少辦公、商業用地,伺機進場。


鄉林京華置入豪宅風格,開價每坪八十八萬元,奠定中山區房價新水準。


信義計畫區有完整購物商圈,獨特的生活機能,帶動信義計畫區房價發展。


即將開賣的遠雄藝朗,位開闊的五期重劃區,每坪房價預估超過五十萬元。

南港利多出 傳產炒房地

有捷運的通車效應利多,同樣出現在南港地區,拜三鐵共構議題,以及南港展覽館啟用、共三期的軟體園區成型三大利多,南港房價只漲不跌,大量建地掌握在大地主如台肥、國產、南港輪胎等傳產股手上,釋出建地又少,房價至今年為止,每年都有三成以上漲幅。
指標當屬大同企業的預售案「明日世界」,僅一百三十七戶住宅,量體就高達五十億元,大同為了展現拼高價決心,請國外建築師設計,並配上高級建材,每坪房價六十五萬元起跳,最高達八十萬元,已與台北市中心同高。
明日世界位於重劃區經貿段,旁有捷運站及展覽館撐腰,離環東大道也近,高價效應引發華固建設跟進,同樣離捷運遠的預售案「奧之松」、「富仕館」,兩案合計四十五億元量體,房價預估每坪七十萬元以上。
未來南港仍然有不少利多,包括中國信託的企業總部大樓、台肥的星級飯店,都是南港發展的指標,而鄰近台北市的地點優勢,都是再創另一個信義計畫區的機會,只是等待變更開發的土地相當多,似乎觸目所及的工業用地都在變更,是美好的前景,也可能形成供需不平衡的隱憂。




北縣趨冷靜 大案開高價

台北縣的三二九檔期,相對台北市顯得無力許多,過去的指標區如淡水、中和、新店等,多提前在去年就開賣,且今年多仍持續銷售中,量大排擠後續建商跟進,今年的新推案都不多,但房價仍持續開高,逐漸與中古屋房價拉出差距。
板橋因新站特區而帶動全台北縣房價,也因地少而無地可蓋。今年初推出的「新都廳」,每坪房價開高至五十二萬元,超過五字頭的效應,在莊敬路上的家盟建設「家麒文化」,八十五億元、超過三百戶的量體,反倒以先建後售的方式,乘著房價的日漸高漲而最後出手,小環境不夠整齊,房價每坪預估仍高達四十五萬元以上。
有台北大學利多的三峽樹林地區,推案表現從三年前的預售案群起,逐漸至現今新成屋及預售並存模式,大型社區是主要的社區型態,三二九檔期遠雄建設仍有上千戶的「大學耶魯」、「大學牛津」共計一百億元的推案規模,坪數也逐漸放大至六十坪。
傳統三房、四房逐漸供過於求,豪宅化是三二九檔期的走向,由桃園建商中悅建設推出的「中悅夏宮」,九十七坪的豪宅格局,每坪開價二十七萬元,與行情價每坪十五萬元上下,出現不小差距的區隔。


台北縣去年推案多,今年三二九檔期案量較少,規劃則延續去年的豪宅趨勢。


台北大學為三峽及樹林的主要機能,遠雄在附近有上百億元新推案。


三峽的中悅夏都為戶戶上百坪豪宅及開價每坪二十七萬元,創當地最高價。


台中七期 光環帶動房價

二○○七年是台中七期最火熱的一年,尤其在新市政中心內,隨時去大概都有五十個接待中心搶客,拉抬出台中的房價水準。今年因為市政中心內建地逐漸清光,尤其是雙十字綠園道第一排,幾無新案可推,第二排、第三排都是今年建商推案的重點,房價依舊居高不下,購屋保值的投資客成為主流。

中港路兩旁 展館推未來

去年的三二九檔期,台中出現二百五十億元的水準,今年則爆出五百億元的大量。重案地區沿著七期及週邊地區,包括八期、科博館綠園道等地,都已出現台中少見的預售個案,一改過去非新成屋不可的銷售模式。
最大個案為中港路旁的「鄉林極光計畫」,總案量六百億元,三二九檔期先推出豪宅「皇居特區」,規模一百六十億元、四百三十五戶、五大棟最高達二十八層,坪數七十坪起跳,走豪宅路線,開價預估每坪四十萬元。
鄉林極光計畫包含中港路兩側的土地,皇居特區的對面就有占地一萬三千五百坪的會展中心用地,預計有十萬坪的四層樓規模,成為台中繼大都會歌劇院、新市政中心以後的第三大利多。

雖然不屬於七期的範圍內,但緊鄰七期及中港路的地段優勢,讓鄉林建設得以打破豪宅一定只在七期新市政中心第一排的迷思,一口氣把豪宅的勢力範圍擴大到週邊地區,去年由寶輝建設「一品花園」創下的每坪最高六十萬元開價,成為今年的台中行情基準值。


鄉林極光計畫的豪宅區,案量高達160億元,隔著中港路是萬坪會展中心及七期重劃區,掀起台中爆量的329檔期。


寶輝一品花園每坪開價六十萬元,為去年七期新市政中心最高價,也是今年房價參考基準。


林鼎一邸位新市政中心,配中空樓版及雙制震建材,開價最高達每坪48萬元。

台中歌劇院 續炒新市政

七期新市政中心缺乏第一排的建地,建商仍因大都會歌劇院的都市行銷,而出現利多實現的希望。位於市政北二路的「林鼎一邸」,雖然沒有第一排的綠意景觀,但以SRC鋼骨搭配制震壁及斜撐,中空樓版的靜音裝置,規劃八十一坪起跳的豪宅,每坪開價三十六萬元,最高達四十八萬元,已與去年景觀第一排的價格等齊。
林鼎建設副總經理黃文評笑著說:「去年多自住客,今年投資客成為主流,有七成以上買屋只為了保值,新市政中心可賣的案子已經不多了。」
受到原物料成本全面上揚的影響,今年開始有部分建商抱持惜售心態,以較緩慢的銷售速度,降低議價空間,換取利潤的維持。目前新市政中心仍有不少個案銷售中,價格漸漸踩硬,跟去年相較,銷售速度趨緩,房價則穩定未跌,規劃格局與台北同步,皆以大坪數的豪宅,搶攻回流台商及購屋保值客。


原風景屬於七期的預售個案,樓高三米四,規劃82坪換屋住宅。


新市政中心雙十字綠園道有百米綠帶,生活環境質高。


惠宇澄峰為8期的豪宅個案,329檔期進入強銷階段。

景觀成賣點 豪宅百坪起

新市政中心的新推個案,多為華麗的古典外觀,七期則偏向自住型客戶,原風景採用清水模裝飾,搭配高級建材,規劃六十二坪四房起跳,每坪開價二十七萬至三十四萬元,與去年相較已經高出二成,但與新市政中心第二排比,又相對偏低。
豪宅風不只在七期延燒,八期與科博館綠園道,有優質的生活機能,同樣屬於熱門區段。八期界於市中心及高鐵烏日站間,有豐樂公園的綠地景觀,惠宇建設預售案「惠宇澄峰」進入強銷檔期,二十五億元的規模,規劃一百二十坪起跳,每坪開價二十八萬元起跳,不輸七期。
另外,在科博館旁的育德路綠園道,有開闊的路樹延伸,預售案「惠宇仰森」預計四月推出,二十億元的推案規模,仍主打景觀豪宅規劃。
台中市場全面呈現出大者恆大局面,在物料上漲及通貨膨脹因素影響下,熱錢流入台灣的購屋保值效應,台中比台北還要明顯,新的建案有更高的成本壓力,高房價只能支撐豪宅及大坪數換屋產品,買氣則靠利多及回流台商支撐。


科博館旁綠園道有開闊的綠帶景觀,左側的預售案惠宇仰森,預計四月公開銷售。


科博館為台中知名景點,附近的生活機能完整,屬於台中優質住宅區之一。

高雄量縮 捷運帶動買氣

高雄在去年三二九檔期,有捷運即將通車的利多效應,新案推出三百億元,今年則因利多出盡,新案推出二百八十億元規模,稍有萎縮。而捷運紅線在三月份免費通車一個月後,四月份起恢復付費,使用度高低成為未來房市發展的關鍵點。

市中心地段 搭景觀闖價

捷運紅線南北縱向發展,串聯主要的生活圈,並肩負著北接高鐵左營站、南搭小港國際機場的重要使命,目前雖高雄人主要的通勤模式,以機車及開車為主,但捷運紅線經過多為重要商圈,生活習慣改變,各方預估將出現台北捷運的起漲效應。
新的指標個案出現在高雄市中心,以隆大建設及國揚建設為代表,隆大建設預售案在高雄市政府對面,上千坪的大型建地,預計規劃出二百戶的百坪豪宅,房價每坪三十萬元起跳,衝破市中心每坪不超過二十萬元的門檻。
過去高雄豪宅都只在美術館一帶,景觀第一排個案的開價,可以超過每坪三十萬元,市中心因為人口稠密,消費商圈成型,塑造豪宅的條件不足,隆大建設將成為房價拉高的試金石。
市區臨河海是高雄獨有的景觀特色,國揚建設在漢神百貨旁的臨海第一排,也即將有新案推出,規模上看七十億元,房價傳出將登高雄天價,每坪三十七萬元。而高雄最大建商京城建設,在國賓飯店旁原凱悅飯店的結構案「京城凱悅」,也即將釋出,同樣擁開闊的海景,房價上看每坪三十萬元。

捷運交會點 房價多一成

前代銷公會理事長、敦煌廣告總經理陳世雷堅定的說:「高雄與台北最大的不同,就是沒有一窩峰的拼檔期,新成屋銷售是最大特色,銷售期拉長至兩年。」高雄今年主要推案戰區,仍以左營高鐵站、美術館特區、捷運沿線等地為主。
在紅橘捷運線交會的美麗島站,因橘線施工中而暫未開放,附近有知名的六合夜市,生活機能完整便利,成為捷運通車後較受矚目的地區,京城建設新成屋案「閃耀之旅」,乘著捷運通車的利多,房價與去年行情相較,硬是拉高一成。
站在捷運站旁就可看到老屋後方的閃耀之旅,地點躲在安靜的興華路上,離捷運僅三分鐘步行距離,近二百戶的住家,有二十八坪的二房,也有六十三坪的大四房,每坪開價十五萬元,最高至每坪十八萬元,主打捷運的便利性。
銷售經理謝琍分析說:「因為雙捷運的地段效應,看屋客戶增加一倍,投資客比重已經出現一半以上,而且多外地人,區域客仍在觀望捷運的實用性。」


結構體建築為京城凱悅,有高雄特有的河港景觀,房價預估突破每坪30萬元。


高雄捷運通車,北串高鐵左營站,南接小港國際機場,為高雄房市帶來希望。


閃耀之旅步行三分鐘就是捷運美麗島站,圖為六十二坪四房格局。

左營三鐵站 三房為主流

有捷運的便利,高鐵成為更加實用的交通工具,三鐵共構的左營站附近成為新成屋的最大推案戰場,放眼望去一片新成屋,又有大型財團將經營購物中心及商務旅館,雖目前生活機能比較缺乏,離市中心也有不小一段距離,但已經可以藉由捷運的便利,以及高速公路的快速便捷,與市區相連,成為第二個捷運受惠地點。
在左營站附近多為二房至四房的推案型態,步行約十分鐘的文川路上,芳崗建設推出新成屋「捷市館」,主打捷運便利,以及靜巷住宅,一棟十四層樓共五十三戶,規劃三十七坪及四十一坪的單純三房,每坪開價十一萬三千元至十三萬三千元,走平價路線。
捷市館與高鐵左營一帶的個案相同,沒有開闊景觀,生活機能不夠完整,但房價平實,建材實用,沒有華麗的公設佔虛坪。
左營的舊市區,雖然離三鐵站遠,須開車三分鐘,但享有完整生活機能。目前推案仍多連棟透天,一樓為店面型態,新成屋「左營大富」即將開賣,二十戶連棟五樓透天,最小一百坪,最大至一百五十坪,一百二十五坪以上格局就有室內電梯,總價二千四百八十八萬元起跳,是附近總價最高的透天個案。


美麗島站屬捷運紅線及橘線交會站,旁有知名的六合夜市,生活機能強。


高雄觀光點都為房市精華區,捷運帶來便捷交通,圖為城市光廊。


捷市館步行至左營三鐵站約十分鐘,全部規劃三房格局。

景觀第一排 戶戶有湖景

去年炒得火熱的美術館區,今年則冷清許多,由於第一排建地同樣稀少,第二、三排個案成為主流,鼎宇建設目前有兩個個案推出,結構體「美術之星」去年開賣,預計至完工後才會進行熱銷,而新成屋「美術綠墅」則成為附近的指標個案。
基地位於美術東二路的寧靜地段,僅一棟,共六十二戶,規劃出自住客需要的雙併單純格局,有四十三坪三房至五十七坪四房,沒有豐富的公設,以實用的單純社區及贈送日系冷氣等高級建材為訴求,每坪開價十四萬至十五萬三千元,價格保持穩定。
高雄以景觀發展都市,知名景點旁都是推案熱區,在三民區旁的鳥松鄉澄清湖畔,寶家建設推出高雄最大新成屋案「澄峰」,戶戶有湖景,共二百一十八戶住家,規模高達五十億元。
澄峰占地有四千四百坪,臨湖面長達二百五十米,景觀是最大優勢,有近四千坪的豐富公共設施,也配有高級建材,每坪開出二十四萬至三十萬元的高價,是高雄最特別的休閒住宅個案。


左營大富位生活機能便利的左營市區,為連棟百坪透天。


左營站為高雄的三鐵共構站,交通機能強大,吸引百貨及商務旅館商機。


美術館區居住環境整齊,新成屋美術綠墅65坪格局,主臥室有270度大採光窗。

專家意見
購屋求保值 品牌第一 地段第二

高雄選購房屋,品牌第一,地點第二。豪宅品牌當指鼎宇及皇苑,換屋品牌則為太普、京城、及福懋建設等。知名品牌有較好的建築品質,銷售服務也較其他次等品牌佳,保值性及脫手性最佳。

地段淪為第二選擇,主要是因高雄交通便利,高速公路及捷運串聯各地,市區內各地的通勤時間都不長,環境整齊優美的美術館優良,生活便利性完整的市區也不差,購屋客喜好才是影響地段好壞的主要因素。

捷運通車效應尚不明顯,需靠時間培養交通習慣,當地客仍以開車及騎機車為主,但未來各方都看好,通車前房價已漲二成,通車後也預計有一成的漲幅,尤其是附近有百貨商圈的地段,投資客已經出現。


敦煌廣告總經理陳世雷


澄清湖畔獨特景觀吸引建商推案,最大個案澄峰位湖景第一排,面寬長250米。


澄峰戶戶開窗即湖景,客廳外有灣型陽台,採光充足。


社長╱總編輯.裴偉 
顧問.陳志峻、謝忠良 文字統籌.陳玉華、楊欽亮 
撰文.楊欽亮、鄭詩韋、高迪
攝影統籌.黃敏建 
攝影.陳肇英、許添瑞、許凱迪、湯興漢、宋岱融、林玉偉、莊中隆、
繪圖.許哲源、潘美靜出版.壹傳媒出版有限公司 
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