房市壹探

南港利多發酵 大同衝天價

北市南港有世貿展覽館、軟體園區和雙捷運線的加持,房價1年漲3成。老字號大同公司在經貿區推出預售案,採設計時髦的外觀及高級建材,每坪開價最高達80萬元,連最低表價65萬元,都是南港的天價。
交通機能便利,三鐵、雙捷運及環東大道,是南港的主要特色,不過目前生活機能缺乏,又逢開發階段,卡車多、灰塵大,要有完整的生活圈風貌,需等待大型建地開發完成,目前各大集團開發動作不斷,都以再創造另一個信義計畫區為目的。


明日世界位於南港經貿園區,箭頭處高樓為軟體園區,整區利多不斷。

近年來,北市南港地區利多消息沒斷過,從三鐵共構、軟體園區、一直到世貿展覽館,每個消息一出,房價就被激勵一陣。不過,親身來到南港展覽館附近,放眼望去仍是一片荒地,一路上卡車頗多,掀起漫天塵煙,剛洗好的車,轉眼間又舖上一層灰。

格局多 公設豐富
目光停留在華麗的「明日世界」接待中心,不規則的外觀,像是一個音符的還原記號。過去,這裡只是大同用來堆放工廠廢料的地方,如今規畫的時尚外觀,跟造型多年不變的大同電鍋、綠隔網的大同電扇,截然不同。
基地共三處的明日世界,接待中心居中,占地就有二千三百坪,暫訂為出租商務住宅,不開放銷售。靠近環東大道的,是占地八百坪的「明日館」,規劃一棟十三層樓住家,共八十戶,單層七戶二部電梯共用。
明日館坪數規劃三十坪的一房一廳,以及三十五坪的二房,主要公共設施在一樓的景觀水池、交誼廳,以及頂樓的健身房、長二二.五米的景觀游泳池,公設比因單層戶數較多,拉高至三五%。
「世界館」占地一千二百坪,規劃二棟十一層樓,共五十七戶,一樓有游泳池、交誼廳等公共設施,頂樓二棟相連,有約四○米長的露天慢跑步道及健身房。坪數主要為六十坪至八十坪,頂樓有二戶,為一百三十坪樓中樓。
因為世界館主要規劃為大坪數住家,單層三戶,卻有四部電梯,建商規劃成一戶一電梯,各戶有專用的梯廳,第四部電梯則開放成公用貨梯,公設比三二%,比明日館稍低。


明日世界的世界館80坪格局,樓高3米45,開落地大窗。




世界館B1為80坪格局,客、餐廳各有空間及採光,主臥室大器、梁柱外移,室內空間好利用,評為壹之選。

綠概念 節省水電

景觀上,因環東大道有二層高架道路,約等於九層樓高,幾乎把一旁的河景都阻擋殆盡。同時,面環東大道噪音較大,想要安靜,面中庭的世界館B1及B2較佳,B1為八十坪規劃,有南向的通風及採光,樣品屋設計把客廳旁的書房改為開放式,室內器度大增,為壹之選。
建材配備採用先進的環保概念,配有雨水回收系統,供應部分植栽的澆灌;屋頂層有太陽能光電板,提供部分公共設施的用電,但裝設數量不多,無法正確計算可省多少電。外牆採用日本智潔磚,只要日光照射,表面的鈦塗料可發揮灰塵阻隔作用,下個雨就可清潔。
室內建材也不差,大坪數的世界館,地坪採八十公分見方拋光石英磚;小坪數的明日館,則採用六十公分見方。對外窗使用六加六釐米的中空低輻射玻璃,可阻隔噪音及熱能。
廚具採進口品牌,配備鋼琴烤漆櫃體。衛浴空間規劃大,有四件式乾濕分離,降版浴缸及德國V&B品牌馬桶、Grohe的淋浴組,而所有浴室皆有採光,自然通風可保持乾燥。
大同自家蓋屋,使用大同的產品也不少,包括電線電纜、電梯、淨水機等。另外,購買世界館贈送四十二吋大同液晶電視;買較小的明日館,則送三十二吋液晶電視。
明日世界有南港利多加持,配有高級建材,開出每坪六十五萬至八十萬元的區域天價,雖約有一成的議價空間,但比起去年初的個案「第一道」,每坪開價五十萬元相較,仍然高出一大截,已經超越鄰近的內湖行情,超高開價考驗市場接受程度。


南港展覽館三月正式營運,配合明年通車的捷運內湖線,拉抬南港地位。

欠機能 展望未來

預計今年八月開工,施工期約二年半,購買一戶三十坪的一房一廳,含一個一百九十萬元起跳的停車位,總價就要二千一百萬元,自備款三成就要六百萬元,建商提供七成銀貸,完工後的每月房貸預估要八萬四千元,家庭月收門檻拉高至二十五萬元。
南港看似利多不盡,回歸到生活機能基本面,就顯得十分不足,尤其在南港經貿園區一帶,目前屬於開發初段,沒有商圈,基本民生需求仍仰賴舊市區南港路二段的家樂福量販店,附近也有傳統市場,需開車約五分鐘。
就學也是一個問題,學區內有南港國小、誠正國中等,但步行都要超過十五分鐘,相當不便利。公園綠地也缺乏,在園區第三期旁有大型帶狀公園,目前僅是一片荒地,仍在測量中,想要生活機能完整些,還要時間配合。


家樂福量販店一帶,提供南港主要的生活機能,開車約5分鐘。


主臥室衛浴乾濕分離,4件式的配置,有降版浴缸及進口配件。


八十坪格局廚房空間大,配L型廚具,鋼琴烤漆面板。


明日館規劃30坪的1房1廳,樓高3米6增加收納空間,視覺也較開闊。

交通便 地主蠢動

交通機能是南港最重大的利多條件,南港車站是三鐵共構站,沿著經貿二路有捷運內湖延伸線以及捷運南港延伸線,前者預計明年通車,後者要至四年以後,捷運通車的便利性,將成為南港下一波重大利多。
目前靠開車出入,轉個彎就上環東大道,五分鐘到內湖或汐止,不塞車十五分鐘內可至市中心;南港路上也有多線公車,往返軟體園區至市中心,或接捷運昆陽站至市中心,但目前上、下班已經是交通瓶頸。
南港展覽館就在明日世界步行十餘分鐘距離,三月中正式開館營運後,展覽面積比現在的世貿展覽館大上三倍,是否能成為台北另一個經濟重點區,仍需評估其與市中心的交通距離,而列入觀察。
在展覽館旁,有大片旅館用地以及商業用地,中國信託已放出風聲興建企業大樓,大地主台肥也釋出興建商務旅館的計畫,不少企業仍十分看好南港,試圖再造另一個信義計畫區。


太陽能光電板,提供公設用電。

在地觀點

十幾年來,南港的地主一直在炒作,連製麵廠都計畫改建,可是喊了十幾年,真正動作都很慢,只有卡車一天比一天多。上班時間塞車,整天灰塵很大,住這裡越來越糟糕,生活一天比一天不方便,店面少、生意也差,現在房價又炒貴,在地人不太能接受,也買不起。


偉達機車 郭老闆

專家意見 南港交通題材多

南港有多項利多議題,房價近幾年易漲不易跌,不過明日世界的開價已經與台北市區差不多,恐有排擠效應出現。另外,南港現在的腹地不大,未來發展要靠廢棄工廠的變更以及台鐵的都市更新,要有時間等待。
雖然經貿園區目前荒涼,夜晚相當冷清,但是利多較集中,是南港較保值區域,其次是開發成熟的向陽重劃區,以及生活機能完整的家樂福商圈一帶。


中信房屋南港重陽加盟店店長 王文宏

網友說實話

小寶:
全區比較值得買的,其實是80坪和60幾坪面中庭高樓層,57坪戶別則面向不佳(大同也很清楚,所以較差方位才擺小坪數產品),且雨遮真的太多了,再計入32%多公設比,室內實坪將不像是57坪權狀該有空間。

Wangapl:
我目前住在重劃區這一塊,搬來2年多,附近的生活機能沒什麼變化,還是一樣差,經貿園區那一塊就更不用說了。南港就算再有發展性,恐怕不是短期內就能一蹴可幾的,花一坪80萬買5年、10年後的一個未來,不曉得多少人可以接受?

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撰文:鄭詩韋 
攝影:許凱迪 
繪圖:許哲源、游雅婷 
編輯:徐文正