房市壹探

老萬華更新 中華電信拚天價豪宅


萬囍占地2千3百坪,附近都是老舊的住宅區,規劃萬華少見的豪宅,開價創新高。

總統大選前,經濟前景一片渾沌,仍有建商不管三七二十一,用廣告試圖衝破景氣障礙,在萬華街頭豎起大小看板,指引想買房子的人前往。這裡左轉、那裡右彎,沿途都是四層樓超過三十年的破舊公寓,馬路也只是雙向單線道,心裡還在埋怨地點有點詭異。


樓高3米35~3米55,梁下淨高保持2米45,室內氣度大。

電纜廠 變高價豪宅

突然出現眼前,是廣達二千三百坪基地,相當突兀。原來此基地大有來頭,是中華電信與潤泰建設合建的第一個個案「萬囍」。中華電信在公司民營化後,就不斷處分閒置的土地,如中和景平路土地,出售給冠德建設;而萬華這塊地,以前只是電纜工廠,如今規劃成為區域型豪宅。
萬華區給人的印象,向來都是龍蛇混雜,要不就是老舊公寓群聚。和平西路以北的北萬華,住商混合,有年輕人多的西門町商圈,也有老人多的龍山寺及華西街風貌;而以南的南萬華地區,則是以青年公園周遭的眷村、國宅為主,馬路小、宮廟多。
萬囍位於南萬華的德昌街上,地主中華電信過去並沒有蓋住宅的經驗,於是找來蓋過豪宅的潤泰建設,每坪開出萬華破天荒五十五萬元起跳的天價,而過去萬華的推案,開價都只在每坪四十萬元上下。

萬囍格局圖

A1為75坪4房格局,有獨立的玄觀,以及雙主臥規劃,廚房空間也寬大,評為壹之選。


新案比拚


大中庭 添林蔭步道

為了塑造出豪宅的等級,建物自德昌街退後五十三米,留下約一千二百坪的中庭花園,規劃住戶的迴車道及長二十米的露天游泳池。社區圍牆外,規劃二百四十米的ㄇ字形欒樹林蔭道,提供住戶及回饋民眾使用。
建物規劃二棟二十三層樓高,一、二樓相連成大廳及公共設施層。大廳挑高七米五,落地窗引進戶外庭院景觀及採光,設施規劃常見的電影院、交誼廳、圖書室等。二、三樓間置入五米三的隔震層,可抵擋地震破壞,也可消除地震搖晃感。三樓以上住家規劃單層四戶三部電梯共用,各戶都有二面以上採光,附近多四樓公寓,萬囍樓高較高,四樓以上住家都有開闊景觀,但僅見一片屋頂加蓋。
坪數規劃四十八坪三房、五十七至七十五坪四房二種,格局都是入玄關後為餐廳,並與客廳相連,臥房區與客、餐廳各有區隔,動線分明。最大A1的七十五坪四房,有雙主臥規劃,四個房間都不小,主臥室可裝潢獨立更衣室,餐廳雖僅在過道處,但廚房空間大,可裝潢為開放式廚房,增加空間開闊度,評為壹之選。


主臥室開大面角窗,樣品屋合併隔壁房間,塑造豪宅氣氛。


堤外的華中河濱公園,開車約三分鐘,有開闊的綠地。


隔震系統


中華電信光纖網路到戶

專家意見
開高價 試探市場

萬華的購屋客源,仍以區域客為主,可接受的房屋總價多在400萬~1,000萬元之間,萬囍的開價已超過區域客可接受程度,但產品跳脫傳統萬華的需要,有試探意味,也有突破意味,銷售成績是萬華的指標。
近幾年受到建商推出新案,以全新房屋及高價帶動萬華的行情,且因萬華幾無建地,老屋更新的潛力,吸引不少建商涉入,屋主心態逐漸拉高。德昌街一帶同樣有許多老屋,受萬囍影響,都更有潛力,只是道路較狹窄,也不是主要幹道,環境不易有大變動。


永慶房屋萬華店店長 李漢郎

最近成交中古屋


樓挑高 各戶有光纖

萬囍位於老舊區域,居住安全等級需要提高,整個社區有高二米的圍牆環繞,並有雙軌紅外線偵測,住戶進出社區分別有臉部、車牌辨識系統,電梯也有感應讀卡裝置。
住宅樓高三米三五至三米五五,梁下淨高則保持二米四五,室內空間高挑可增加收納空間,縱使全戶做天花板也不覺得壓迫。各戶配中華電信光纖到戶,提供較快速網路速度,也有情境控制系統,建商僅配一處燈光可控制,要增加需另外花錢。其餘建材相當普通,地坪六十公分見方拋光石英磚,廚具也只是水晶面板等級。

市容舊 休閒較不便

萬囍開出萬華地區最高房價,最低每坪五十五萬元,最高樓層飆到每坪六十萬元,行情一拉就是五成,挑戰市場接受程度。住家停車位規劃在地下三、四層,每個要價一百八十五萬至二百一十萬元,地下二層則開放對外銷售,有獨立進出口規劃。
最小一戶四十八坪含一個車位,總價逾二千八百萬元,建商提供七五成銀貸,預計今年第四季開工,施工期約三年,屆時以現行三%利息二十年貸款時間計算,每月房貸近十二萬元,家庭月收入門檻達三十六萬元。
萬華發展早,從百年前的艋舺時代至今,環境老舊成為萬華的特色,生活機能則是便利完整,走路到巷口市場約一分鐘,採購生鮮不成問題。有小朋友要上學,公立東園國小或私立光仁國小,走路三至五分鐘可達。
開車出入不成問題,德昌街雖僅雙向單線道,但附近車輛少,轉出至寶興街或萬大路都是萬華主要幹道。搭公車就比較不方便些,至萬大路站牌走路約十分鐘,東園街較近,步行三分鐘就有公車可搭。
休閒較不方便,有知名的青年公園以及華中河濱公園,平、假日都是台北市重要的休閒地點,但開車須三分鐘或搭公車前往。


廚具採實用等級,有洗碗機等配備,流理臺長度至少有三米以上。

更新慢 房價差異大

萬華老公寓多,幾乎沒新建地可蓋,但近幾年,全台北市土地難尋,易收購並推都市更新案的萬華區,反成為建商眼中較容易吃到的肥肉,包括全坤興建設、鄉林建設、冠德建設等,都相繼投入都市更新中。
全面改建使萬華呈現新風貌,仍屬作夢階段,但十年內萬華將會因建商的新建個案,逐步讓老舊區域改觀,以新的高價社區,帶動舊的老公寓,只是新、舊房價差距越來越大,動輒每坪五、六十萬元的新房屋,與每坪二、三十萬元的中古公寓,將使M型化日趨明顯。

在地觀點

住這裡三十幾年,高興的是也許老公寓會因為萬囍賣得貴,房價可拉高一點,可是二十幾層樓高,看上去很突兀,價格也太貴,在萬華簡直就是天價,巷子又不大,沒有啥氣派啦,更何況,如果我有3千萬元,還不如買大安區的舊公寓,地點比較好,環境也比較整齊。


林花毛巾專賣店 林老闆

網友說實話

j6e531
你知道「萬囍」距離最近的捷運站有多遠嗎?從基地走到東園街上的公車到底有多少線在行駛嗎?實際走走,各位就知道萬囍到底有什麼資格值55萬~60萬元?會有「尚未公開的潛銷期間就賣了4成」這種說法,可信度有多少了?

Aron jau
住在萬華這裡快30年了~這建案一邊鄰東園街,一邊接寶興街,都是2條只有雙向車道各1條的道路,一轉出去就要與來自華中橋,或是光復橋的上、下班車流交會,實在不知道有啥便利性,再者,周邊有1棟之前的「大都市花園」住宅,也是賣得挺貴的,實在不知道在周圍都是老舊社區的當下,會是怎樣的景色?

撰文:鄭詩韋 
攝影:陳肇英 
繪圖:潘美靜、許哲源
編輯:陳美靜