理財特蒐

主動爭取降房貸


快受不了房貸的負擔嗎?趕快找銀行或壽險公司求救吧!(林先本攝)

對於中國人來說:「有土斯有財」,無論有錢沒錢,都想要買棟房子來圓夢。無奈的是,房貸利率從二○○六年中的二.二四一%一路走揚,到現在平均利率已經來到二.七一%;就連政府提供的「優惠房貸」利率,也已經走到三.五一%、不再「優惠」。房貸族及無殼蝸牛都怨聲載道:「買房子好苦啊!」
升息是趨勢,這代表每個月的房貸支出也將高漲;真的得不吃不喝過日子嗎?沒那麼慘!主動出擊爭取,就有機會幫自己多省一筆錢。

方法一 找專案

目前各大銀行的房貸利率前半年約落在二.七%,不過,若你是公務人員、具備專業執照的「師」字輩的族群,或是國內一千大企業的員工,就可享有較優惠的利率,像萬泰、元大、土地銀行,給予這些優質客戶最低前半年二.六三%的利率。「銀行在考量放款利率時,收入穩定絕對是首要條件。」上海商銀個金部經理馬婉瑜說,客戶有穩定的收入,代表還款能力沒有問題,銀行不用擔心借出去的錢收不回來。
另外,有些銀行會結合房貸和壽險商品,給予比較低的房貸利率。ING安泰人壽協理彭明財表示,只要是年繳二萬四千元保費的保戶,就被列為與公教人員同等級的「A級客戶」,可以享有前半年一.六八%的超低房貸利率。


上海商銀經理馬婉瑜認為,只要客戶主動開口,就有機會要到比較優惠的利率。

方法二 養信用

如果你不是公務人員、專業人士、更不是什麼一千大企業的員工,還是有機會列名銀行「優質客戶」。
「我曾有一位客戶為了提高自己的信用,主動拉親朋好友和鄰居來我們這邊定存,還買基金等理財商品,這種主動跟銀行培養關係的人,我們當然會給他較多的優惠。」永豐銀行副總韓志宇說,好的客戶銀行絕對不會輕易放手,為了留住客戶,利率砍一%以上絕對不是問題。
不過,和金融機構「培養感情」可不是一朝一夕就能達成。首先,你必須是忠誠度高的客戶,包括存款、信用卡、買基金、買保險等金融商品,最好都在同一家;若要跟壽險公司借房貸,最快的信用加分方式就是買保單,而且把親友都拉進來,信用分數累積越快,能砍的利率就越大。「只要是我們的保戶,利率至少可以少○.一%。」彭明財說。
第二,既然開始和同一個金融機構往來,就要集中火力擴大存款及投資規模。更重要的是,每一筆還款都不能拖欠,因為一旦出現任何一筆延遲繳款,就會留下紀錄,信用有瑕疵的人,就算收入再穩定,也不見得可以要到優惠利率。


ING安泰人壽協理彭明財表示,越能集中跟金融機構往來,砍利率的空間就越大。

方法三 選仲介

另外,透過仲介公司申貸,也能有優惠利率。由於房仲業者是以「整批」的方式跟銀行談貸款條件,因此拿到的房貸利率會優惠很多,像台新銀行前半年固定利率只要二.三六%;中信銀行、台北富邦銀行以及玉山銀行前半年的利率也不超過二.四五%;台北富邦銀行最高還能貸到九成,比起現在多數銀行只給八成來看,真的很划算。
要是銀行不願意降利率,房貸戶可以考慮要求延長「寬限期」,在這段期間房貸戶可免繳本金、只還利息,以貸款五百萬元來看,若貸款期間從二十年延長為三十年,每個月的房貸支出從二萬九千元降到二萬一千多元,足足少付了七千多元,可以讓經濟困窘的房貸戶好好喘口氣。
或者,轉貸也是方法之一,不過要考量原先借款的銀行是不是有「提前還款」的違約限制,同時,辦理轉貸也要多支付一萬多元的費用,「建議利差超過○.六%再轉貸,會比較划算。」馬婉瑜說。

五大條件 核貸快
1. 收入穩定 專業人員或公務員或前1千大企業之員工。
2. 往來密切 在同一家銀行辦信用卡、存錢、買基金、理財。
3. 潛力十足 主動幫銀行拉信用好、有潛力的客戶。
4. 還款正常 不提前還款、按時繳納利息不拖欠。
5. 擔保良好 房屋地點好、貸款成數不高。




房貸搬家 細算轉貸費

案例
貸款300萬元,轉貸成本約16,100元,第一年的利差要超過0.6%,轉貸才划算。

● 設定規費:借款金額的0.12%(貸款100萬元,設定規費為1,200元)
● 設定代書費:3,500~5,000元
● 塗銷代書費:1,500~2,000元
● 銀行開辦費:3,000~10,000元



撰文:林雅惠
攝影:湯興漢、莊中隆
繪圖:潘美靜
編輯:徐文正